央行16项房地产政策点评：地产利好政策频出，债市基本面逻辑重塑

证券研究报告 2022年11月14日 │ 地产利好政策频出，债市基本面逻辑重塑 事件: ——央行16项房地产政策点评 根据中国基金报的报道，11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台六大项16条措施支持房地产市场平稳健康发展。六大项措施分别为：1）保持房地产融资平稳有序；2）积极做好“保交楼”金融服务；3）积极配合做好受困房地产企业风险处置；4）依法保障住房金融消费者合法权益；5）阶段性调整部分金融管理政策；6）加大住房租赁金融支持力度。 事件点评 政策解读：供需两端齐发力，政策完善地产融资风控制度 自21年底地产供需两端政策逐步松动以来，政策主要从促需求、托信用和防风险三个方面共同发力，稳住地产大盘从而托底经济。本次发布的16条措施除了总结过往已经出台的各项宽松政策以外，也释放更多增量政策信息。1）对需求端来说：本措施有助于合理保证居民权益，减轻居民负债压力，为需求政策打开想象空间，有效提振居民购房信心。2）对供给端来说：该措施有利于此前“融资难”的民营房企重获开发贷、债券、信托等多渠道的流动性支持，有助于行业恢复良性循环，降低行业系统性风险。此外，本次举措确立了重要的风控制度，通过展期政策以时间换空间，助力地产行业企稳复苏。3）对保交楼政策来说，本次措施中明确银行等金融机构在保交楼政策中的角色与收益，有助于加快项目推进、明确了对房地产不良资产处置的相关举措，消除金融机构的“后顾之忧”。 地产市场展望：短期复苏确定性提高，节奏取决于政策力度 短期来看，1）保守估算：若近期地产政策对于超一线城市限购限售政策未大规模放松，则预计居民信心改善带来的地产销售复苏较为温和。2023年房地产销售面积可能与今年持平，销售面积同比在0%上下波动，结构上呈现出上半年持续负值，下半年受低基数影响同比回正的格局。由于房地产投资周期略慢于销售周期，因此预计2023年投资同比增速持续为负，预计在-6%-0%区间内。2）乐观估算：若2023年疫情对于经济的冲击基本消失，且房地产在需求端对于超一线城市限购限售的放开，则预计明年地产复苏力度可能偏强。预计地产销售面积同比在今年Q4将率先回正，2023年同比增速可能达到5%以上；而全年地产投资同比增速也有望回到正值。 债市展望：利率债基本面逻辑重塑，地产链转债配置正当时 当前稳房地产政策频出，叠加11月11日公布的疫情防疫政策优化，对于利率债市场来说存在较大利空，债市进入新阶段。长期来看，我们认为债券收益率中枢上移是大势所趋，未来利率节奏仍取决于政策效果，预计收益率曲线走向熊陡。策略上建议降低杠杆，在安全边际内博弈政策预期差。 由于可转债市场中目前没有存续的纯房地产企业发行的可转债，我们建议关注建筑建材、银行和家用电器细分赛道的优质转债。 风险提示：经济下行幅度超预期，房企信用风险释放超预期。 分析师：王宇鹏 执业证书编号：S0590522020002邮箱：wyp@glsc.com.cn 分析师：高远 执业证书编号：S0590522100002邮箱：gyuan@glsc.com.cn 联系人吴嘉颖 邮箱：wjiaying@glsc.com.cn 相关报告 1、《两类三季报看转债市场有何变化上市公司和基金公司三季报解读》2022.11.11 2、《信用扩张不足，需更宽松流动性政策》 2022.11.11 3、《食品和非食品均大幅回落，有通缩趋势》 2022.11.09 固定收益报告 固定收益点评 正文目录 1事件3 2事件点评3 2.1政策解读：供需两端齐发力，政策完善地产融资风控制度3 2.2地产市场展望：短期复苏确定性提高，节奏取决于政策力度5 2.3债市展望：利率债基本面逻辑重塑，地产链转债配置正当时6 3风险提示7 图表目录 图表1：《做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》主要内容梳理4 图表2：房地产销售面积走势（万平方米）6 图表3：房地产开工、竣工、投资同比增速（%）6 1事件 根据中国基金报的报道，11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台六大项16条措施支持房地产市场平稳健康发展。六大项措施分别为：1）保持房地产融资平稳有序；2）积极做好“保交楼”金融服务；3）积极配合做好受困房地产企业风险处置；4）依法保障住房金融消费者合法权益；5）阶段性调整部分金融管理政策；6）加大住房租赁金融支持力度。 2事件点评 2.1政策解读：供需两端齐发力，政策完善地产融资风控制度 自2021年底地产供需两端政策逐步松动以来，政策主要从促需求、托信用和防 风险三个方面共同发力，稳住地产大盘从而托底经济。本次发布的16条措施除了总结过往已经出台的各项宽松政策以外，也释放更多增量政策信息。该措施明确了房地产所关联的各方主体的主要任务和方向，从供需两端双管齐下，为本轮地产下行周期以来最为全面的支持政策，大幅提振了各方的信心。 对于需求端来说： 自7月停贷风波以来，叠加疫情反复扰动下居民资产负债表受损严重，居民主动加杠杆意愿不强，购房观望情绪加剧，因此房地产销售延续疲软态势。7月政治局会议强调“因城施策”用足用好政策工具箱，支持刚性和改善型住房需求。此后多项会议与通知都秉持着“更好满足购房者合理住房需求”这一导向，年内央行两次下调5年期LPR共30BP，多地也相继颁布定向刺激政策。此外，9月30日中央层面密集出台三项降成本促需求政策，力求从全局层面促进购房需求。但是观察10月地产销售数据可以发现，销售下滑速度虽有所收窄，但总体修复仍 不及预期，政策刺激效果一般。本次16项措施中，有3项涉及居民个人贷款。除了延续此前的因城施策降居民负债成本的政策方向以外，对于受疫情影响及购房合同发生改变或解除按揭的居民来说，可以协商延期展期等措施。此举措可以合理保证居民权益，减轻居民负债压力，为需求政策打开想象空间，有效提振居民购房信心。 对于供给端来说： 自18年以来房地产企业走向去杠杆之路，进入21年下半年以来，伴随着经济下行压力增大，一轮房地产供给侧改革使得部分房企陆续陷入债务危机及流动性困境中。本次16项措施中，有11项涉及房企融资及托底房地产信用的举措。包括支持存量贷款、债券合理展期，有效避免房企债务风险再度蔓延；明确房企融资资金的三大渠道：开发贷、债券、信托，支持房企合理融资；同时对国有房企和民营房企一视同仁，推动专业金融机构为财务状况总体健康、面临短期资金困难的房地产企业债券发行提供增信支持，与此前“第二支箭”相呼应。我们认为该 举措有利于此前“融资难”的民营房企重获开发贷、债券、信托等多渠道的流动性支持，有助于行业恢复良性循环，降低行业系统性风险。此外，本次举措确立了重要的风控制度，通过展期政策以时间换空间，助力地产行业企稳复苏。 对于保交楼政策来说： 今年7月以来，受到停贷风波的影响，地产政策重心转为保交楼、稳民生、防风 险，由央行指导出台的2000亿元保交楼专项贷款发出。该政策在8月和9月取得一定成果，8月与9月地产单月竣工面积同比降幅明显收窄。但是该政策对于房地产行业的整体推动有限，因此房企投资与销售数据未有明显改善。本次16 项措施中，有2项涉及保交楼政策的举措。我们认为保交楼政策对于当下解决烂尾楼，帮助企业盘活项目等方面较为有效。因此本次措施中明确银行等金融机构在保交楼政策中的角色与收益，有助于加快项目推进、明确了对房地产不良资产处置的相关举措，消除金融机构的“后顾之忧”。 图表1：《做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》主要内容梳理 政策梳理条款内容 促需求 第二条，支持个人住房贷款合理需求。 鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。 第十一条，鼓励依法自主协商延期还本付息。 对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整，相关方都要依法依规、信守合同、践行承诺。 第十二条，切实保护延期贷款的个人征信权益。 个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录；经人民法院判决、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送，已报送的予以调整。 托信用 第一条，稳定房地产开放贷款投放。 在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。 第三条，稳定建筑企业信贷投放。 鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。 第四条，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。 房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。 第五条，保持债券融资基本稳定。 按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。 第六条，保持信托等资管产品融资稳定。 鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。 第九条，做好房地产项目并购金融支持。 鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。 第十条，积极探索市场化支持方式。 对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。 第十三条，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。 对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，人民银行、银保监会或人民银行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。 第十四条，阶段性优化房地产项目并购融资政 相关金融机构要用好人民银行、银保监会已出台的适用于主要商业银行、全国性金融资产管 策。 理公司的阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出清。 第十五条，优化住房租赁信贷服务。 商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。 第十六条，拓宽住房租赁市场多元化融资渠 鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营 道。 性贷款投放。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。 保交楼 第七条，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。 支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。 第八条，鼓励金融机构提供配套融资支持。 项目存量资产负债应经地方政府组织有资质机构进行审计评估确认并已制定“一楼一策”实施方案；配套融资原则上不应超过对应专项借款的期限，最长不超过3年；对于商业银行按照本通知要求，自本通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类。 来源：人民银行、银保监会、国联证券研究所公开信息整理 2.2地产市场展望：短期复苏确定性提高，节奏取决于政策力度 长期来说，人口因素是推动住房需求的根本原因。当前人口增量和购房主力年龄段人口增速都在放缓，核心的增长驱动因素正在