多重政策催生房地产行业产业链行情发酵

多重政策催生房地产行业产业链行情发酵 核心观点: 房地产行业政策边际趋暖：近期，为化解民营企业、小微企业面临的融资困难，央行会同有关部门，研究从债券、信贷、股权三个融资主渠道，采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓宽融资途径，解决民营企业“缺水”难题。（1）银行间市场交易商协会与中债信用增进投资股份公司发布信息，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，加大对民营房地产企业增信服务力度。（2）人民银行、银保监发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。鼓励商业银行、开发性政策银行、信托机构、资产管理公司等金融机构增大对房地产企业的信贷投放、债券融资支持、并购资金支持等。 房地产行业的困境与破局：截至2022年三季度，今年新房销售持续低迷，商品房待售面积维持高位，民营房企拿地规模和新开工面积均降幅较大，房地产业投资增速屡创新低。过去房地产是高杠杆、高周转、快销售的发展模式，最重要的是以快销售为基础，二三线及以下城市供给过大，需求自身下降，叠加疫情原因阻滞消费，房地产快销模式受阻。进而，商品房的金融属性进一步弱化，预判房地产行业未来很长一段时间很难恢复至过去的辉煌，但至少需要5年时间缓释房地产的“灰犀牛”风险，也就是说未来很长一段时间房地产行业仍存在交易性机会。同时，预计未来很长一段时间，政策面仍将围绕“房地产供求平衡”以及“房地产企业流动性”等问题展开。 地产债：政策面的“第二支箭”将对基本面较好、但受到市场悲观情绪影响的民营企业的地产债价格形成支撑，从而修复市场信心，助力民营房企融资改善及房地产行业和市场企稳，尤其是利好房地产信用债。 房地产相关产业链：稳房地产的政策频出，叠加A股市场趋势性行情，上周（11月11日当周），房地产行业及其相关行业领涨全行业。其中，一级行业房地产指数上涨10.24%，建筑材料上涨5.19%，轻工制造上涨3.95%，钢铁上涨3.77%，银行上涨3.63%，家用电器上涨3.13%，建筑装饰上涨3.00%。后续，我们认为，房地产行业及上下游产业链估值仍待修复，仍存交易性机会。 风险提示：地缘政治不确定因素风险，政策不及预期风险，市场情绪脆弱风险。 分析师杨超 ：010-80927696 ：yangchao_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130522030004 王新月 ：010-80927695 ：wangxinyue_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130522040003 特别鸣谢：周美丽相关研究 2022-09-06，A股市场博弈（一）：行业抉择策略仍占优 2022-07-31，A股市场的“变”与“不变”——短期内结构性收益机会仍占优 2022-06-16，美联储加息如期落地，全球权益市场表现不一 2022-06-06，决定A股市场6月行情的关键因素有哪些？ 2022-05-31，揭秘5月市场行情：哪些指数与行业受益？——6月A股何去何从？ 2022-05-09，政策接踵而至，持续稳预期——A 股市场相对机会在何处？ 2022-05-05，A股市场估值低位调整，阶段性行情可期 策略报告●专题研究 2022年11月13日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 目录 一、房地产行业政策边际趋暖3 （一）最新政策与会议3 （二）社融与信贷5 二、房地产行业概况6 三、地产债的表现9 四、房地产相关产业链股指表现10 五、风险提示12 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。2 一、房地产行业政策边际趋暖 （一）最新政策与会议 2018年，为化解民营企业、小微企业面临的融资困难，央行会同有关部门，研究从债券、信贷、股权三个融资主渠道，采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓宽融资途径，解决民营企业“缺水”难题。 第一支箭，民营企业信贷支持工具。人民银行通过定向降准、中期借贷便利(MLF)等方式，为金融机构支持民营企业提供长期、成本适度的信贷资金。 第二支箭，民营企业债券融资支持工具。2018年10月，央行设立民营企业债券融资支持工具，作为化解民营企业融资难“三支箭”中的第二支箭。央行运用再贷款提供部分初始资金，由专业机构进行市场化运作，通过出售信用风险缓释工具、担保增信等多种方式，为经营正常、流动性遇到暂时困难的民营企业发展提供增信支持。 当前，第二支箭正在扩容，继续加大对房地产的支持力度。11月8日，银行间市场交易商协会发文称，会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。11月9日，中债信用增进投资股份公司官网发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》（简称《通知》），进一步推动民营企业债券融资支持工具工作，加大对民营房地产企业增信服务力度。如表1所示。 表1.第二支箭与房地产相关内容 时间 发布机构 “第二支箭”房地产相关内容 11月8日 银行间市场交易商协会 为落实稳经济一揽子政策措施，坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。 11月9日 中债信用增进投资股份公司《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》 为进一步推动民营企业债券融资支持工具工作，加大对民营房地产企业增信服务力度，意向民营房地产企业可通过填写《项目需求意向表》向中债信用增进公司提出增信需求，公司将在收到邮件后3个工作日内予以邮件反馈。《项目需求意向表》要求房企填写公司资产和债务情况，如总资产、净资产、项目意向主承销商、是否发行过公开债、境内外债券是否违约等；其次，本次意向发行品种、期限、增信金额，还需详细填写房企拟提供的风险缓释方式，如金融机构风险缓释、国有企业反担保、资产抵押、关联企业反担保、国有担保增进机构反担保等。 资料来源：中国银河证券研究院整理 3 11月10日，交易商协会便官宣受理龙湖集团200亿元储架式注册发行。除龙湖集团外， 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 首批受益于“第二支箭”的发行人还包括新城控股和美的置业，发行额度分别为150亿元和不 低于50亿元。 第三支箭，民营企业股权融资支持工具。基本思路是按照市场化、法治化原则，通过一定的政策设计，带动金融机构、社会资本共同参与，专业机构进行市场化运作，自主选择符合条件的民营企业进行小比例、不影响企业实际控制权的股权投资。 表2.最新金融支持房地产市场平稳健康发展政策内容 时间 发布机构 支持房地产政策内容 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。具体包括：1、稳定房地产开发贷款投放。坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。2、支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。3、稳定建筑企业信贷投放。4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年5、保持债券融资基本稳定。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行 人民银行、银 提供增信支持。 保监《关于做 6、保持信托等资管产品融资稳定。鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。依法合规为房地产企业 11月11日 好当前金融支持房地产市场 项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。支持国家开发银行、农业发展银行按照依法合规、高 平稳健康发展 效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项保款。 工作的通知》 8、鼓励金融机构提供配套融资支持。鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。9、做好房地产项目并购金融支持。鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。10、积极探索市场化支持方式。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。11、鼓励依法自主协商延期还本付息。12、切实保护延期贷款的个人征信权益。13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；15、优化租房租赁信贷服务；16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。支持住房租售企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁生房建设和经营，鼓品商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。 资料来源：中央部委网站，中国银河证券研究院整理 11月8日，我国首个住房租赁基金在北京正式设立，由建设银行负责运作，募集资金规 模为300亿元。在基金成立后，签署了首批项目收购协议。收购了部分存量办公和商业房产，将改造成出租住房，投入长租房市场。出租对象主要是目前没有购房资格或者买不起房，也没 有租赁廉租房资格的新市民群体，房租价格将低于周边平均租价10%左右。项目成熟稳定后，可通过REITs发行或国家政策许可的市场化转让方式退出。 11月11日，人民银行、银保监发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。鼓励商业银行、开发性政策银行、信托机构、资产管理公司等金融机构增大对房地产企业的信贷投放、债券融资支持、并购资金支持等。如表2所示。 （二）社融与信贷 2022年10月，中国社会融资规模增量为9079亿元，比上年同期少7097亿元，预期16500亿元，前值为35271亿元。10月社会融资规模增量仅略高于7月（7722亿元），为年内第二低。1-10月，社会融资规模增量累计为28.7万亿元，比上年同期多2.31万亿元。2022年10月末社会融资规模存量为341.42万亿元，同比增长10.3%。 图1.2021年与2022年社会融资规模当月值比较 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 社会融资规模当月值 2021年2022年 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 资料来源：wind,中国银河证券研究院 从社会融资规模结构来看，10月，对实体经济发放的人民币贷款增加4431亿元，同比少增3321亿元；对实体经济发放的外币贷款折合人民币减少724亿元，同比多减691亿元；委 托贷款增加470亿元，同比多增643亿元；信托贷款减少61亿元，同比少减1000亿元；未贴 现的银行承兑汇票减少2157亿元，同比多减1271亿元；企业债券净融资2325亿元，同比多 64亿元；政府债券净融资2791亿元，同比少3376亿元；非金融企业境内股票融资788亿元， 同比少58亿元。如图1、表3所示。 2022年，中国10月M2同比增长11.8%，预期12%