房地产行业点评报告：多重利好闪电连发，供需政策共振推动板块修复

多重利好闪电连发，供需政策共振推动板块修复房地产行业 推荐(维持评级) 核心观点： 事件：（1）11月8日，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第 二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。交易商协会预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。（2）11 月9日，中债信用增进公司发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，意向民营房地产企业可提出增信需求。（3）11月10日，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行而除龙湖集团外，还有多家民营房企也在沟通对接发债注册意向，交易商协会、中债增进公司正在积极推进受理评议工作。 （4）11月11日，据财联社报道，央行、银保监会发布关于做好当前房地产市场平稳健康发展工作的通知。 16条重磅举措提振市场信心，为下行周期以来最强有力支持政策。央行、银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，共16条重磅措施，主要包括：保持房地 产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合受困房企风险处置、保障住房金融消费者权益、阶段性调整金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度，六大方面。明确了房地产关联各方主体目前的主要任务和方向，供需两侧双管齐下，为本轮下行周期以来最强有力的支持政策，大幅提振了各方的信心。 支持存量贷款、债券合理展期，有效避免房企债务风险蔓延。贷款方面，支持房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下合理展期，未来半年内到期的，可以允许超出 原规定多展期1年；债券方面，支持优质房地产企业发行债券融资，按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。银行贷款与债券为房企最主要两大融资方式，在行业资金紧张时期，也就成为了最大风险隐患，存量债务展期可为房企短期资金周转提供空间，有效减少未来房企暴雷数量、避免房企债务风险蔓延，预计经营稳定但由于行业资金趋紧而短期流动性紧张的房企，将率先脱困，迎来信用修复。 开发贷、债券、信托三大资金渠道支持房企合理融资。资金支持主要包括三大主要渠道：稳定房地产开发贷款投放，对国有、民 营等各类房地产企业一视同仁；推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持，与“第二支箭”相呼应；鼓励信托公司等资管产品支持房地产合理融资需求。目前，国企融资相对来说较为通畅，而10月民企信用债发行总额在总发行中占比仅为12.9%，民企在过去的很长一段时间内都面临发行困境。预计未来房企尤其是民企，将获得开发贷、债券、信托等多渠道的融资支持，有助于行业恢复到良性循环，值得一提的是，信托通道在多年之后迎来重启，具有较强的信号意义。 分析师 �秋蘅 ：（8610）80927618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深300表现图 30% 20% 10% 0% 2021/11/15 10% 2022/2/15 2022/5/15 2022/8/15 20% 30% 房地产沪深300 - - - -40% 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业点评_房地产行业_房贷利率下 行空间打开，提振市场需求 【银河地产】行业点评_房地产行业_政治局表态更加积极和明确，后续政策力度和空间值得期待 【银河地产】行业点评_房地产行业_政治局表态满足合理住房需求，行业进入政策友好期 行业点评报告●房地产行业 2022年11月14日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 需求侧政策想象空间打开，销售有望正式迈入复苏道路。通知提出，支持因城施策确定房贷首付比和利率政策利率下限，合理确定符合购房条件新市民首套房贷标准。11月8日，北京通州区台湖、马驹桥两地商品住房（包括新建商品住房和二手住房）双限购正式取消；11月11日，杭州首套房认定条件由“认房又认贷”调整为“认房不认贷”，同时二套房最低首付比降至40%。近期北京、杭州楼市政策的调整，也意味着高能级城市已经进入政策调整阶段，后续“认房又认贷”政策有望进一步松动和渗透，由于房价传导机制为自上而下，所以高能级城市房价的企稳对于整个市场具有积极作用，后续销售有望正式迈入复苏道路。 “第二支箭”闪电连发，民企融资获得大力支持。“第二支箭”为支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。8 日债券融资政策发布，9日向民企征询增信需求，10日首单龙湖200亿元储架式注册发行，发行落地时间之快反映出政策支持的力度和决心。龙湖2023年信用债和海外债合计118.6亿元， 200亿元的债券发行额度大幅提升了公司的流动性，同时龙湖作为民企中的优质典型房企，具有标杆意义。预计后续会有更多民企会获得相应的债券融资工具注册额度，落地的时间和空间都值得期待。 投资建议：前期板块的调整已经充分反映了市场悲观预期，16条重磅举措为下行周期以来最强有力支持政策，供需两侧双管齐下有望助推销售正式迈入复苏道路，我们看好供需两端政策共振带来的板块修复行情。我们建议短期关注弹性较大的优质民企：新城控股（601155）、龙湖集团（0960），中长期关注强信用、厚土储、优布局的优质房企：保利发展（600048）、金 地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244），建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）。 风险提示：销售下滑超预期、政策支持力度不及预期、融资环境收紧等风险。 分析师承诺及简介 本人承诺，以勤勉的执业态度，独立、客观地出具本报告，本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关。 分析师：�秋蘅，房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士，2018年5月加入中国银河证券研究院至今，主要从事房地产行业及上下游相关产业链的研究工作。 评级标准 行业评级体系 未来6-12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）相对于基准指数（交易所指数或市场中主要的指数）推荐：行业指数超越基准指数平均回报20%及以上。 谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报。中性：行业指数与基准指数平均回报相当。 回避：行业指数低于基准指数平均回报10%及以上。公司评级体系 推荐：指未来6-12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报20%及以上。 谨慎推荐：指未来6-12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%－20%。中性：指未来6-12个月，公司股价与分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报相当。 回避：指未来6-12个月，公司股价低于分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%及以上。免责声明 本报告由中国银河证券股份有限公司（以下简称银河证券）向其客户提供。银河证券无需因接收人收到本报告而视其为客户。若您并非银河证券客户中的专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险、应首先联系银河证券机构销售部门或客户经理，完成投资者适当性匹配，并充分了解该项服务的性质、特点、使用的注意事项以及若不当使用可能带来的风险或损失。 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资咨询建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。客户不应单纯依靠本报告而取代自我独立判断。银河证券认为本报告资料来源是可靠的，所载内容及观点客观公正，但不担保其准确性或完整性。本报告所载内容反映的是银河证券在最初发表本报告日期当日的判断，银河证券可发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但银河证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户。银河证券不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任。 本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的银河证券网站以外的地址或超级链接，银河证券不对其内容负责。链接网站的内容不构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。 银河证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。银河证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 银河证券已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格。除非另有说明，所有本报告的版权属于银河证券。未经银河证券书面授权许可，任何机构或个人不得以任何形式转发、转载、翻版或传播本报告。特提醒公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告。 本报告版权归银河证券所有并保留最终解释权 联系 中国银河证券股份有限公司研究院机构请致电： 深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层深广地区：苏一耘0755-83479312suyiyun_yj@chinastock.com.cn 崔香兰0755-83471963cuixianglan@chinastock.com.cn 上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层上海地区：何婷婷021-20252612hetingting@chinastock.com.cn 陆韵如021-60387901luyunru_yj@chinastock.com.cn 北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦北京地区：唐嫚羚010-80927722tangmanling_bj@chinastock.com.cn 公司网址：www.chinastock.com.cn