2022年全球多户型投资者意向调查报告

聪明的投资 2022年全球 多户投资者意向调查 报告世邦魏理仕研究 2022年6月 重要发现 世邦魏理仕2022年全球多户投资者意向调查显示，尽管存在担忧，但投资者情绪强劲 关于通货膨胀、利率和COVID大流行。 该调查是在俄罗斯与乌克兰的战争开始前几周进行的，在许多 各国央行开始加息以控制高位通货膨胀。 尽管市场在过去几个月中发生了很大变化，但本文的情绪提供了一个有意义的基线视角。 部门偏好: —多户住宅仍然是2022年第二大首选投资类型，仅次于工业和物流。 —23%的受访者表示，多户家庭是他们今年的主要行业目标，低于2021年的26%。 —这一变化主要是由于对工业和物流资产的需求增加。 位置的偏好: —全球门户市场最受欧洲、中东和非洲地区和亚太地区受访者青睐。东京在亚太地区名列榜首，而柏林在欧洲、中东和非洲地区超过伦敦。 —太阳带市场再次主导了美洲投资者的偏好，这主要是由于其强劲的基本面。 —波士顿是美洲前五大最受欢迎的市场中唯一的门户市场。 多户家庭的行业选择: —学生生活超过老年人住房，成为受访者最喜欢的多户住宅选择。 —经济适用房在全球范围内对替代住宅资产的针对性投资收益最大。 定价和策略: —近一半的多户家庭调查受访者愿意在2022年出价高于资产要价。 —只有10%的人预计会出现任何价格折扣，低于2021年的23%。 —44%的受访者预计购买的资产将比去年更多，而只有10% 的受访者预计购买的资产将减少。 —全球经济的不确定性、持续的通货膨胀和不断上升的利率产生了一些不利因素，包括借贷成本上升和资本市场波动。这些条件对资产定价产生了负面影响 内容 01活动预期&首选市场部分 02优先领域 032022年的市场前景与投资预测 04环境、社会和治理投资 05被调查者资料 01 活动预期& 首选市场部分 调查显示2022年初投资者情绪看涨 2021年全球多户住宅投资打破2019年创纪录 图1:全球多户家庭的投资 美国数十亿美 元500450 400 350300 250 200 150 100 50 0 2011 2012201320142015201620172018201920202021 美洲 EMEA 亚太 资料来源：世邦魏理仕研究，真实资本分析，2022年第一季度 在2020年因COVID大流行而略有下降之后，多户家庭投资额在2021年飙升至创纪录的4520亿美元，比2019年的先前记录增长了73%。 虽然美洲是全球多户家庭投资的明显领导者，但其他地区也经历了增长：与大流行前的水平相比，2019年欧洲、中东和非洲地区增长了58%，亚太地区增长了3%。 每个地区部署资金哪里来的呢? 2021年，跨境多户住宅投资有限。例如，针对多户家庭资产的97%的美国资本和94%的EMEA资本部署在国内。然而 ，也有例外：超过一半的加拿大资本和26%的亚太地区资本以多户家庭资产为目标，部署在美国。 图2:每个地区部署资金哪里来的呢? 3%8%5% 26% 40%52% 7% 67% 97%94% 美国加拿大emea亚太地区 美国加拿大EMEA亚太地区 资料来源：世邦魏理仕研究，真实资本分析，2022年第一季度。 北美是跨境投资的最大目标，但大多数投资者坚持他们的地区 图3：2022年，您将主要针对哪个地区进行跨境房地产投资？ 0% 20% 40% 60% 80% 没有跨境投资的计划 北美洲发达亚洲新兴亚洲西欧 太平洋南美洲和中美洲中欧和东欧 中东 全球 美洲 EMEA 亚太 资料来源：全球投资者意向调查，世邦魏理仕研究，2022年第一季度。 75%的美洲受访者预计今年将在原籍国或北美投资。其余主要针对亚洲发达国家和新兴国家 。 只有39%的亚太地区受访者希望在本国境内投资。亚太地区投资的最大跨境目标是北美和亚洲新兴地区。 GlobalGateways在亚太地区和欧洲 、中东和非洲地区投资者中名列前茅 与去年一样，亚太地区的受访者压倒性地选择东京和上海作为多户家庭投资的主要市场。 柏林是29%的EMEA受访者的首选市场之一，其次是伦敦（26%），慕尼黑和巴黎各占21%。阿姆斯特丹以20%的成绩跻身前五。 美国太阳带市场最受美洲受访者青睐，以达拉斯/沃斯堡（Ft.Worth）为首，占36%。奥斯汀和凤凰城并列31%，其次是坦帕，占26%。波士顿是前五名中唯一的门户市场，受到21%的受访者的青睐。 图4：2022年哪些城市对多户住宅投资最具吸引力？ 伦敦26% 阿姆斯特丹20% 柏林29% 巴黎21% 慕尼黑21% 东京的33% 上海18% 胡志明市5% 新加坡5% 悉尼5% 波士顿21% 凤凰31% 达拉斯/英国《金融时报 》。36% 奥斯丁31%坦帕36% 资料来源：全球投资者意向调查，世邦魏理仕研究，2022年第一季度。 02 优先领域 美国多户住宅仍然是许多投资者关注的重点 2022年多户住宅第二受欢迎的房地产行业 2022年，多户住宅仍然是调查受访者第二首选的房产类型，仅次于工业和物流。这种偏好在各个地区之间相当普遍，从亚太地区的14%到欧洲、中东和非洲的23%以及美洲的25%不等。相反，区域对写字楼资产的偏好则不太一致，首先受到39%的EMEA受访者，30%的亚太地区受访者和6%的美洲受访者的青睐。 图5：2022年您将主要投资哪种主流房型？ 4%3% 7% 7% 7%7% 6%4% 21% 2%2% 6% 6% 21% 23% 42% 6%36% 30% 14% 39% 23% 25%59% 全球亚太区emea美洲 工业和物流多户家庭的办公 室 其他零售酒店/度假村 资料来源：全球投资者意向调查，世邦魏理仕研究，2022年第一季度。 多户家庭连续第四年排名第二 图6：优先房地产行业作为主要投资目标 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 工业和物流 多户家庭的 办公室 零售 酒店/度假村 2017 2018 2019 20202021 2022 资料来源：全球投资者意向调查，世邦魏理仕研究，2022年第一季度。 注意:EMEA不包含在2020年的数据。 对多户家庭资产的偏好从去年的26%降至2022年的23%。与去年相比，唯一没有小幅下降的整体偏好的行业是工业和物流，受益于强劲的电子商务需求和消费者对送货上门的偏好。投资者似乎感觉到，这一趋势仍将是消费者行为的长期因素。 投资者在2022年重新调整了对多户住宅替代方案的偏好 图7：2022年，您是否积极寻求对以下任何“另类”行业的投资？ 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 学生的老年人 住住房 单—— 家庭租赁住房 经济适用房 摘要 住房 Coliving 20182019202020212022 资料来源：全球投资者意向调查，世邦魏理仕研究，2022年第一季度。 注意：允许多项选择。欧洲、中东和非洲地区不包括在2020年的数据中。单户出租、制造住房和共同生活选项仅适用于美洲受访者。 在今年的调查中，学生生活超过了老年人住房，成为首选的多户住宅部门替代方案。经济适用房同比涨幅最大。 单户出租房屋（SFR）仅作为美洲调查受访者的选择，是他们多户住宅替代方案的压倒性首选。 03 2022年的市场前景与投资预测 总体上是积极的情绪，但并非没有挑战 强劲的情绪推动了对资产定价的预期 图8：您对2022年不同行业的定价预期是什么？ 工业和物流 多户型A类办公室（稳定）A类办公室 （增值） 酒店高街零售 购物中心 0% 大折扣(30%) 20% 40% 60% 中期折扣(10-30%)没有折扣 80% 100% 小折扣（小于10%）愿意出价高于要价 资料来源：全球投资者意向调查，世邦魏理仕研究，2022年第一季度。 近一半（48%）的受访者表示，他们今年愿意为多户家庭资产支付高于要价的价格，仅次于工业和物流资产的58%。 尽管由于利率和借贷成本上升，这种情绪可能在第二季度有所减弱，但投资者似乎仍然看好强劲的多户家庭基本面将继续支撑定价。 竞争与不确定性2022年最大的挑战 图9：2022年房地产投资面临的主要挑战是什么？ 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 激烈的竞争推动资本价值高于预期 不确定的经济环境 提前加息 超过预期的通货膨胀 地缘政治和政策的不确定性 新一波COVID-19扰乱了边境重新开放银行贷款在LTV比率和借贷成本方面的转变 弱于预期租金前景 资料来源：全球投资者意向调查，世邦魏理仕研究，2022年第一季度。 调查受访者准确地确定了当今市场面临的许多挑战。预计的五大挑战中的四项——经济不确定性、利率上升、高通胀和地缘政治不确定性——目前正在全面发挥作用，并且已经超过了激烈竞争推动资本价值高于预期的顶级挑战。 美洲受访者最担心通胀高于预期，而欧洲、中东和非洲地区受访者表示加息早于预期，亚太地区受访者表示不确定的经济环境是他们最关心的问题。 请注意，这项调查是在俄乌冲突和央行货币紧缩行动之前进行的。因此，地缘政治和政策不确定性在排名中并不像第一季度晚些时候进行的调查那样高。 多户投资者的风险偏好在2022年基本保持不变 图10：与2021年相比，您的风险偏好如何？ 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 多更高的更高的相同的 较低 低得多 全球 美洲 EMEA 亚太 资料来源：全球投资者意向调查，世邦魏理仕研究，2022年第一季度。 在全球范围内，81%的受访者预计2022年的风险偏好将与2021年相同。预计风险偏好将上升 12%，而只有3%的人预计今年多户家庭资产的风险水平将降低。 在各地区中，亚太地区今年对多户家庭资产风险偏好较高的受访者最多（22%），风险偏好较低的受访者最多（12%）。 短期增加多户家庭的需求 图11：您对未来三年的城市多户家庭需求有何预期？ 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 很强的增加 强大的增加 温和的增加 仍然是相同 轻微的减少 全球 美洲 EMEA 资料来源：全球投资者意向调查，世邦魏理仕研究，2022年第一季度。 注：亚太区投资人没有被问到这个问题。 美洲和欧洲、中东和非洲地区近90%的受访者预计，未来三年多户住宅租赁需求将增加，其余需求预计将保持不变。 美洲受访者不太看好城市多户住宅租赁需求，75%的受访者预计只会适度增长。只有13%的人预计城市资产将强劲增长，而34%的受访者预计所有类型的多户家庭资产将强劲增长。 04 环境、社会和治理投资 ESG标准日益成为投资者的首要考虑因素 智能投资2022年全球多户投资者意向调查|报告 投资者主要关键的环境、社会和治理重点达成了共识 写字楼、工业和多户型投资者似乎有着类似的环境、社会和治理（ESG）问题：实现利益相关者目标、保护资产价值和保护环境。与其他资产类型的投资者相比 ，更多的多户型投资者受访者认为，他们的ESG策略可以帮助降低整体成本。同样，越来越多的多户投资者将社区建设列为ESG的首要任务。 图12：ESG的主要优先事项是什么？（选择前三名） 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 维持或扩大融资渠道 社区建设 减少成本 坚持与 有关规定 获得非ESG认证资产的租金溢价 提高品牌形象或获得认证 推进 工作场所的包容性和福利政策 增加治理多样性和透明度 保护环境 保护房地产资产的未来价值 满足涉众的目标 办公室工业多户家庭的 资料来源：全球投资者意向调查，世邦魏理仕研究，2022年第一季度。 19世邦魏理仕研究©2022世邦魏理仕公司 05 被调查者资料 系统地观察被调查者 智能投资2022年全球多户投资者意向调查|报告 参加我们的调查吗 图13：受访