REITs周报：公募REITs迎来百亿新星

(2022.10.31-2022.11.5) 公募REITs扩容提速，底层项目评估价值创峰值 华润有巢租赁住房REIT和中金安徽交控REIT分别询价，其中华润有巢REIT或为首单由上市房企发行的租赁住房公募REITs。 中金安徽交运REIT有望成为目前市场上募集规模最大的公募REITS。中金安徽交运REIT底层资产为沿江高速公路芜湖（张韩）至安庆（大渡口）段公路收费权及对应公路资产，但不含公路路段内的服务区及停车区等配套资产，沿江高速公路全场161.153公里。按照收益法对沿江高速收益权所在资产组的市场价值进行评估，评估价值为111.98亿元，是目前已上市和待发售的公募REITs基金中，底层资产评估价值最高的一支基金。从剩余年限看，沿江高速公路东段、中段、西段的剩余经营期限分别为15年、16年、14.5年。从经营模式看，项目公司向车辆收取通行费收入，同时承担对应的营业成本。华润有巢REIT底层资产（包括泗泾项目、有巢东部经开区项目）评估价值为11.1亿元，有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目的剩余使用期限均为66年。 从基金整体盈利性看，根据中金安徽交控REIT招募说明书预测：2022年11-12月预计可供分配金额为68272.5万元、2023年全年预计可供分配金额为88871.81万元，按照募集资金102.9亿元计算，项目存续期内全周期IRR约为6.19%；2022年11-12月的现金分派率为6.63%、2023年的现金分派率为8.64%；根据华夏华润有巢租赁住房REIT招募说明书预测：2022年7月-12月的可供分配金额为2532.04万元，2023年全年预计可供分配金额为4849.19万元，根据拟募集规模11.1亿元计算，年化分派率分别为4.29%、4.36%。 从运营管理看，中金交控REIT运营管理机构为安徽交控集团，同时也是基础设施项目的原始权益人，实控人为安徽省国资委。安徽交控集团是安徽省内最大的交通基建企业，在区域内经营高速公路建设项目具有较高的行业垄断性，旗下开发及经营的高速公路项目绝大部分是国、省道主要连接干线。华润有巢租赁住房REIT运营管理机构为有巢住房租赁（深圳）有限公司，同时也是基础设施项目的原始权益人，实控人为中国华润有限公司。有巢为华润置地的租赁住房品牌，有巢深圳在管项目实现上海首例上市供应的集体土地入市试点新建租赁住房项目，同时也是唯一在北上广深四大一线城市均有大型租赁社区布局的租赁住房企业。 本周REITs跑输上证综指 本周，REITs上涨1.22%，上证综指上涨5.31%，国债指数上涨0.05%。滚动4周，REITs指数下跌1.61%，上证综指上涨3.25%，国债指数上涨0.29%。根据我们的统计测算，截至2022年11月4日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.40； REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.70。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类REITs上涨1.87%，特许经营权类REITs上涨0.64%。 滚动4周，产权类REITs下跌1.08%，特许经营权类REITs下跌2.10%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。 交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2022年11月4日，REITs估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT，达到8.27%； 估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT，仅0.39%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，并且普遍在5%以上，其中仅华夏越秀高速公路REIT的估值收益率为4.91%；园区基础设施类REITs的估值收益率多数在5%以内，仅博时招商蛇口产业园REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT的估值收益率在5%以上。 投资建议：近期，公募REITs扩容加速，中金安徽交运REIT是已上市和待发售公募REITs中底层项目估值最高的一支，有望成为目前市场上规模最大的公募REIT。未来REITs市场有望吸引更多资金，整体市场空间有望进一步提升。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 1.公募REITs扩容提速，底层项目评估价值创峰值 华润有巢租赁住房REIT和中金安徽交控REIT分别询价，其中华润有巢REIT或为首单由上市房企发行的租赁住房公募REITs。 中金安徽交运REIT有望成为目前市场上募集规模最大的公募REITS。中金安徽交运REIT底层资产为沿江高速公路芜湖（张韩）至安庆（大渡口）段公路收费权及对应公路资产，但不含公路路段内的服务区及停车区等配套资产，沿江高速公路全场161.153公里。按照收益法对沿江高速收益权所在资产组的市场价值进行评估，评估价值为111.98亿元，是目前已上市和待发售的公募REITs基金中，底层资产评估价值最高的一支基金（参考图1）。从剩余年限看，沿江高速公路东段、中段、西段的剩余经营期限分别为15年、16年、14.5年。从经营模式看，项目公司向车辆收取通行费收入，同时承担对应的营业成本。华润有巢REIT底层资产（包括泗泾项目、有巢东部经开区项目）评估价值为11.1亿元，有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目的剩余使用期限均为66年。 图1：已上市和待发售公募REITs底层项目估值 从基金整体盈利性看，根据中金安徽交控REIT招募说明书预测：2022年11-12月预计可供分配金额为68272.5万元、2023年全年预计可供分配金额为88871.81万元，按照募集资金102.9亿元计算，项目存续期内全周期IRR约为6.19%；2022年11-12月的现金分派率为6.63%、2023年的现金分派率为8.64%；根据华夏华润有巢租赁住房REIT招募说明书预测：2022年7月-12月的可供分配金额为2532.04万元，2023年全年预计可供分配金额为4849.19万元，根据拟募集规模11.1亿元计算，年化分派率分别为4.29%、4.36%。 从运营管理看，中金交控REIT运营管理机构为安徽交控集团，同时也是基础设施项目的原始权益人，实控人为安徽省国资委。安徽交控集团是安徽省内最大的交通基建企业，在区域内经营高速公路建设项目具有较高的行业垄断性，旗下开发及经营的高速公路项目绝大部分是国、省道主要连接干线。华润有巢租赁住房REIT运营管理机构为有巢住房租赁（深圳）有限公司，同时也是基础设施项目的原始权益人，实控人为中国华润有限公司。有巢为华润置地的租赁住房品牌，有巢深圳在管项目实现上海首例上市供应的集体土地入市试点新建租赁住房项目，同时也是唯一在北上广深四大一线城市均有大型租赁社区布局的租赁住房企业。 表1：中金安徽交控REIT和华夏华润有巢租赁住房REIT的基础情况 2.本周REITs跑输上证综指 2.1.本周产权类REITs表现强于特许经营类REITs 本周，REITs上涨1.22%，上证综指上涨5.31%，国债指数上涨0.05%。滚动4周，REITs指数下跌1.61%，上证综指上涨3.25%，国债指数上涨0.29%。根据我们的统计测算，截至2022年11月4日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.40；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.70。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。 图2：REITs指数、上证综指、国债指数的表现 将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs上涨1.87%，特许经营权类REITs上涨0.64%。滚动4周，产权类REITs下跌1.08%，特许经营权类REITs下跌2.10%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。 图3：产权类REITs指数和特许经营权类REITs指数表现 分具体基金看，本周华夏合肥高新产业园REIT单周涨幅最大为3.86%，华夏中国交建高速REIT单周跌幅最大为2.18%；IPO以来华安张江光大园REIT涨幅最大为45.69%，平安广交投广河高速REIT和华夏中国交建高速REIT是仅有的两支IPO以来下跌的基金，跌幅分别为10.60%、4.88%；IPO以来产权类REITs普遍表现优于特许经营权类REITs。 图4：公募REITs表现 2.2.仓储物流类REITs日均换手率普遍偏低 本周，日均换手率最高的是国泰君安临港创新产业园REIT，日均换手率达到5.12%，日均换手率最低的是中金普洛斯REIT，日均换手率为0.42%；本周换手率较上周上升最明显的是华夏中国交建REIT，换手率提高0.86pct，换手率下降最多的是国泰君安东久新经济REIT，换手率下降0.90pct。 图5：本周公募REITs成交量和换手率 根据资产类型分类看，本周成交额占REITs整体成交额比例最大的是园区基础设施REITs，所占比例达到36.10%，成交额占比最小的是能源基础设施REITs，所占比例为5.41%。本周日均换手率最高的是园区基础设施REITs，日均换手率为1.574%；日均换手率最低的是仓储物流类REITs，日均换手率为0.41%。 图6：本周各类资产REITs成交和换手 3.交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2022年11月4日，REITs估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT，达到8.27%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT，仅0.39%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，并且普遍在5%以上，其中仅华夏越秀高速公路REIT的估值收益率为4.91%；园区基础设施类REITs的估值收益率多数在5%以内，仅博时招商蛇口产业园REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT的估值收益率在5%以上。 图7：公募REITs的估值列表 4.本周REITs审批进度 表2：本周REITs项目受理进度 5.本周公募REITs主要公告 表3：本周REITs重要公告 6.风险提示 1）政策实施不及预期：若政策实施不及预期，REITs的推进或受影响，REITs上市的数量或受影响。 2）宏观经济不及预期：若宏观经济不及预期，REITs底层资产的运营或受到影响，REITs底层资产的净利润或不及预期，REITs的现金分派或受波及。 3）项目运营不及预期：若项目运营不及预期，REITs的底层净利润或不及预期，现金流分派或受到影响。