【国金地产】行业三季报总结：销售结构性复苏，坚定看好优质房企【基

【国金地产】行业三季报总结：销售结构性复苏，坚定看好优质房企 【基本结论】 [太阳]短期行业业绩承压，央国企较民营房企更具韧性。 2022年前三季度样本房企营收同比-15.2%，其中央国企同比-7.7%，民企同比-37.3%；样本房企归母净利润同比-72.8%，其中央国企同比-23.8%，民企同比-3858%。 样本房企毛利率水平持续下滑，3Q22为17.4%（央国企18.6%，民企12.4%）；在整体市场下行背景下，销售难度增加，房企销管费率有所增加，其中央国企3Q22销管费率5.1%，与2021年全年相当，而民企从2021年的8.2%增至3Q22的9.2%。 [太阳]经营表现分化，头部央国企和改善型房企基本面稳健。 销售端，2022年行业整体延续低迷态势，1-9月全国商品房销售金额同比-26.3%；房企间表现分化，头部房企和改善型房企出现向好趋势，保利发展、越秀地产等在三季度出现单月销售转正情况；招商蛇口、建发房产等1-9月销售累计同比降幅也缩减至20%以内。 投资端，2021年下半年以来土拍市场持续低温，土拍门槛放宽，竞争减弱，拿地利润空间有所提升，头部央国企和改善型房企积极错峰获取优质土地，为维持未来销售稳定提供有力支撑。 [太阳]融资环境依然严峻，房企缩表出清进行时。 2021年以后，资产负债缩表成行业主流，典型房企整体资产负债率从2019年的83.4%降至3Q22的79.8%。 自2021年下半年以来，债券融资增量受阻，而未来到期公开债券规模维持高位，2022-24年年均到期债券金额在6000亿元左右，公开市场偿债仍有较大敞口。 虽然中债增进公司明确将继续加大民营房企发债的支持力度。 而我们认为当前民营房企面临的主要困境是销售下滑回款减少，支持发债很难解决其资金压力的根本来源。 【投资建议】 [红包]行业整体业绩短期承压，但央国企和改善型房企表现依然具有韧性。 首推积极布局重点城市核心板块，且主打高端改善产品的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团。稳健选择财务结构健康、现金流安全的头部央国企，如保利发展、中国海外发展。 【风险提示】 [玫瑰]宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企债务违约