房地产行业：政策有望进一步放松，关注基本面边际改善

2022年11月02日 行业研究报告 房地产行业 政策有望进一步放松，关注基本面边际改善 行业评级：推荐 近6个月行业指数相对沪深300走势 研究员许吟倩投资咨询证书号S0620521100004电话025-58519172邮箱yqxu@njzq.com.cn 内容提要 中央政策持续出台，多地调控政策进一步放松。9月30日，央行和银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，指出2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。根据统计局70个大中城市新建商品住宅价格指数数据，合计23个城市满足政策条件，考虑到70城之外的城市也面临着销售承压、房价疲软等问题，因此预计三四线城市大多能实现此政策。除了商贷利率下调，9月30日，央行公告称，决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。由于公积金贷款额度存在上限，且一二线城市房价相对较高，因此此项政策更利于房价较低的三四线城市刚性需求居民。居民个税方面，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 销售边际改善，南京成交均价有所下滑。从销售情况来看，2022年1-9月全国商品房销售面积累计10.14亿平方米，同比下降22.2%；全国商品房销售金额累计9.94万亿元，同比下降26.3%。单月来看，9月单月销售面积和销售金额降幅大幅收窄至16.16%和14.21%。单月销售面积自4月见底之后，逐步回暖。考虑到去年下半年销售基数较低，预计今 年下半年销售同比增速降幅有所收窄，边际有所改善。南京新房市场方面，2022年同比增速下跌开始于3月11日，目前同比增速已经连续下滑34周，10月单周下滑幅度相较于9月小幅收窄，单周交易量迅速下滑开始于7月15日。南京二手房市场方面，2022年同比增速下跌开始于2021年10月8日，目前已连续下跌56周，考虑到去年四季度的低基数，降幅收窄较为明显。二手房整体趋势和新房相似，但自2021年以来同比增速下降的更快。从二手房成交均价来看，今年以来基本在2万9至3万3区间波动，三季度二手房成交均价为32243元/平方米，环比微涨0.4%，同比下滑3.6%。 投资策略：近期地产板块呈现震荡趋势，今年来看地产股往往受益于政策宽松预期。四季度行情可能更多依靠于销售缓慢修复从而推动基本面改善。中央在930出台一系列利好政策后，降息和退税有望帮助销售得到进一步修复，临近年底房企推盘意愿强烈，通过多样化的营销策略、加大打折促销力度等方式，快速回流现金流。需要注意的是四季度及明年部分房企还债压力依然较大，出险房企仍然会影响市场情绪。后续需要进一步观测：利好政策加码后销售边际改善情况，以及房企信用风险情况。 风险提示：房地产政策调控收紧；销售恢复不及预期；融资进一步下滑，房企出险情况增加；房地产税试点 免责声明 本报告仅供南京证券股份有限公司（以下简称“本公司”）客户使用。本公司不因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司认为可靠的、已公开的信息编制，但本公司对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断。在不同时期，本公司可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供参考，不构成所述证券的买卖出价或征价。该等观点、建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及作者均不承担任何法律责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本公司及作者在自身所知情的范围内，与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系。在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为之提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 本报告版权仅为本公司所有。未经本公司书面许可，任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人等任何形式侵犯本公司版权。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“南京证券研究所”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。本公司保留追究相关责任的权力。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。 南京证券行业投资评级标准： 推荐：预计6个月内该行业超越整体市场表现； 中性：预计6个月内该行业与整体市场表现基本持平； 回避：预计6个月内该行业弱于整体市场表现。 南京证券上市公司投资评级标准： 买入：预计6个月内绝对涨幅大于20%； 增持：预计6个月内绝对涨幅为10%-20%之间；中性：预计6个月内绝对涨幅为-10%-10%之间；回避：预计6个月内绝对涨幅为-10%及以下。