苏州第四批全部底价成交，全年供地计划进度刚过半
克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/6 中国房地产 2022年11月 研报 苏州第四批全部底价成交，全年供地计划进度刚过半 文/马千里、周奇 10月31日，苏州2022年第四批次集中供地到期开拍。在2宗地因故终止后，苏州此轮集中土 拍还有18宗地待出让。由于主力供地区域以非核心板块为主，房企参拍热情较上一轮明显下降，出 让地块均仅有1家竞买人参拍。最终，这18宗地全部底价成交，土拍热度降至苏州集中供地以来的最低点。值得一提的是，截止第四轮土拍完成，苏州市区2022年供地计划仅完成了55%，今年供地计划完成压力较大。 表：苏州2022年前四批次集中土拍热度对比（幅，万平方米，亿元，元/平方米） 轮次 2022年第一轮 2022年第二轮 2022年第三轮 2022年第四轮 较上批次变动 成交幅数 15 20 9 18 ↑100% 成交建面 165 198 69 147 ↑113% 成交金额 234 271 127 179 ↑41% 成交楼板价 14194 13667 28343 12196 ↓57% 溢价率 3.0% 3.1% 3.0% 0% ↓3pct 流拍率 0% 0% 0% 0% 持平 注：第四批次流拍地块中不包括2宗延期出让地块。 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 一、供地质量不及上一批次，房企参拍热情明显降低 对比上次集中供地，苏州第四批次集中供地的质量出现下滑。就供应结构来看，本次集中供地主要以吴中、相城等非核心区为主，占比达到四分之三；而新区、姑苏虽有土地供应，但新区供应地块并非在核心板块，久未供地的姑苏虽推出一宗地，但该地块为综合性质用地，包含科研用地及商办用地，条件较为复杂，预计也难有竞拍热度。此外，以往土拍的竞拍热点园区则缺席了此次集中供地，也进一步打消了房企的竞拍热情。 而据市场流传出的房企参拍名单来看，除开拍前因故延期出让的2宗地外，其余参拍地块基本 仅有1家竞买人参拍。对比上一轮单宗地块平均近4家竞买人的报名情况，可以看出，房企对苏州此次集中土拍的参拍热情明显走低。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/6 图：苏州各区域2022年第四批次供地情况（万平方米，幅） 数据来源：CRIC 二、18宗地块无流拍也无溢价，郊区楼市成交持续低迷成为地市趋冷主因 最终，苏州于31日出让的18宗地无一宗流拍，总成交建面为147万平方米，共收金179亿元。对比前三批次集中土拍热度来看，苏州此次集中土拍热度显著走低：18宗地块中无一宗地块溢价成交，全部以底价成交，包括新区、姑苏等主城区的土地也全部一轮即成交，底价成交比例升至苏州集中供地以来的最高。 图：苏州2022年各批次集中土拍中底价成交地块占比（按幅数） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 地市热度的走低除了由于此次供地质量下滑外，也与苏州楼市热度持续低温有关。尽管为了刺激市场情绪低迷的市场，苏州下半年来政策频频，各大项目也花式营销吸引客户到访，但新房流速 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/6 仍然在低位，仅园区湖东等高端改善板块热度较高。联系2021年以来苏州商品住宅成交规模走势来看，2022年1月以来，苏州楼市成交规模延续低位运行，不考虑政府回购房源集中备案导致成交规模跳涨的9月份，年内大部分月份的住宅成交面积在50万-60万平方米之间，月均成交规模在53.7万平方米，较去年月均规模下降了三成左右。 再结合库存来看，截止9月底，此次主力供地区域吴中、相城等商品住宅去化周期都在12个月以上，在新房市场流速偏缓的背景下，存在一定的潜在库存风险。以相城区的苏地2022-WG-58号地块为例，项目周边两公里内在售、待售住宅项目超过10个，板块内新房竞争十分激烈，项目未来去化压力也比较大。因此，在这些非核心区域作为供地主力的背景下，房企拿地信心自然也不足，土拍热度也因此明显走低。 图：苏州2021年以来商品住宅成交量价月度走势（万平方米，元/平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 三、地方国企仍是本轮拿地主力，外来企业多以联合体形式拿地 就最终拿地结果来看，成交的18宗地中，苏州本地企业成为绝对的拿地主力，占比超过八成，如苏州轨交、苏高新、创元、观前建设等多家地方国资企业均有拿地。其中，吴中经开国资控股的天鸿伟业联合苏州嘉盛置业斩获了本场土拍成交总价最高的吴中区长桥街道地块，成交金额为29.23 亿元。苏高新及苏州轨交的拿地金额也比较靠前，其中苏高新以8.9亿元和8.1亿元的总价斩获高 新区枫桥街道地块及科技城63号地块，苏州轨交则16.86亿元的总价竞得吴中区太湖新城55号地 块及城南中心的56号地块。外来房企中，龙湖、朗诗、路劲及上海中鹰也均现身拿地。 值得一提的是，在苏州本场土拍中，民企联合地方国有企业拿地的特征较为明显。如前文中提到的龙湖、朗诗、路劲等，均是以联合体形式拿地，其中龙湖联合相城国资控股的漕湖置地落子相城元和板块，朗诗和路劲则分别联合太湖城投揽获太湖度假区2幅地块。这样的拿地方式，可减少 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/6 民企的投资成本及拿地风险同时也能增加企业在苏州的货值，对地方国企来说，也可利用品牌房企的品牌价值和溢价能力为后续项目销售提供支撑，减轻托底压力。 表：苏州2022年第四批次房企拿地金额及建面（亿元，万平方米） 开发商 拿地金额 拿地建面 天鸿伟业+苏州嘉盛 29.2 18.9 龙湖+漕湖置地 19.6 12.3 苏高新 17.1 12.1 苏州轨交 16.9 10.7 建屋+恒泰商置 16.2 12.9 相城城投 13.8 8.6 木渎集体资产经营+润凯投资 12.0 7.7 斜港置业 10.4 8.0 创元 8.2 8.2 观前建设 7.3 9.7 科技城发展 6.9 5.5 相城高新 6.0 7.8 朗诗+太湖城投 5.3 7.0 路劲+太湖城投 4.3 5.5 中鹰+兰干集团+盛泽投资 4.0 8.2 盛泽城新+中铁 2.1 3.8 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 四、前四批次成交规模不及去年六成，全年供地计划实际完成度仅有55% 和去年集中供地历批次规模相比，苏州2022年各批次的供应量均维持在较低水平，仅有年内第 二批次的供应建面超过了200万平方米，供地态度偏向谨慎。这也导致了苏州今年前四批次土地成 交建筑面积仅有570万平方米，而去年三批次苏州涉宅用地成交规模达1044万平方米，今年四批次成交规模仅约为去年集中成交规模的55%，成交规模较去年显著降低。 联系2022年苏州市区住宅用地供应计划来看，2022年苏州市区计划供应住宅用地约567公顷，较上一年下降7.8%，规模与去年苏州三批次成交土地面积较为接近。但就供地计划完成情况来看，截至2022年第四批次，苏州的住宅用地实际成交土地面积仅占供地计划的55%，供地计划完成度大幅低于预期。尽管据市场消息称苏州还有第五批集中供地，但超四成的差距下，预计苏州今年供地计划完成情况将大打折扣。 图：苏州2022年四批次集中成交土地累计面积占2022年供地计划的比例 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/6 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 综上，与其它10月份进行集中土拍的城市相同，苏州第四轮集中土拍的热度也出现了明显降 温，在因故延期两宗地后，其余18宗地也全部一轮成交，其中多数地块由地方国有企业或其联合体 竞得。而同日土拍的济南也遭遇了降温，虽然预申请机制下12宗地全部成功出让，但除葛洲坝拿下 的2宗地外，其余地块也均由本地城投企业竞得。 从10月进行集中土拍的城市表现来看，央国企在本月参拍的积极性明显减弱，仅广州、南京等城市的一些核心地块才有少数央国企参与。可见，在销售情况未有明显起色的影响下，央国企的投资意愿也在收缩。而接下来，大部分城市还有第四轮土拍，如无锡等城市甚至已经公告了第五轮集中出让地块。由此来看，地方国企的托底比例预计还将进一步上升。而在托底压力下，如苏州、无锡这样地方国企+民企（央国企）联合拿地的现象也大概率会明显增加。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/6
