CHINAPROPERTIES二零二二年中期报告

2022 目录 公司资料2 管理层讨论及分析3 上市规则要求披露的其他资料15 简明综合损益及其他全面收益表19 简明综合财务状况表20 简明综合权益变动表21 简明综合现金流量表22 简明综合财务报表附注23 ChinaPropertiesGroupLimited 二零二二年中期报告 公司资料 董事会 执行董事 WangShihChang,George博士（主席） 汪世忠先生（董事总经理）徐礼昌先生 非执行董事 关启昌先生 独立非执行董事WarrenTalbotBeckwith先生陆观豪先生 GarryAlidesWillinge博士 委员会 审核委员会 WarrenTalbotBeckwith先生（主席） 陆观豪先生 GarryAlidesWillinge博士 薪酬委员会 GarryAlidesWillinge博士（主席）WangShihChang,George博士陆观豪先生 提名委员会 WangShihChang,George博士（主席）WarrenTalbotBeckwith先生 GarryAlidesWillinge博士 （于二零二二年五月二十五日获委任） 授权代表 WangShihChang,George博士汪世忠先生 公司秘书 余玲玲女士 股份代号 1838 注册办事处 CricketSquare HutchinsDrive,P.O.Box2681GrandCayman KY1-1111 CaymanIslands 香港总办事处及主要营业地点 香港中环毕打街20号 会德丰大厦14楼 主要股份过户及登记处 ConyersTrustCompany(Cayman)Limited CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 股份过户登记处香港分处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 主要往来银行 中国农业银行中国工商银行 上海浦东发展银行 核数师 香港立信德豪会计师事务所有限公司 执业会计师及注册公众利益实体核数师 香港 干诺道中111号永安中心25楼 公司网站 www.cpg-group.com 业务回顾及展望 集团策略 本集团在异常严酷的经营环境中想的不是输了我们会怎样，而是要成为成功者我们应该做什么！ 展望未来，本集团将继续专注于中华人民共和国（“中国”）黄金地段发展大型优质住宅及商业物业发展项目。本集团的整体目标为按照所订计划发掘商机、达致销售额增长及提升收入。 主要物业发展项目如下： •高端大型中产住宅项目 本集团拥有高端住宅及位置优越的项目，以上海及重庆两地日益庞大的中产阶层为目标客户。有关顶级住宅项目设计富丽堂皇，具备特色主题及概念，并连接大型运输系统，交通方便快捷。 •现代化高级主题商店街发展项目 有关现代化建筑项目设计完善，位于中国各大城市黄金零售地段，网罗零售、住宅、娱乐、文化及康乐各个范畴的使用者，地理位置四通八达，为对住宅、投资及商业营运均极具吸引力的热点。 营商环境 内地物业市场概况 新冠病毒病再次爆发，二零二二年第二季中国国内生产总值按年（“按年”）略升0.4%，较第一季4.8%的增长大幅放缓。整体而言，二零二二年上半年中国国内生产总值达人民币562,642亿元。 根据国家统计局的资料，住宅物业投资额按年减少4.5%，致使二零二二年上半年中国住宅物业市场持续下跌。二零二二年上半年，商品房的销量按年减少28.9%至人民币66,072亿元，而住宅物业的销量则按年减少31.8%。于二零二二年上半年，超过100个城市推行刺激物业市场的政策，诸如放宽购买限制政策、调低按揭利率及减少首付金额等。 疫情再现，中国零售物业市场亦遭受负面影响，二零二二年上半年零售总额按年下跌0.7%，为人民币210,000亿元。与二零二一年第四季相比，平均空置率增加至9.8%，而一楼零售单位租金则下跌0.8%。 在疫情死灰复燃及主要指标呈下滑趋势夹击下，中国办公室物业市场受到不利影响。然而，金融及TMT分部仍然维持增长势头，于二零二二年上半年带来超过60%的租赁交易。 上海物业市场概况 上海经济受到新冠病毒病爆发打击，使上海本地生产总值下跌5.7%，为人民币19,349亿元。 上海住宅物业市场遭受新冠病毒病疫情爆发严重影响。一手商品住宅销量按年下跌57.7%至375,000平方米。然而，平均成交价则按年上升37.9%，达每平方米人民币73,300元。 二零二二年年初封城，导致零售市场遭到短暂干扰，惟自疫情受控以来逐步恢复运作。二零二二年上半年，零售额按年下跌16.1%，而空置率则按年上升0.9%至9.8%。一楼租金按年增加0.6%至每日每平方米人民币26.4元。 受到封城影响，上海写字楼空置率按季（“按季”）增加2.3%至14.8%。净吸纳量于二零二二年第二季按年减少 34%。 重庆物业市场概况 于二零二二年上半年，重庆经济持续增长，重庆本地生产总值按年增加4.0%至人民币13,512亿元。 一手商品房销量按季增加2.4%，而平均成交价则按季下跌3.3%至每平方米人民币14,730元。此外，重庆政府已实施政策，使市场降温，并稳定房价。 Tcity位置优越且品牌众多，于二零二二年第二季进军零售市场，有望吸引源源不绝的消费者。全市空置率按年上升2.1%至16.8%，一楼零售单位租金按年略跌0.1%。 根据重庆市统计局的资料，二零二二年上半年，第三产业按年增长2.8%。一个新项目推出市场，新增办公室空间2,530,000平方米。空置率按月上升0.4%至27.3%，而甲级办公室租金则减少至每月每平方米人民币84.6元。 内地物业市场展望 于重申习主席于二零一七年首次提出“住房不炒”的重要性后，中央政府压抑房屋市场投资氛围的决心预计将于二零二二年保持不变。 住宅市场的整体规管预期将维持不变，且预期政府将会继续改善“稳地价、稳房价、稳预期”的长期机制，并实施城市特定政策促进住宅市场良性健康发展。在管制房价的一般要求下，信贷环境将会放宽。同时，预期政府将通过略为增加发展贷款、容许延长债务及改善发债的融资环境，纾缓发展商的财政压力。 二零二二年，预期中国的优质零售物业新增供应将维持强劲。预计新增供应逾12,000,000平方米将进入市场，而各城市的零售市场将会继续扩充。在众多一线城市中，北京及上海的新增供应预期将超过1,000,000平方米。另外，预期重庆、成都、昆明及西安四个华西城市的新增供应将维持高企。核心地区的土地发展有限，带动新兴商业区零售市场发展。未来，库存翻新及新增发展将同步进行。 全国甲级办公室物业需求殷切，已加强了市场参与者信心，并最终收窄甲级办公室市场的租金跌幅。展望将来， TMT及金融界别预期将于二零二二年继续为推动办公室租赁市场的主要因素。 财务回顾 截至二零二二年六月三十日止六个月，本公司拥有人应占本集团利润约达人民币2,988,000,000元（截至二零二一年六月三十日止六个月拥有人应占亏损：人民币2,136,000,000元），较二零二一年同期增加240%。每股基本盈利为人民币1.65元（截至二零二一年六月三十日止六个月每股亏损：人民币1.18元）。 于二零二二年六月三十日，总资产由二零二一年十二月三十一日的人民币19,328,000,000元增加至人民币24,035,000,000元。资产净值（相当于股东资金）增加至人民币8,111,000,000元（二零二一年十二月三十一日：人民币5,123,000,000元）。至于每股价值方面，每股资产净值于报告期末为人民币4.48元，而于二零二一年十二月三十一日为人民币2.83元。 本集团录得收入人民币107,000,000元（截至二零二一年六月三十日止六个月：人民币119,000,000元），较上年同期减少10%，主要原因是物业销售收入减少。 物业销售收入为人民币100,000,000元（截至二零二一年六月三十日止六个月：人民币113,000,000元），较上年同期减少11%。截至二零二二年六月三十日止六个月，本集团出售物业的总建筑楼面面积约为192,000平方呎，上年同期约为277,000平方呎。 物业销售的毛利率为56.6%（截至二零二一年六月三十日止六个月：28.9%），主要是由于毛利率较高的重庆曼哈顿城第二期住宅物业的销售额增加。 物业租金收入为人民币1,300,000元（截至二零二一年六月三十日止六个月：人民币1,000,000元）。物业管理收入为人民币5,500,000元（截至二零二一年六月三十日止六个月：人民币5,100,000元）。 于回顾期内，本集团自销售上海康城停车场、重庆曼哈顿城第一期住宅物业、重庆曼哈顿城第二期住宅物业以及重庆曼哈顿城第三期住宅物业分别产生收入人民币5,000,000元、人民币12,000,000元、人民币80,000,000元及人民币3,000,000元。 合约负债由二零二一年十二月三十一日的人民币301,000,000元减少至二零二二年六月三十日的人民币220,000,000元。这主要是由于确认于回顾期内销售上海协和城第一期、重庆曼哈顿城第二期及第三期住宅物业以及上海康城停车场所得收入所致。 其他净收入、收益及亏损为收益人民币100,000元（截至二零二一年六月三十日止六个月：收益人民币100,000元）。 截至二零二二年六月三十日止六个月期间的行政开支为人民币44,000,000元（截至二零二一年六月三十日止六个月：人民币84,000,000元），跌幅为47.8%，主要是由于法律及专业费用减少所致。 财务成本主要是与其他借贷相关的利息开支及其他借贷成本以及可换股票据及定息优先票据的实际利息。财务成本人民币301,700,000元（截至二零二一年六月三十日止六个月：人民币381,100,000元）已于回顾期内于损益扣除。 投资物业公平值的变动为收益人民币4,625,000,000元（截至二零二一年六月三十日止六个月：亏损人民币1,987,000,000元）。收益主要由于上海康城及重庆国际商业中心发展计划变更而导致投资物业增加。上海投资物业公平值的变动为增加人民币3,841,000,000元（截至二零二一年六月三十日止六个月：减少人民币1,710,000,000元），此乃主要由于上海协和城之项目所致。重庆投资物业公平值的变动为增加人民币784,000,000元（截至二零二一年六月三十日止六个月：减少人民币395,000,000元），此乃主要由于重庆曼哈顿城及重庆国际商业中心之项目所致。 所得税开支为人民币1,159,000,000元（截至二零二一年六月三十日止六个月：所得税抵免人民币494,000,000元）。由所得税抵免转为所得税开支乃由于与上年同期相比，回顾期内投资物业公平值收益导致产生递延税项抵免。 流动资金及财务资源 本集团以中短期为基础监控流动资金需求，并在适当时为本集团借贷安排再融资。期内，本集团筹集外部借贷净额合共约人民币6,000,000元（截至二零二一年六月三十日止六个月：筹集外部借贷净额合共约人民币63,000,000元）。另外，本集团期内亦从一名股东收取垫款人民币24,000,000元（截至二零二一年六月三十日止六个月：从一名股东收取垫款人民币38,000,000元）。 于报告期末，本集团的优先票据、其他借贷及应付一名股东款项分别为人民币1,802,000,000元（二零二一年十二月三十一日：人民币1,600,000,000元）、人民币4,310,000,000元（二零二一年十二月三十一日：人民币4,121,000,000元）及人民币4,234,000,000元（二零二一年十二月三十一日：人民币4,191,000,000元），而本集团总借贷为人民币10,346,000,000元（二零二一年十二月三十一日：人民币9,912,000,