2022W43：新房销售同比-14%，环比+6.2%，新房房价指数维持低迷

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2022年10月30日 2022W43：新房销售同比-14%，环比+6.2%，新房房价指数维持低迷 今年前三季度房地产开发贷同比增速提升，个人住房贷款同比增速下滑。三季度末，人民币房地产贷款余额53.29万亿元，同比增长3.2%，比上年末 增持（维持） 增速低4.7个百分点；前三季度增加8488亿元，占同期各项贷款增量的 4.7%。具体分项看，房地产开发贷款余额12.67万亿元，同比增长2.2%，增速比上半年高2.4个百分点，比上年末高1.3个百分点；个人住房贷款余 额38.91万亿元，同比增长4.1%，增速比上年末低7.2个百分点。 全国70城新房房价指数维持低迷，整体信心偏弱。本周国家统计局发布的 9月70城新房房价指数单月同比-2.3%，较前值跌幅扩大0.2pct；70城环比 -0.3%。一线、二线、三线城市9月单月同比分别+2.7%、-1.2%、-3.8%；环比分别-0.1%、-0.2%、-0.4%。按城市数量看，9月单月新房房价指数同比上涨的城市数量为20城（较前值-1，下同）；同比下降50城（+1）。9月 环比上涨15城（-4），环比下降54城（+4）。新房成交量能方面，我们跟踪 的30个样本城市近3周单周成交面积在300万方左右，整体看市场仍处于弱复苏阶段、信心依然偏弱，需要更多政策“组合包”以量变形成质变的途 行业走势 32% 16% 0% -16% -32% 房地产开发沪深300 径推动销售复苏，我们继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限 2021-112022-032022-062022-10 贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-7.9%，落后大盘2.49个百 分点，在29个中信行业板块排名中位列第27名。本周上涨个股共14支， 较上周减少18支，下跌股数为122支。 新房：本周30个城市新房成交面积为313.8万平方米，环比提升6.2%，同比下降14.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为77.7万方，环比-0.6%，同比-13.9%；样本二线城市为169.1万方，环比5.2%，同比- 9.3%；样本三线城市为67.0万方，环比18.3%，同比-24.2%。从今年累 计43周新房成交面积同比看，样本30城共计12705.4万方，同比下降- 31.8%；一线城市为2725.4万方，同比-23.8%；二线城市为7203.1万 方，同比-30.5%；三线城市为2776.8万方，同比-40.9%。 二手房：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计130.1万方，环比增长1.5%，同比增长61.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.3万方，环比1.0%；样本二线城市为80.3万方，环比-0.5%；样本 三线城市为16.5万方，环比13.2%。年初至今累计二手房成交面积为4703.2万方，同比变动为-12.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1259.1万方，同比-30.1%；样本二线城市为2839.8万方，同比-0.2%；样本三线城市为604.3万方，同比-0.2%。 信用债：发行量增加，发行利率涨跌不一。根据wind统计数据，本周 （10.24-10.30）共发行房企信用债19只，环比增加14只；发行规模共计 197亿元，环比增加149.07亿元，总偿还量123.8亿元，环比减少77.89亿 元，净融资额为73.2亿元，环比增加226.96亿元。 投资建议：近期中央密集“自上而下”放松地产政策，进一步提高了未来政策放松的预期。我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产 开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理肖畅 执业证书编号：S0680122050008邮箱：xiaochang@gszq.com 研究助理肖依依 执业证书编号：S0680121070010邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：22城集中供地和出险房企统计：拿地持续走冷，民企出险过半》2022-10-26 2、《房地产开发：1-9月统计局数据点评:销售复苏迹象不显，土拍市场进一步降温》2022-10-24 3、《房地产开发：2022W42：新房销售同比-15.6%，环比-2.5%，全国多地下调房贷利率》2022-10-23 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.70城房价指数维持低迷，继续看好政策放松空间3 2.行情回顾4 3.重点城市新房二手房成交跟踪6 3.1新房成交（商品住宅口径）6 3.2二手房成交（商品住宅口径）7 4.重点公司境内信用债情况9 5.本周相关政策回顾10 6.投资建议12 风险提示12 图表目录 图表1：70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比3 图表2：70个大中城市新建商品住宅价格指数环比3 图表3：各行业涨跌幅排名4 图表4：本周各交易日指数表现4 图表5：近52周地产板块表现4 图表6：本周（10.24-10.28）涨幅前�个股5 图表7：本周（10.24-10.28）跌幅前�个股5 图表8：重点房企涨跌幅排名5 图表9：本周（10.24-10.28）重点房企跌幅前�个股5 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比6 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比6 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比6 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比6 图表14：30城周度成交面积跟踪（10.22-10.28）7 图表15：本周11城二手房成交面积及同环比8 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比8 图表17：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比8 图表18：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比8 图表19：11样本城市二手房成交面积数据跟踪8 图表20：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额9 图表21：本周房企债券发行以债券评级划分9 图表22：本周房企债券发行以债券类型划分9 图表23：本周房企债券发行以期限划分9 图表24：房企每周融资汇总（10.24-10.30）10 图表25：全国性政策及消息（10.23-10.29）10 图表26：地方性政策及消息（10.23-10.29）10 1.70城房价指数维持低迷，继续看好政策放松空间 今年前三季度房地产开发贷同比增速提升，个人住房贷款同比增速下滑。本周央行发布三季度金融机构贷款投向统计报告，显示至2022年三季度末，人民币房地产贷款余 额53.29万亿元，同比增长3.2%（为剔除商业银行会计科目调整的影响，调整可比口径），比上年末增速低4.7个百分点；前三季度增加8488亿元，占同期各项贷款增量的4.7%。具体分项看，房地产开发贷款余额12.67万亿元，同比增长2.2%，增速比上半年高2.4个百分点，比上年末高1.3个百分点；个人住房贷款余额38.91万亿元，同比增长4.1%，增速比上年末低7.2个百分点。 全国70城房价指数维持低迷，整体信心偏弱。本周国家统计局发布的9月新房房价数据显示，70城新房房价指数单月同比-2.3%，较前值跌幅扩大0.2pct；70城环比-0.3%。分能级看，一线、二线、三线城市9月单月同比分别+2.7%、-1.2%、-3.8%；环比分 别-0.1%、-0.2%、-0.4%。按城市数量看，9月单月新房房价指数同比上涨的城市数量为20城（较前值-1，下同）；同比下降50城（+1）。9月环比上涨15城（-4），环比下 降54城（+4）。新房成交量能方面，我们跟踪的30个样本城市近3周单周成交面积在 300万方左右，整体看市场仍处于弱复苏阶段、信心依然偏弱，需要更多政策“组合包”以量变形成质变的途径推动销售复苏，我们继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度。 图表1：70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比 70个大中城市新建商品住宅价格指数:一线城市:当月同比 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 -2.0 -4.0 -6.0 70个大中城市新建商品住宅价格指数:二线城市:当月同比 70个大中城市新建商品住宅价格指数:三线城市:当月同比 2022/9 2022/8 2022/7 2022/6 2022/5 2022/4 2022/3 2022/2 2022/1 2021/12 2021/11 2021/10 2021/9 2021/8 2021/7 2021/6 2021/5 2021/4 2021/3 2021/2 2021/1 2020/12 2020/11 2020/10 2020/9 资料来源：Wind，国家统计局，国盛证券研究所 图表2：70个大中城市新建商品住宅价格指数环比 70个大中城市新建商品住宅价格指数:一线城市:环比 70个大中城市新建商品住宅价格指数:二线城市:环比 70个大中城市新建商品住宅价格指数:三线城市:环比 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 -0.2 -0.4 -0.6 2022/9 2022/8 2022/7 2022/6 2022/5 2022/4 2022/3 2022/2 2022/1 2021/12 2021/11 2021/10 2021/9 2021/8 2021/7 2021/6 2021/5 2021/4 2021/3 2021/2 2021/1 2020/12 2020/11 2020/10 2020/9 -0.8 资料来源：Wind，国家统计局，国盛证券研究所 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-7.9%，落后大盘2.49个百分点，在29个中信行 业板块排名中位列第27名。本周上涨个股共14支，较上周减少18支，下跌股数为122支。本周市场上房地产股涨幅居前�的为首开股份、万泽股份、深深房A、祥源文化、大港股份，涨幅分别为13.3%、12.3%、11.5%、6.6%、5.9%。跌幅前�为万方发展、荣丰控股、天房发展、顺发恒业、金地集团，跌幅分别为-28.5%、-17.6%、-16.7%、-16.7%、-16.3%。 本周48家重点房企中共计上涨0支，较上周减少9支。跌幅前�为龙湖集团、建发国际集团、远洋集团、越秀地产、绿城中国，跌幅分别为-31.3%、-29.5%、-25.7%、-25.5%、-24.9%。 图表3：各行业涨跌幅排名 4% -7.87% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% 国计电有防算子色军机元金工器属 件 机餐通械饮信旅 游 医轻建商交药工筑贸通制零运 造售输 煤钢石炭铁油 石化 电汽传力车媒设 备 银非家行银电行 金融 基建纺综电房农食础材织合力地林品化服及产牧饮工装公渔料 用事业 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表4：本周各交易日指数表现图表5：近52周地产板块表现 0.0% -1.0% -2.0% -3.0% -4.0% -5.0% -6.0% -7.0% -8.0% -9.0% 房地产开发沪深300 10/2110/2410/2510/2610/2710/28 1.3 沪深300指数 申万房地产行业指数 1.2 1.1 1 0.9 0.8 0.7 2022/10/27 2022/9/27 2022/8/27 2022/7/27 2022/6/27 2022/5/27 2022/4/27 2022/3/27 202