9月统计局数据点评：“金九”销售改善有限，基本面未见明显好转

行业研究|动态跟踪 看好（维持） “金九”销售改善有限，基本面未见明显好转 ——9月统计局数据点评 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2022年10月30日 核心观点 统计局公布2022年9月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为13532万平米/13510亿元/12750亿元/9705万平米，同比增速分别为 -16.2%/-14.2%/-12.1%/-44.4%，前值-22.6%/-19.9%/-13.8%/-45.7%。 9月销售同比降幅收窄，但当前政策力度仍不足以支持基本面明显改善。9月全国商品房销售面积和销售金额同比降幅均有回落，销售均价为9,984元/平方米，较去年同期增长2.3%。开发商在“金九银十”的传统销售旺季加大推盘和促销力度，叠加 前期政策宽松效果有所释放、政府开展集中回购及保交付对购房者信心的修复，多因素推动下销售略有回暖，在低前值基础上降幅缩窄。但当前政策仍维持托底思维，政策力度尚不足以扭转购房者信心，亦不足以挽回低评级房企信用，销售难以突破弱复苏的态势。 新开工持续下行，房地产投资降幅有所回落。9月新开工面积同比下降44.4%，前值为-45.7%。市场并未出现明显的转暖迹象，房企补库存的动力不足，保交付、土储 不足、城投开发能力有限也是新开工乏力的原因，预计新开工持续下行趋势转变的可能性不大。9月房地产投资同比下滑12.1%，降幅有所回落。目前房企资金压力较大，土地市场亦进一步降温，预计房地产投资仍将处于探底过程中。 基本面修复缓慢，政策托底效果仍需观 2022-10-26 来看，供应端国内贷款同比降幅再度走阔，需求端销售有所修复带动销售回款小幅改善，定金及预收款、个人按揭贷款降幅均有所收窄，但目前销售尚未进入实质性 察：——2022年第42周地产周报销售投资无明显起色，政策维持托底思 2022-10-18 好转的通道，后续房企仍要面临较大的经营和融资现金流压力。 维：——2022年第41周地产周报 到位资金降幅基本持平，房企融资压力不减。从资金面来看，9月份房地产企业到位资金13,481亿，同比增速-21.3%，前值为-21.7%，房企融资端持续承压。分项 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴尘染wuchenran@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860522020001 吴丛露wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931 行业集中度仍在下降，百强房企销售弱于行业平均。2022年1-9月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企销售金额的同比增速分别为-39.3%、-48.2%、-52.9%和-47.1%。1-9月TOP10销售集中度为22.1%，前值22.4%，全年来看集中度进一步下降难以避免。 我们维持中期策略报告中对行业指标的预测。料销售面积全年同比下滑19.3%，销售金额下滑27.2%，新开工面积全年同比下滑29.4%，投资完成额下滑10.1%。 投资建议与投资标的 本月房地产行业主要统计指标未见实质性改善，房企“金九”加大推盘和促销力度推动销售降幅收窄，进而销售回款好转；但市场尚未出现明显转暖的迹象，房企补库存的动力不强，开工、投资仍持续下行，行业基本面弱复苏的态势没有发生根本改变。在“金九”需求恢复缓慢的情况下，“银十”前多部委出台宽松政策组合，分别针对二、三线城市刚需和一线城市的改善需求予以支持。对于房价连续下跌的二、三线城市可阶段性放宽部分城市首套房贷利率，但政策效果或受制于低能级城市刚需韧性不足；而对于换购住房个税减免的政策，短期或对处于观望状态的置换改善客群有一定促成交作用，但总体而言以上政策宽松力度仍显克制，政策组合效果仍有待观察。从国庆假期过后的市场表现来看，新房认购无明显起色，居民购房观望情绪不减，我们认为基本面仍将处于持续的弱复苏状态，Q4末有望看到更大力度的宽松政策。预计企业间分化仍将加剧，我们看好央国企和高评级民企的相对优势，并建议随着市场复苏逐渐布局弹性标的，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示 销售大幅低于预期。政策调控力度超过预期。融资环境存在不确定性。 十一期间购房热情有限，政策组合效果仍待观察 2022-10-15 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 9月销售同比降幅收窄，但当前政策力度仍不足以支持基本面明显改善4 新开工持续下行，房地产投资降幅有所回落5 到位资金降幅基本持平，房企融资压力不减5 行业集中度仍在下降，百强房企销售弱于行业平均6 投资建议7 风险提示7 图表目录 图1：房地产销售面积9月同比增速-16.2%4 图2：9月各区域销售均有改善，东部销售降幅收窄至5.2%4 图3：商品房待售面积继续小幅回落，库存有抬头趋势4 图4：单月销售价格环比回落4.1%4 图5：9月新开工面积同比下滑44.4%5 图6：房地产投资9月同比增速为-12.1%5 图7：9月房地产企业到位资金同比下降21.3%6 图8：9月国内贷款同比增速-25.4%6 图9：9月定金及预收款同比增速为-18.7%6 图10：9月个人按揭同比增速-15.7%6 图11：1-9月，TOP10公司销售集中度下降至22.1%7 图12：1-9月百强房企销售弱于行业平均7 9月销售同比降幅收窄，但当前政策力度仍不足以支持基本面明显改善 9月全国商品房销售面积同比下滑16.2%，销售数据改善系受房企推盘和促销力度加大、去年同期数据较低、保交付平稳推进及前期政策宽松等多因素的影响，但当前政策仍无法从根本上扭转供需两端走弱的压力。2022年9月，全国实现商品房销售面积13,532万方，同比下滑16.2%，前值-22.6%；实现销售金额13,510亿，同比下滑14.2%，前值-19.9%；9月销售均价为9,984元 /平方米，同比增长2.3%，前值3.5%，环比下降4.1%。单月销售价格同比涨幅回落，环比下降明显，说明开发商在“金九银十”的传统销售旺季加大了推盘和促销的力度。叠加前期政策宽松效果有所释放、政府开展集中回购等措施及保交付对购房者信心的修复，多因素共同推动了9月销售略有回暖，在低前值的基础上降幅缩窄。但我们认为销售难以突破弱复苏的态势，原因在于当前政策仍维持托底思维，政策力度尚不足以扭转购房者信心，亦不足以挽回低评级房企信用。我们维持中期策略报告《克制力度的逆周期宽松》中的预测，预计销售面积全年同比下滑19.3%，销售金额下滑27.2%。 2022年9月全国东部/中部/西部/东北部单月销售面积同比增速分别为-5.2%/-17.3%/-29.7%/- 29.6%，前值-12.1%/-22.6%/-35.4%/-37.4%。各区域销售均有改善，但区域间分化趋势仍在加剧，西部和东北部区域跌幅较深，料10月销售改善程度依然有限。 图1：房地产销售面积9月同比增速-16.2%图2：9月各区域销售均有改善，东部销售降幅收窄至5.2% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 单月销售面积同比增速 累计销售面积同比增速 -20%2018/1 -40% -60% 2019/1 2020/12021/12022/1 东部 中部 西部 东北 150% 100% 50% 2018/1 2018/5 2018/9 2019/1 2019/5 2019/9 2020/1 2020/5 2020/9 2021/1 2021/5 2021/9 2022/1 2022/5 0% -50% 数据来源：国家统计局、东方证券研究所 -100% 数据来源：国家统计局、东方证券研究所 图3：商品房待售面积继续小幅回落，库存有抬头趋势图4：单月销售价格环比回落4.1% 商品房待售面积（万方)待售面积/近12个月平均销售 单月销售价格（元/平） 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 8.00 6.00 4.00 2.00 2015/2 2015/7 2015/12 2016/6 2016/11 2017/5 2017/10 2018/4 2018/9 2019/3 2019/8 2020/2 2020/7 2020/12 2021/6 2021/11 2022/5 0.00 11,500 11,000 10,500 10,000 9,500 9,000 8,500 8,000 2019/12020/12021/12022/1 数据来源：国家统计局、东方证券研究所数据来源：国家统计局、东方证券研究所 新开工持续下行，房地产投资降幅有所回落 9月房地产新开工面积为9,705万方，同比下降44.4%。9月新开工同比降幅较前值45.7%稍有回落，新开工面积/销售面积的比值为0.72，前值为0.93，仍呈持续下行态势，我们认为主要受多方面不利因素拖累。首先，销售好转主要受益于房企自身的推盘和促销动作，市场并未出现明显的转暖迹象，房企补库存的动力不足；其次，保交付政策推动下，竣工对新开工存在一定挤出效应；同时2022年1-9月房企土地购置面积累计同比下降53.0%，土储不足亦导致新开工面积下降；另外，今年以来各地城投平台扮演土地市场托底角色，但其本身开发能力有限，拿地后不开发或开发速度较慢，进一步拖累新开工指标。考虑到当前绝大部分房企的首要任务是缩表降负债 以应对周期，在明显感知市场复苏之前，新开工持续下行趋势转变的可能性不大。 9月房地产投资同比下滑12.1%，降幅有所回落。9月全国房地产开发投资额为12,750亿元，同比下滑12.1%，前值-13.8%，连续三个月双位数负增长，持续拖累经济增速。目前房企资金压力较大，施工进度受到影响，土地市场亦进一步降温，建安投资和土地购置费支撑均处弱势，预计房地产投资指标仍将处于探底过程中。我们维持中期报告《克制力度的逆周期宽松》中的预测，预计新开工面积全年同比下滑29.4%，投资完成额下滑10.1%。 图5：9月新开工面积同比下滑44.4%图6：房地产投资9月同比增速为-12.1% % % % %2018/1 % % % 2019/1 2020/12021/12022/1 80% 60 40 20 0 新开工面积单月同比增速新开工面积累计同比增速 50% 40% 30% 20% 10% 0% 房地产投资单月同比增速房地产投资累计同比增速 -20 -40 -60 -10%2018/12019/12020/12021/12022/1 -20% -30% 数据来源：国家统计局、东方证券研究所数据来源：国家统计局、东方证券研究所 到位资金降幅基本持平，房企融资压力不减 房地产开发企业到位资金同比降幅基本持平，销售回款小幅改善，但房企整体融资压力不减。从资金面来看，9月份房地产企业到位资金13,481亿，同比增速-21.3%，前值为-21.7%，房企融资端持续承压。分项来看，国内贷款融资1,381亿，同比增速-25.4%，前值-17.5%，降幅再度走阔。 需求侧来看，定金及预收款4,629亿元，同比增速-18.7%，前值-26.0%，个人按揭贷款2,154亿，同比增速-15.7%，前值-21.3%，销售有所修复带动销售回款小幅改善。销售的改善是影响房企资金面的核心要素，从结构上来看企业融资环境有一定改善趋势，但目前销售尚未进入实质性好转的通道，后续房企仍要面临较大的经营和融资现金流压力。 图7：9月房地产企业到位资金同比下降21.3%图8：9月国内贷款同比增速-25.4% 房地产企业到位资金（亿）同比增速国内贷款（亿）同比增速 25,0