商业发展向好，财务维持稳健

新城控股(601155.SH) 商业发展向好，财务维持稳健 房地产 2022年10月28日 推荐(维持) 股价:13.8元 主要数据 行业房地产 公司网址www.seazen.com.cn 大股东/持股富域发展集团有限公司/60.96% 实际控制人王振华 总股本(百万股)2,261 流通A股(百万股)2,261 流通B/H股(百万股) 总市值(亿元)312 流通A股市值(亿元)312 每股净资产(元)27.15 资产负债率(%)81.4 行情走势图 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 事项： 公司公布2022年三季报，前三季度实现营收617.5亿元，同比下降43.4%，归母净利润33.5亿元，同比下降43.1%。 平安观点： 毛利率同比提升，未结资源仍旧充足。公司前三季度营收同比下降43.4%，归母净利润同比降43.1%，利润降幅略低于营收主要因：1）毛利率同比提升1.5个百分点至21.3%；2）资产及信用减值损失同比减少12.5亿元；3）少数股东损益占比同比下降4.2个百分点至8.7%。期末合同负债与预收账款合计值较期初提升7.9%至2095.9亿元，为近一年营收1.7倍，未结资源依旧充足。 销售面积位列行业第五，商业地产发展持续向好。受疫情反复、楼市低迷等影响，公司前三季度销售金额938.8亿元，同比下降45%，销售面积952.1万平米，同比下降41.7%；平均售价9860元/平米，同比下降5.7%。销售金额、面积位居克而瑞全口径排行榜第16位和第5位。公司前三季度租金收入67.2亿元，同比增长17.5%。三季度新开业吾悦广场7座，期末布局134个出租物业，可供出租面积757.4万平米，出租率95.1%。 积极偿还债务，三条红线绿档达标。三季度公司已偿还境内外公开市场债券28.3亿元，并于2022年10月25日提前将“18新控05”到期本息22.9亿元全额汇入中国证券登记结算有限责任公司结算备付金专用账户。公司年内已无需偿付境内外公开市场到期公司债券及票据。期末有息负债762.1亿元，较年初压降20.6%；合联营公司权益有息负债合计67.7亿元。期末净负债率、剔除预收款后的资产负债率43.8%、68.4%，现金短债比1.3倍，三条红线绿档达标。 投资建议：维持原有盈利预测，预计公司2022-2024年EPS为3.91元、4.22元、4.49元，当前股价对应PE分别为3.5倍、3.3倍、3.1倍。公司财务稳健，开发运营实力优秀，商业地产发展向好，双轮驱动下我们看好公司未来发展，维持“推荐”评级。 公 司报 告 公 司季报点 评 证 券研究报 告 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 145,475 168,232 109,351 111,920 113,263 YOY(%) 69.5 15.6 -35.0 2.4 1.2 净利润(百万元) 15,256 12,598 8,839 9,540 10,149 YOY(%) 20.6 -17.4 -29.8 7.9 6.4 毛利率(%) 23.5 20.4 21.5 22.0 22.3 净利率(%) 10.5 7.5 8.1 8.5 9.0 ROE(%) 30.2 21.2 13.5 13.2 12.8 EPS(摊薄/元) 6.75 5.57 3.91 4.22 4.49 P/E(倍) 2.0 2.5 3.5 3.3 3.1 P/B(倍) 0.6 0.5 0.5 0.4 0.4 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容 新城控股公司季报点评 风险提示：1）若后续政策改善力度不足，楼市修复不及预期，可能影响公司未来规模增长、带来项目减值风险；2）因地价上升与销售限价，未来公司毛利率仍面临下滑风险；3）个别房企信用事件频发背景下，若后续行业融资环境未见明显缓和，公司资金状况或面临压力。 会计年度2021A2022E2023E2024E 资产负债表 利润表 流动资产 389,275 267,165 258,974 249,366 现金 55,226 52,791 47,783 36,247 应收票据及应收账款 478 310 318 322 其他应收款 52,143 33,893 34,690 35,106 预付账款 4,820 3,133 3,207 3,245 存货 250,351 159,921 155,462 156,722 其他流动资产 26,257 17,116 17,515 17,724 非流动资产 145,018 150,936 154,842 157,544 长期投资 26,475 29,820 32,697 35,590 固定资产 2,476 2,771 3,211 3,790 无形资产 1,016 1,055 1,261 1,383 其他非流动资产 115,051 117,290 117,673 116,781 资产总计 534,293 418,101 413,816 406,910 流动负债 363,957 235,481 240,321 242,784 短期借款 559 0 0 0 应付票据及应付账款 59,928 38,436 39,089 39,406 其他流动负债 303,471 197,045 201,232 203,378 非流动负债 73,212 78,670 62,189 44,995 长期借款 61,784 67,242 50,761 33,567 其他非流动负债 11,428 11,428 11,428 11,428 负债合计 437,169 314,151 302,510 287,779 少数股东权益 37,814 38,475 39,188 39,946 股本 2,260 2,261 2,261 2,261 资本公积 2,264 2,274 2,274 2,274 留存收益 54,786 60,941 67,584 74,650 归属母公司股东权益 59,310 65,476 72,119 79,185 负债和股东权益 534,293 418,101 413,816 406,910 单位:百万元 新城控股公司季报点评 会计年度2021A2022E2023E2024E 营业收入 168,232 109,351 111,920 113,263 营业成本 133,836 85,840 87,298 88,006 税金及附加 4,997 3,281 3,358 3,398 营业费用 5,896 4,926 5,041 5,102 管理费用 4,170 3,804 3,893 3,940 研发费用 33 21 22 22 财务费用 1,090 1,640 1,841 1,509 资产减值损失 -4,837 -1,640 -1,343 -1,359 信用减值损失 -465 -200 -205 -207 其他收益 221 136 136 136 公允价值变动收益 2,824 2,879 2,936 2,995 投资净收益 2,275 1,551 1,582 1,599 资产处置收益 -0 0 0 0 营业利润 18,227 12,565 13,574 14,450 营业外收入 258 269 269 269 营业外支出 167 110 110 110 利润总额 18,318 12,723 13,733 14,609 所得税 4,558 3,223 3,479 3,701 净利润 13,760 9,500 10,253 10,908 少数股东损益 1,162 661 713 758 归属母公司净利润 12,598 8,839 9,540 10,149 EBITDA 19,714 18,089 19,545 20,308 EPS（元） 5.57 3.91 4.22 4.49 单位:百万元 会计年度2021A2022E2023E2024E 主要财务比率 会计年度2021A2022E2023E2024E 现金流量表 成长能力营业收入(%) 15.6 -35.0 2.4 1.2 营业利润(%) -17.2 -31.1 8.0 6.5 归属于母公司净利润(%) -17.4 -29.8 7.9 6.4 获利能力毛利率(%) 20.4 21.5 22.0 22.3 净利率(%) 7.5 8.1 8.5 9.0 ROE(%) 21.2 13.5 13.2 12.8 ROIC(%) 9.4 5.5 6.2 6.6 偿债能力资产负债率(%) 81.8 75.1 73.1 70.7 净负债比率(%) 7.3 13.9 2.7 -2.3 流动比率 1.1 1.1 1.1 1.0 速动比率 0.3 0.4 0.3 0.3 营运能力总资产周转率 0.3 0.3 0.3 0.3 应收账款周转率 372.7 372.7 372.7 372.7 应付账款周转率 2.5 2.5 2.5 2.5 每股指标（元）每股收益(最新摊薄) 5.57 3.91 4.22 4.49 每股经营现金流(最新摊薄) 9.69 1.50 9.20 6.10 每股净资产(最新摊薄) 26.24 28.96 31.90 35.03 估值比率P/E 2.5 3.5 3.3 3.1 P/B 0.5 0.5 0.4 0.4 EV/EBITDA 8.2 6.4 5.5 5.0 单位:百万元 经营活动现金流 21,907 3,391 20,790 13,787 净利润 13,760 9,500 10,253 10,908 折旧摊销 305 3,727 3,971 4,191 财务费用 1,090 1,640 1,841 1,509 投资损失 -2,275 -1,551 -1,582 -1,599 营运资金变动 8,020 -8,243 8,023 535 其他经营现金流 1,007 -1,682 -1,717 -1,757 投资活动现金流 -22,460 -6,413 -4,578 -3,538 资本支出 14,124 6,300 5,000 4,000 长期投资 -4,339 -2,000 -1,500 -1,500 其他投资现金流 -32,244 -10,713 -8,078 -6,038 筹资活动现金流 -11,341 586 -21,220 -21,785 短期借款 109 -559 0 0 长期借款 -6,633 5,458 -16,481 -17,194 其他筹资现金流 -4,817 -4,313 -4,739 -4,592 现金净增加额 -11,915 -2,436 -5,007 -11,536 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示: 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究