商业发展向好，成功跻身绿档

新城控股(601155.SH) 商业发展向好，成功跻身绿档 房地产 2022年08月31日 推荐（维持） 股价：20.42元 主要数据 行业房地产 公司网址www.seazen.com.cn 大股东/持股富域发展集团有限公司/60.88% 实际控制人王振华总股本(百万股)2,261 流通A股(百万股)2,261 流通B/H股(百万股) 总市值（亿元）462 流通A股市值(亿元)462 每股净资产(元)27.26 资产负债率(%)81.23 行情走势图 相关研究报告 《新城控股*601155*业绩同比略降，财务持续稳健》 2022-04-29 《新城控股*601155*商业地产发展亮眼，成功跻身“绿档”水平》2022-03-31 《新城控股*601155*业绩稳步增长，投资趋于谨慎》 2021-10-28 证券分析师 事项： 公司公布2022年中报，实现营收428.0亿元，同比降45.9%，归母净利润30.1 亿元，同比减少30.1%。 平安观点： 地产结转规模下滑，未结资源仍充足。公司上半年营收同比降45.9%，净 利润同比降30.1%，主要因地产结转规模下滑，期内开发销售业务营收同比降49.2%至377.4亿元。毛利率方面，尽管受地价上涨与限价影响，期内开发销售毛利率同比降1.0pct至16.1%，但物业出租与管理毛利率同比增1.6pct至72.2%且收入占比提升，带动整体毛利率同比提升2.3pct至21.9%。期末合同负债与预收账款合计值较期初提升4.7%至2033.4亿元，为2021年营收1.2倍，未结资源依旧充足。 销售面积位列行业第六，土储资源仍足。受疫情反复、楼市低迷等影响，公司上半年销售金额651.6亿元，同比降44.6%，销售面积657.2万平，同比降39.5%；平均售价9915元/平，同比降8.4%。销售金额、面积位 居中指院房企销售排行榜第14位和第6位。公司传统地产开发业务更加 强调收敛聚焦和现金流管理，期内实现760.3亿元全口径资金回笼，全口 径资金回笼率为117%；期内仅新增一块商业用地，但期末合计土储1.31亿平米，可满足未来2-3年开发运营所需，其中一、二线土储占比37%，长三角区域三、四线占比29%。 商场开业数量居上市公司首位，双轮驱动优势明显。尽管受疫情冲击，但期内吾悦广场实现租金收入43.96亿元，同比增长16.57%。期末公司实现135个大中城市、189个综合体项目的布局，已开业及委托管理的吾悦广场达131座，商场开业数量位居我国境内外上市公司首位，开业面积达1189万平方米，出租率达96%。住宅开发与商业运营的优势互补、协同共进，构筑公司可持续发展的核心竞争力。公司中报表示未来商业将从规模导向转为质量为先，明确项目筛选标准，寻找长期经营价值的商业项目。 杨侃投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑南宏投资咨询资格编号 S1060521120001 ZHENGNANHONG873@pingan.com.cn 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) YOY(%) 145,475168,232109,351111,920113,263 69.515.6-35.02.41.2 净利润(百万元)15,25612,5988,8399,54010,149 YOY(%)20.6-17.4-29.87.96.4 毛利率(%)23.520.421.522.022.3 净利率(%)10.57.58.18.59.0 ROE(%)30.221.213.513.312.8 EPS(摊薄/元)6.755.573.914.224.49 P/E(倍)3.03.75.24.84.5 P/B(倍)0.90.80.70.60.6 公 司报告 公 司半年报点评 证券研究报告 新城控股·公司半年报点评 成功跻身绿档，财务整体稳健。期末公司合联营公司权益有息负债合计91.4亿元，剔除预收账款后的资产负债率为67.1%，净负债率为48.4%，在手现金447.8亿元，现金短债比为106%。期内完成10亿元中期票据发行，中债信用增进公司和上海银行联合为本期中期票据创设银行间首单房企信用风险缓释凭证（CRMW），同时在境外新发优先绿色美元票据，募集资金1 亿美元，该美元债为今年4月份以来第一笔民企地产境外新发，也是2月份以来第一笔纯公司信用高级无抵押普通美元债。期末整体平均融资成本为6.50%，同比降10BP。 投资建议：考虑地产资金偏紧环境下、公司结转规模不及预期，下调盈利预测，预计2022-2024年归母净利润分别为88.39 亿元、95.40亿元、101.49亿元，原预计为126.47亿元、127.90亿元、128.55亿元，当前市值对应PE分别为5.2倍、4.8倍、4.5倍。楼市承压下政策端有望继续改善，提振地产板块估值，同时公司债务稳健，开发运营实力优秀，商业地产发展向好，双轮驱动下我们看好公司未来发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）近期楼市下行压力较大，若后续政策改善力度不及预期，可能影响公司未来规模增长、带来项目减值风险；2） 因地价上升与销售限价，未来公司毛利率仍面临下滑风险；3）个别房企信用事件频发背景下，若后续行业融资环境未见明显缓和，公司资金状况或面临压力。 2/4 新城控股·公司半年报点评 会计年度2021A2022E2023E2024E 资产负债表单位：百万元 流动资产389,275267,008258,816249,208 现金55,22652,63347,62536,089 应收票据及应收账款478310318322 其他应收款52,14333,89334,69035,106 预付账款4,8203,1333,2073,245 存货250,351159,921155,462156,722 其他流动资产26,25717,11617,51517,724 非流动资产145,018150,936154,842157,544 长期投资26,47529,82032,69735,590 固定资产2,4762,7713,2113,790 无形资产1,0161,0551,2611,383 其他非流动资产115,051117,290117,673116,781 资产总计534,293417,944413,658406,752 流动负债363,957235,481240,321242,784 短期借款559000 应付票据及应付账款59,92838,43639,08939,406 其他流动负债303,471197,045201,232203,378 非流动负债73,21278,67062,18944,995 长期借款61,78467,24250,76133,567 其他非流动负债11,42811,42811,42811,428 负债合计437,169314,151302,510287,779 少数股东权益37,81438,47539,18739,946 股本2,2602,2612,2612,261 资本公积2,2642,1172,1172,117 留存收益54,78660,94167,58374,650 归属母公司股东权益59,31065,31871,96179,027 负债和股东权益534,293417,944413,658406,752 会计年度2021A2022E2023E2024E 现金流量表单位：百万元 经营活动现金流21,9073,39120,79113,788 净利润13,7609,49910,25310,908 折旧摊销3053,7273,9714,191 财务费用1,0901,6421,8441,511 投资损失-2,275-1,551-1,582-1,599 营运资金变动8,020-8,2438,023535 其他经营现金流1,007-1,683-1,718-1,758 投资活动现金流-22,460-6,411-4,576-3,536 资本支出14,1246,3005,0004,000 长期投资-4,339-2,000-1,500-1,500 其他投资现金流-32,244-10,711-8,076-6,036 筹资活动现金流-11,341427-21,223-21,787 短期借款109-55900 长期借款-6,6335,458-16,481-17,194 其他筹资现金流-4,817-4,472-4,742-4,594 现金净增加额-11,915-2,593-5,008-11,536 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 利润表单位：百万元 会计年度2021A2022E2023E2024E营业收入 168,232 109,351 111,920 113,263 营业成本 133,836 85,840 87,298 88,006 税金及附加 4,997 3,281 3,358 3,398 营业费用 5,896 4,926 5,041 5,102 管理费用 4,170 3,804 3,893 3,940 研发费用 33 21 22 22 财务费用 1,090 1,642 1,844 1,511 资产减值损失 -4,837 -1,640 -1,343 -1,359 信用减值损失 -465 -200 -205 -207 其他收益 221 136 136 136 公允价值变动收益 2,824 2,881 2,938 2,997 投资净收益 2,275 1,551 1,582 1,599 资产处置收益 -0 0 0 0 营业利润 18,227 12,564 13,573 14,450 营业外收入 258 269 269 269 营业外支出 167 110 110 110 利润总额 18,318 12,723 13,731 14,609 所得税 4,558 3,223 3,479 3,701 净利润 13,760 9,499 10,253 10,908 少数股东损益 1,162 661 713 758 归属母公司净利润 12,598 8,839 9,540 10,149 EBITDA 19,714 18,091 19,547 20,310 EPS（元） 5.57 3.91 4.22 4.49 主要财务比率 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 成长能力营业收入(%) 15.6 -35.0 2.4 1.2 营业利润(%) -17.2 -31.1 8.0 6.5 归属于母公司净利润(%) -17.4 -29.8 7.9 6.4 获利能力毛利率(%) 20.4 21.5 22.0 22.3 净利率(%) 7.5 8.1 8.5 9.0 ROE(%) 21.2 13.5 13.3 12.8 ROIC(%) 9.4 5.5 6.2 6.6 偿债能力资产负债率(%) 81.8 75.2 73.1 70.8 净负债比率(%) 7.3 14.1 2.8 -2.1 流动比率 1.1 1.1 1.1 1.0 速动比率 0.3 0.4 0.3 0.3 营运能力总资产周转率 0.3 0.3 0.3 0.3 应收账款周转率 372.7 372.7 372.7 372.7 应付账款周转率 2.5 2.5 2.5 2.5 每股指标（元）每股收益(最新摊薄) 5.57 3.91 4.22 4.49 每股经营现金流(最新摊薄) 9.69 1.50 9.20 6.10 每股净资产(最新摊薄) 26.24 28.90 31.83 34.96 估值比率P/E 3.7 5.2 4.8 4.5 P/B 0.8 0.7 0.6 0.6 EV/EBITDA 8.2 7.3 6.2 5.8 3/4 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上