产业园研究之开发运营篇：群雄逐鹿，把握园区发展模式变革的新机遇
|研究院·授信执行部·战略客户部·机构客户部 敬请参阅尾页之免责声明 [Table_Yemei1] 行内偕作·区域深度 2022年10月20日 Table_Title1] 产业园研究之开发运营篇—— 群雄逐鹿：把握园区发展模式变革的新机遇 [Table_summary1] ■在高质量发展要求下，产业园加速进入市场化发展新阶段，园区开发运营由政府主导向企业主导和政企合作转变。传统政府主导下的园区运行机制与当前产业发展需求之间的矛盾日益凸显，各地不断探索模式创新，积极谋求市场化破局。在政策和要素保障支持下，以市场主体为核心、强调专业化运作和园区经济效益的市场化机制正在加速形成，企业主导和政企合作模式得到广泛应用。 ■园区入局者不断，形成了多元化主体的发展格局。背靠政府资源的国有开发运营企业凭借多年经验积累，正在积极提升专业化能力、拓展市场化园区项目。民营产业地产商利用品质空间和服务理念两大抓手，逐渐形成了成熟的业务模式和品牌口碑。一些行业龙头发挥产业号召力和产业链服务能力，抢抓各地特色主题产业园区建设机会。此外，致力于科技成果转化、创业孵化、产业投资的科技服务型企业也开始涉足产业园，以科创服务和创新资源优势展开差异化竞争。 ■产业园项目打造从空间开发走向产业生态运营，促进全链条提质转型。园区建设从土地一级开发过渡到二级开发，向功能业态混合的综合开发拓展，开启“筑巢引凤”新潮流。招商理念和方式创新不断，“招大引强”与“招才引智”双管齐下，立体化招商网络全面铺开，大数据招商、资本招商等策略手段层出不穷。运营服务成为园区比拼的关键，形成了集政务服务、专业服务、金融服务、科创服务于一体的全要素服务体系。 ■园区盈利由重资产依赖向轻资产或轻重结合模式过渡。传统以物业租售为主的盈利模式正受到冲击，增值服务、产业投资和运营品牌输出成为收入增长的关注重点。同时，如火如荼的智慧园区建设有望带来盈利模式的颠覆性变革。 ■业务建议和风险提示。（本部分有删减，招商银行各部如需报告原文，请以文末方式联系研究院） [Table_Author1] 储楚 研究院 区域研究员 ：0755-83195867 ：chuc@cmbchina.com 刘丹 授信执行部 授信审批岗 ：0755-83195606 ：liudan03060@cmbchina.com 黄琪 战略客户部 战略客户经理 ：0755-88026454 ：huangqi2017@cmbchina.com 熊鹰 机构客户部 机构客户经理 ：0755-83077276 ：xiongying950505@cmbchina.com 兰予 机构客户部 机构营销管理岗 ：0755-86308716 ：lanyusz@cmbchina.com 相关研究报告 《产业园研究之总览篇——星汉灿烂：产业园发展特点、类型比较与业务建议》 |研究院·授信执行部·战略客户部·机构客户部 敬请参阅尾页之免责声明 1/2 [Table_Yemei1] 行内偕作·区域深度 目 录 1．产业园全面进入市场化发展阶段 .................................................................... 1 1.1需求牵引与政策支持双重驱动，加速园区市场化 .................................................... 1 1.2开发运营由政府主导向企业主导和政企合作转变 .................................................... 2 2．产业园开发运营呈现三大趋势：市场主体多元化、项目运营生态化、盈利模式组合化 ....................... 4 2.1多元化市场主体竞相角逐 ........................................................................ 4 2.1.1 国有园区开发运营企业：背靠政府资源、项目经验积累多 ..................................... 5 2.1.2 民营产业地产商：“品质空间+服务理念”两大抓手 .......................................... 6 2.1.3 行业龙头企业：产业号召力强、产业链服务能力突出 ......................................... 7 2.1.4 科技服务型企业：科创服务优势显著、创新资源网络丰富 ..................................... 7 2.2项目打造从空间开发走向产业生态运营 ............................................................ 8 2.2.1 项目建设：业态融合化、载体品质化 ....................................................... 8 2.2.2 园区招商：招商精准化、策略组合化 ...................................................... 10 2.2.3 运营服务：全要素园区服务体系化 ........................................................ 11 2.3 园区盈利由重资产依赖向轻资产或轻重结合过渡 .................................................. 12 2.3.1收入从物业租售为主转向“物业租售+产业投资+增值服务” ................................... 12 2.3.2智慧园区建设或将催生新的盈利模式 ....................................................... 14 3． 园区经营建议与风险提示 ......................................................................... 16 |研究院·授信执行部·战略客户部·机构客户部 敬请参阅尾页之免责声明 2/2 [Table_Yemei1] 行内偕作·区域深度 图目录 图1 ：国有园区开发运营企业案例：张江高科提出“新三商”战略 .............................................................................................. 5 图2 ：民营产业地产商案例：天安数码城—创新企业生态运营商 ................................................................................................... 6 图3 ：行业龙头企业案例：京东五大园区产品线，全国布局产业园 .............................................................................................. 7 图4 ：科技服务企业案例：启迪控股打造科技服务创新高地 ............................................................................................................. 8 图5 ：建立多层次、覆盖面广的招商渠道 ................................................................................................................................................. 11 图6 ：产业园全要素服务体系构建 ................................................................................................................................................................ 12 图7 ：智慧园区架构全景示意图 ..................................................................................................................................................................... 14 表目录 表1 ：近年来各级政府出台政策推动产业园市场化 ............................................................................................................................... 1 表2 ：三大类园区开发运营模式比较 .............................................................................................................................................................. 2 表3 ：不同类型企业积极入局产业园市场 .................................................................................................................................................... 4 表4 ：综合开发趋势下产业园项目的主要建设内容 ................................................................................................................................ 9 表5 ：产业园的多元化组合式收入来源 ...................................................................................................................................................... 13 附录 附录 1 代表性产业园开发运营企业 ................................................................................................................................................................ 17 |研究院·授信执行部·战略客户部·机构客户部 敬请参阅尾页之免责声明 [Table_Yemei2] 行内偕作·区域深度 1/18 我国产业园进入高质量发展的新时代，各地政府不断探索优化产业园开发运营模式，开启了市场化破冰浪潮。以政府为主导的园区模式正在快速变化，越来越多的市场主体成为新时期园区建设的主力军。园区全链条经营理念和运作逻辑也随之变化，带来园区盈利模式的创新变革。本篇报告作为产业园系列
