成都：第三轮热度骤降至“冰点”，近八成为城投底价成交

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/5 文/谢杨春、吴嘉茗 成都于10月27日完成了今年第三轮集中供地，共计成功出让44宗地块，总建面310万平方米，成交总金额325亿元。土拍表现：4宗地块流拍，溢价率下降、流拍率上行，土地市场仍处于下行阶段。拿地房企以本土城投类公司为主，前两轮拿地较多的国央企均未现身，仅中铁建拿下2宗溢价地块，此外民企中龙湖表现相对显眼，3宗地块入账。 表：成都2022年前三轮集中供地整体情况（单位：万平方米，亿元，元/平方米） 轮次 第一轮 第二轮 第三轮 较上轮变动 成交幅数 44 53 44 ↓17% 成交建面 357 421 310 ↓26% 成交金额 393 402 325 ↓19% 成交楼板价 11014 9553 10484 ↑10% 溢价率 5% 5.25% 0.44% ↓4.81pct 流拍率 12% 4% 8% ↑4.33pct 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 一、第三轮供应“量减质增”，市区供应比例提升至56% 成都本轮挂牌了48宗含宅地块，总建面351万平方米，供应体量不及前两轮，降幅均超过20%。但从第三轮供应分布来看，市区供地有所增加，第三轮供应建面中有56%位于市区范围内。 细化到区域分布来看，金牛区本轮供应了9宗含宅地块，总建面66万平方米，成为本轮供应量 最大的区域，天府新区以54.2万平方米位列第二。近郊区域则双流区、龙泉驿区的供应量相对最高，远郊区新津仅有2宗地块、12万平方米供应。 本轮供应中，有7宗地的清水售价超过3万元/平方米，全部位于市区范围，其中青羊区2宗、 高新南区、锦江区、金牛区、天府新区和武侯区各1宗。 图：成都2022年第三批集中供地区域分布情况（单位：万平方米，幅） 7010 60 50 40 30 20 10 0 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 金牛区 天府新区 成华区 青羊区 高新南区 武侯区 锦江区 双流区 龙泉驿区 新都区 郫都区 温江区 新津 市区近郊区远郊区 建面幅数 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 二、热度降至集中供地以来“冰点”，土拍首次无摇号地块 成交方面，成都的第三轮土拍热度已降至“冰点”：48宗挂牌地块中，4宗流拍、42宗底价成交、另外有2宗溢价成交，但均未触及最高限价，整体溢价率仅有0.44%，较今年前两轮均有超过4个百分点的下降。 与今年的首轮、第二轮土拍“冰火两重天”的局面不同，本轮土拍几乎呈现了全面冷清的局面，前两轮分别有13%、20%的地块进入摇号环节，而本轮则并没有摇号地块，仅有中铁建溢价竞得青羊区外光华板块的两宗含宅地块，这也是集中供地以来首次出现无摇号地块。 中铁建竞得的青羊区蔡桥街道蔡桥社区的两宗地块，成交楼板价分别为15500元/平方米和 16400元/平方米，而在今年第二轮集中供地中同属于蔡桥社区的一宗宅地由鼎信长城摇号竞得，成 交楼板价16600元/平方米。虽然成交溢价率来看明显下降，但实际板块内的地价变化不大。 分区域来看，本次仅有的2宗溢价成交地块都位于青羊区，青羊区也成为本次土拍热度最高的 区域。4宗流拍地块则分别位于龙泉驿区、金牛区和天府新区，其中天府新区地块需要配件14.12万平方米的动迁安置房，较高的配套要求或是地块流拍的原因。 图：成都2022年三轮集中供地成交溢价分布情况（按幅数） 100% 80% 60% 40% 20% 0% 第一轮第二轮第三轮 底价成交溢价成交流拍摇号成交 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 三、部分板块最高清水价上调4%，持续“让利”增加利润空间 本轮成都在中心区域供地活跃的情况下，进一步调升了部分板块的最高清水价，例如锦江区三圣乡板块在今年第一轮集中出让中地块的最高清水价为32000元/平方米，本轮最高清水价达到 33400元/平方米，提升了1400元/平方米；另外光华新城板块、怡心湖板块最高清水价与第一轮相 比分别提升了3240元/平方米和5000元/平方米，是本次清水价提升空间最高的板块。 表：成都第三轮集中供地部分清水售价上调的板块（单位：元/平方米） 区域 板块 第一轮 第二轮 第三轮 锦江区 三圣乡板块 32000 33000 33400 龙泉驿区 三圣乡板块 32000 33000 33400 青羊区 外光华板块 / 31000 31500 高新南区 中和板块 / 30500 31000 武侯区 西部智谷板块 / 28500 30500 天府新区 锦江生态带板块 / 23000 30000 武侯区 武侯新城板块 / 29300 29500 高新南区 新川板块 28000 28000 29000 温江区 光华新城板块 25260 22000 28500 青羊区 光华新城板块 25260 22000 28500 双流区 怡心湖板块 22000 27000 27000 龙泉驿区 十陵板块 22000 24000 24000 龙泉驿区 东安湖板块 21500 23000 23000 温江区 国色天乡板块 / 15100 15300 新都区 新都非板块 / 14600 15100 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统结合成交情况来看，本轮块成交的42宗有最高清水限价的地块，平均地价房价比0.43，与第 二轮基本持平，比首轮降低了0.04；平均房价地价差达到13754元/平方米，有13宗地块的房价地 价差超过15000元/平方米，主要集中于青羊区、金牛区、武侯区等一圈层区域。更高的清水价和盈利空间，也给了项目更高的开发空间，本批次集中供地项目入市可以期待。 图：成都2022年第三轮集中供地项目盈利空间（单位：元/平方米） 房价地价差 地价 房价比 25000 20000 15000 10000 5000 0 00.10.20.30.40.50.6 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 四、“地方城投+底价”仍在意料之中，前两轮拿地的国央企均未现身 在房企拿地意愿普遍不强的情况下，本次土拍的绝对主力是地方城投公司，城投类公司共计拿地34宗，总金额达到251.44亿元，无论幅数还是金额，均占本次总成交的77%，且城投类公司所拿地块均为底价成交，因此“地方城投+底价成交”仍是本轮土拍的主旋律。 国央企中，中铁建在本次土拍中表现积极，共竞得2宗青羊区地块，且也是本轮仅有的2宗溢 价成交地块，总金额35.58亿元，总建面达到20.23万平方米；另外华发通过联合体形式拿下锦江 区三圣乡板块1宅地，总价6.5亿元，成交楼板价16900元/平方米。 民企之中，龙湖作为深耕川渝的典型房企，本次表现较为突出，共竞得3宗含宅地块，总价27 亿元，总建面24.82万平方米；除龙湖以外，其他拿地民企均为本土小型民企，并无其他品牌民企现身拿地，民企的投资积极性仍低。 表：成都第三轮集中供地拿地金额TOP10企业（单位：亿元、万平方米） 成交方 总金额 总建面 幅数 中铁建 32.58 20.23 2 成都城投置地 29.41 25.73 3 天投 29.04 23.2 2 龙湖 27.03 24.82 3 空港置业 26.27 23.27 2 成都高投 20.57 12.32 2 兴城人居 17.53 12.35 4 成华棚改 14.26 10.56 1 交投 13.38 14.55 1 仁居荟 12.52 10.43 2 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 整体来看，成都本轮土拍热度不及前两轮，基本所有的地块都以底价成交，溢价成交的地块仅有2宗，此外还有4宗地块流拍，与第二轮相比呈现“流拍率上升、溢价率下降”的走势。 拿地房企层面，城投类公司拿地比例高达77%，成为支撑土拍的主力，国企央企之中露面的房企也较少，仅有中铁建、华发有所斩获，民企则以龙湖为代表。市场整体的投资意愿、投资力度还处于谷底。