欧洲房地产价值从何而来？

2022年9月 概述 随着下行风险的增加，欧元区的经济前景变得更加黯淡。的迹象 市场对不断变化的经济前景和更高的不确定性水平的反应开始出现。 围绕通货膨胀的不确定性，持续的劳动力短缺，俄罗斯入侵乌克兰以及欧洲央行政策错误是投资者必须应对的一些挑战。 为了帮助我们的投资者客户思考不断变化的宏观环境的影响，我们模拟了如何 净营业收入（NOI），收益率，总回报，因此各行业的房地产价值将表现不佳四个独特的欧洲经济场景*: •场景1:软着陆(30%) •场景2:上行的情况(5%) •场景3:基线-温和衰退(50%) •场景4:滞胀(5%) *对于除NOI之外的所有变量，我们使用了MSCI季度指数中的欧洲汇总。 注意：情景概率不会增加100%，因为在本报告中介绍的四种情景之外，还有各种其他情景可能会展开。 内容 第1部分 CRE是长期投资 强大的总回报率在不同时期比较顺利地和另类资产类别房地产是微妙的 第2部分 经济和属性值的场景 经济情况考虑 属性值预测未来五年 第3部分 投资的想法和机会 波动创造了机会 策略考虑了2022/23 /3 在我们到达预测之前,我们提醒你,财产往往 是一个朗一项投资 CRE是一个有吸引力的长期投资 房地产投资累计无杠杆总回报 3年举行 时间埋葬举行 7-Yr举行 10年举行 办公室 (2020年买了) 13% (2018年买了) 34% (2016年买了) 49% (2012年买了) 89% 工业 43% 85% 110% 214% 零售 1% 5% 10% 45% 所有的属性类型 15% 34% 48% 92% 资料来源：MSCI，由库什曼和韦克菲尔德研究公司计算/5 CRE回报超过另类投资选择 2012年总回报,H12022H1 208%在过去的十年, property-measured由摩根士丹利资本国际(MSCI) 134%的回报率, 广泛的超越 140%134% 98% 88% 38% 27% REIT市场交付88%的回报。 在同一时期的财产 收益大大超过了企业和 政府债务投资,虽然略优于斯托克50。 财产也被证明是一个有效的对冲 增值房地产¹ 真正的核心房地产² 摩根士丹利资本国际(MSCI)欧洲 所有财产 斯托克50富时EPRABBB公司全美欧洲债券³ 10年政府不债券⁴ 通货膨胀。事实上,平均而言,所有财产收益在 欧洲取代 通货膨胀在19个22年利润率为7.6%。 资料来源：MSCI，普瑞钦，彭博社，库什曼和韦克菲尔德研究 ¹Preqin增值包括对较低质量建筑的投资，这些建筑通常需要在主要房地产类型中在一级和二级市场进行重建/重新定位。²Preqin欧洲重点RE是PrEQIn私人资本季度指数的一个子集，该指数捕捉投资者在欧洲的私人资本投资组合中获得的回报。³彭博欧洲政府10年期总回报 ⁴IBOXX企业7-10欧元BBB总回报指数显示/6 行业、地理、质量和风险承受能力等细微差别都很重要 资本价值增长指数，2011年至2021年，百分比变化 由部门通过地理 爱尔兰 工业 德国 所有财产 荷兰 办公室 医疗保健英国 其他西班牙 酒店欧元区 零售法国 0%10%20%30%40%50%60% 0%20%40%60%80% 资料来源：MSCI，由库什曼和韦克菲尔德研究公司计算/7 现在,预测… 宏观经济环境是转移… 经济指标指向的弱点 欧元区 债券利率上升采购经理人指数低于50 房地产投资信托基金价格调整 标普欧元区投资级公司债券收益率冰美银欧元高收益公司债券收益率 8% 70复合自2021年年底以来的变化百分比 60 欧元区法国德国英国 500% 6% 40 -5% 4% 30 -10% 2% 20 -15% 0% 10 0 -20%-25% -30%-35% 消费者信心下降 能源价格飙升 劳动力市场放缓 5月22日 8月22日 180 电 气体 8 德国 西班牙 0 160 6 欧元区英国 法国 -10 4 140 2 -20 0 -30 120 -2 100 -4 -40 -6 80 -8 资料来源：彭博社、欧盟委员会、欧盟统计局、穆迪分析/10 经济衰退的几率上升迅速 欧元区和英国 10年期和2年期政府债券收益率之间的利差 *未来12个月经济衰退的可能性？ 3.5 3 2.5 欧元区英国欧元区英国 100% 90% 80% 70% 2 1.5 1 0.5 0 -0.5 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 对欧元区的期望 和英国陷入经济衰退现在超过50% 资料来源：*彭博调查（8月5日至8月11日），穆迪分析/11 每一次经济衰退属性值下降 欧洲经济衰退期间的从高峰到低谷的REIT总回报 -49.6% -71.0% -25.2% -27.5% -33.3% 在前一个时期 经济衰退,房地产投资信托基金往往但经验变量 重大损失的价值。 房地产投资信托基金定价日报》因此适应不确定性 相对迅速。 私人房地产估值中保守的 自然,倾向于表现出温和损失值(如果有的话)。这是主要的结果 平滑作用的私人估值。公共的估值与此同时,通常可以 overreactive,通常导致有意义的下降。 尽管如此,属性值 1990年代早期GFC(2008)欧洲主权COVID-19(2020) 债务危机(2011) Russia-Ukraine 冲突(2022) 几乎总是下降一些 在经济衰退期间程度。 资料来源：彭博社（富时EPRANAREIT发达欧洲指数TR），库什曼和韦克菲尔德研究/12 …和散度 宏观经济预测 让我们四个经济模型场景覆盖广泛 的可能的结果。 经济情况 欧元区 场景1:*软着陆 (概率30%) 场景2:上行的增长 (概率5%) 场景3:温和的衰退 (概率50%) 场景4:滞胀 (概率5%) •俄罗斯入侵乌克兰•更快的解决俄语•俄罗斯入侵乌克兰•俄罗斯入侵恶化,持久继续但不升级乌克兰的入侵仍在继续时间超过我的预期 •在需求复苏 消费者和企业 市场情绪有所改善 •快速恢复的需求 消费者和企业信心复苏 •石油价格居高不下几个月之前 慢慢地下降 •石油价格维持在100美元/桶到2023年底,承压 消费支出 •2023年石油市场平衡,•供应链问题继续•通胀继续上升•供应链问题持续下去, 允许油价下降改善,能源价格下降 •供应链问题继续•通胀压力开始减轻 未来几个月,由能源和食品价格 维持更高的通货膨胀,通胀预期de-anchor 引发工资-价格螺旋上升 改善•央行上调政策利率 •通胀压力得到缓解通胀回归接近2024年目标 •欧洲央行继续增加 在春天政策利率,暂停 2023 •在H22022年经济增长放缓但聚集在2023H1势头 •欧洲央行在短期内继续提高政策利率,由于利率高于基准,成功抑制通货膨胀没有出轨的经济复苏 最终导致经济陷入经济衰退 •潜在的劳动强度市场持续衰退浅和短,持续2季度 (2022年第四季度和2023年第一季度) •欧洲央行最初反应迟钝, 更积极的姿态此后,提高利率更高的 •欧元区经济陷入 2024年的经济衰退 •欧元区经济开始 •减慢GDP低于2%2025年恢复 范围,避免经济衰退 资料来源：穆迪分析由库什曼和韦克菲尔德研究调整;*软着陆是指截至2022年7月的共识预测 注意：概率不会增加100%，因为有可能发生其他情况，例如不温和的经济衰退，但也与滞胀不一致。 的场景 场景1:*软着陆 欧元区经济 2021 2022 2023 实际国内生产总值 5.3 2.9 0.9 (概率30%) 场景2:上行的增长 (概率5%) 英国大东电报局基线 场景3:温和的衰退 (概率50%) 场景4:滞胀 (概率5%) 20242025 欧元区经济 2021 2022 2023 2024 2025 欧元区经济 2021 2022 2023 2024 2025 欧元区经济 2021 2022 2023 2024 2025 1.81.7实际国内生产 5.3 3.4 2.9 2.3 2.0 实际国内生产 5.3 2.7 0.0 1.8 2.4 实际国内生产 5.3 2.4 -0.4 -0.4 0.1 总值 总值 总值 就业增长,千 3.3 2.0 0.5 0.1 0.5 就业增长,千 3.3 2.3 1.1 0.6 0.4 就业增长,千 3.3 1.8 -0.2 0.3 0.4 就业增长,千 3.3 1.2 -0.6 -1.2 0.2 失业率 7.6 7.3 7.2 7.3 7.3 失业率7.6 7.1 6.9 7.0 7.1 失业率7.6 7.4 7.8 7.8 7.6 失业率 7.6 7.8 8.4 9.1 9.1 通货膨胀 2.4 7.2 3.5 2.3 1.9 通货膨胀 2.4 7.1 3.0 1.5 1.8 通货膨胀 2.4 7.2 3.1 2.1 1.9 通货膨胀 2.4 7.4 5.5 2.3 1.1 10年期政府债券 0.2 2.5 3.0 3.0 2.9 10年期政府债券 0.2 2.7 3.5 3.3 3.2 10年期政府债券 0.2 2.7 2.9 2.9 2.8 10年期政府债券 0.2 2.7 3.3 3.5 3.6 资料来源：穆迪分析由库什曼和韦克菲尔德研究调整;*软着陆是指截至2022年7月的共识预测 注意：概率不会增加100%，因为有可能发生其他情况，例如不温和的经济衰退，但也与滞胀不一致。 每个经济情况及其假设是通过 计量经济模型来预测 对房地产价值的影响 我们说明我们的方法下张… 为了预测的影响经济情况对财产 值*,我们需要预测过程和产量我们预测过程的第一个… *(属性值=陈列/收益率) NOI增长放缓，工业保持正增长 温和的衰退 MSCINOI增长：历史和预测（第四季度环比第四季度百分比变化） 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% 预测在我们的基线场景中 假设一个温和的衰退,有陈列增长减速 所有产品类型,只有剩余的 工业部门。 尽管经济放缓,它将更好 在大多数属性类型相对于过去的衰退 很大程度上是由于强烈的租赁基本面进入 这次经济衰退。 办公室工业零售 来源:摩根士丹利资本国际(MSCI),高纬物业(Cushman&Wakefield)的研究 过程的场景 过程的增长(Q4-on-Q4百分比变化) 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 办公室S1:软着陆 1.5% 0.9% 0.5% 0.2% 0.5% 1.3% 1.9% S2:上行增长 1.5% 0.9% 0.6% 0.5% 1.1% 1.7% 2.1% S3:温和衰退 1.5% 0.9% 0.5% -0.1% -0.3% 0.6% 1.7% S4:滞胀 1.5% 0.9% 0.4% -0.7% -1.6% -0.7% 0.5% 零售S1:软着陆 -9.0% -3.5% 0.5% 0.5% 1.1% 1.4% 1.6% S2:上行增长 -9.0% -3.5% 0.6% 1.3% 1.8% 1.8% 1.9% S3:温和衰退 -9.0% -3.5% 0.5% -0.4% 0.5% 1.0% 1.6% S4:滞胀 -9.0% -3.5% 0.4% -0.9% -1.1% -0.2% 1.0% 工业S1:软着陆 2.3% 3.7% 1.9% 2.0% 3.0% 4.2% 3.4% S2:上行增长 2.3% 3.7% 1.9% 2.4% 3.5% 4.8% 3.8% S3:温和衰退 2.3% 3.7% 1.8% 2.0% 2.5% 2.9% 3.7% S4:滞胀 2.3% 3.7% 1.8% 2.0% 2.1% 0.5% 2.5% 资料来源：MSCI，穆迪分析，库什曼和韦克菲尔德研究 现在,收益率… 主要假设:息差将会调整 办公室收益率与10年债券收益率(平均273个基点*)工业收益率vs10年期债券收益率（平均335个基点*） 8%