房地产热点政策点评专题：稳地产力度再升级，销售下行有望缓解

稳地产力度再升级，销售下行有望缓解 ——房地产热点政策点评专题 2022年10月13日 证券研究报告行业研究行业专题报告房地产行业投资评级 看好 投资评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 稳地产力度再升级，销售下行有望缓解 2022年10月13日 摘要: 近期行业政策频发，围绕房贷降息、个税返还等维度释放积极信号： 1）阶段性差异化放松首套住房贷款利率下限：2022年6-8月新建商品住 宅销售价格同、环比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。 2）居民换购住房个税退还优惠：自2022年10月1日至2023年12月31 日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 3）首套个人住房公积金贷款利率下调：10月1日起下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。 点评： 1）政策自上而下，积极信号释放明显：央行、银保监会和财政部两天内连发三条全国性政策，一定程度上恢复了前期由于部分地区因城施策一日游所造成的对于调控信心的负面影响，相较于前期地方性放松政策的小幅频发，本轮全国性政策工具箱的运用自上而下释放了稳地产积极信号，后续调控手段有望继续升级加码，正向作用于居民信心和市场预期。 2）销售下行趋势有望缓解，但对于全国销售数据是否能够起到决定性支撑作用仍需继续观望。目前的调控政策主要集中在需求端，作用深度和持续时间相对有限，不排除当前市场可能仍会继续下行，但下行的幅度和速度会在政策的刺激作用下减缓。我们认为需求不振的核心因素仍在于居民对收入和房地产市场的悲观预期，如果不能从根本上扭转上述预期，短期内市场难言恢复，因此我们判断市场仍将会延续分化态势，仅部分一二线核心城市（甚至部分二线核心城市的核心区域）能够保持较好的销售流速，大多数城市的去化表现依然难有明显起色，布局相对集中在这部分销售较好城市的房企在Q4将有更亮眼的去化表现。 3）市场态势的根本性扭转有赖于全国性的组合政策以及收入和房地产行业的预期提升：本轮政策前，地方性调控政策频发，但对于销售的恢复作用有限，我们认为因城施策的边际改善效果走弱，部分城市地方性政策已放至最大化，市场的根本性扭转须依靠全国性政策以及对于居民收入和房地产市场预期的恢复。 4）调控政策有望在全国范围内继续跟进并放大力度：房贷降息、个税返还等政策对于购房者信心的恢复确实存在积极作用，但降低首付比例等调控方式对于需求的刺激将更加直观，我们认为随着本轮政策工具箱的使用，未来放松政策在全国范围内有望继续跟进，包括除个税以外的其他交易税费调整、全国性的认贷不认房、首付比例的认定与调整（首套和二套）等更大力度的调控方式有望陆续出台。 风险因素：政策放松进度不及预期，地方执行力度不及预期，疫情反复防控加剧。 目录 1阶段性放松部分城市首套住房贷款利率下限4 2居民换购住房个税退还优惠7 3首套住房公积金贷款利率下调10 4总结11 风险因素12 图表目录 图表1：23座销售价格指数符合房贷利率下限调整条件的城市4 图表2：按揭利率历史下行周期复盘5 图表3:个人住房按揭贷款利率及放款周期走势图5 图表4:一线城市个税政策梳理7 图表5:个税退还优惠试算-全额计税口径（以上海为例）8 图表6:个税退还优惠试算-差额20%计税口径（以北京为例）9 图表7:首套个人住房公积金贷款利率走势10 图表8:部分重点城市公积金贷款额度上限（不考虑特殊行政区贷款额度上浮等因素）10 1阶段性放松部分城市首套住房贷款利率下限 9月29日，央行和银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。2022年 6-8月新建商品住宅销售价格同、环比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。政策通过结构化降息方式，旨在支撑去化承压的弱二线和三四线城市刚性购房需求，根据统计局披露的70城数据，合计23城满足政策条件，其中二线城市（8个）：哈尔滨、大连、石家庄、天津、温州、武汉、昆明、兰州；三四线城市（15个）：济宁、包头、泉州、湛江、常德、贵阳、宜昌、襄阳、安庆、岳阳、秦皇岛、大理、桂林、泸州、北海。我们预计政策在全国三四线城市的整体覆盖率有望过半。 图表1：23座销售价格指数符合房贷利率下限调整条件的城市 序号 城市 新建商品住宅价格指数（环比） 新建商品住宅价格指数（同比） 2022-62022-72022-8 2022-62022-72022-8 1 桂林 -0.1% -0.5% -0.7% -3.6% -3.8% -4.1% 2 天津 -0.2% -0.6% -0.4% -2.4% -3.5% -4.2% 3 石家庄 -0.2% -0.3% -0.5% -3.1% -3.6% -3.7% 4 贵阳 -0.2% -0.3% -0.1% -1.3% -2.1% -2.2% 5 昆明 -0.2% -0.5% -0.4% -2.9% -2.8% -2.8% 6 襄阳 -0.2% -0.1% -0.4% -4.0% -4.5% -5.3% 7 常德 -0.2% -0.8% -0.6% -5.1% -5.7% -6.0% 8 大连 -0.3% -0.1% -0.2% -1.5% -2.2% -3.0% 9 武汉 -0.4% -0.2% -1.3% -2.9% -3.7% -5.3% 10 包头 -0.4% -0.1% -0.6% -3.7% -4.0% -4.7% 11 安庆 -0.4% -1.0% -0.4% -2.7% -3.6% -4.0% 12 济宁 -0.4% -0.3% -0.8% -1.4% -2.4% -3.2% 13 兰州 -0.5% -0.6% -1.0% -3.3% -4.2% -5.0% 14 泸州 -0.5% -0.2% -0.5% -6.3% -6.3% -6.6% 15 哈尔滨 -0.6% -0.2% -0.5% -6.8% -7.0% -7.2% 16 温州 -0.6% -0.7% -0.4% -1.3% -2.5% -3.1% 17 泉州 -0.6% -0.5% -1.0% -1.9% -3.0% -4.2% 18 湛江 -0.7% -0.6% -1.2% -7.0% -8.0% -8.9% 19 秦皇岛 -1.0% -0.6% -0.5% -6.0% -6.4% -6.4% 20 北海 -1.0% -1.3% -1.4% -7.4% -8.8% -10.1% 21 大理 -1.0% -0.8% -0.1% -6.3% -6.6% -6.9% 22 宜昌 -1.5% -0.4% -0.2% -3.0% -4.0% -4.1% 23 岳阳 -1.6% -0.5% -0.5% -7.1% -7.0% -7.1% 资料来源：统计局，信达证券研发中心 2022年5月央行和银保监会发布全国性房地产调控放松政策，首套房按揭利率可在5年期LPR基础上再减20bp，打开了按揭利率下限空间，引导按揭利率向LPR以下的水平靠拢，8月五年期LPR降低至4.3%，叠加20基点下调，首套房按揭利率下限可降至4.1%。相较于8月全国普惠式降息，本次结构化降息调整，延续了信贷端因城施策战略思路，更具创新性和针对性，主要适用于去化明显承压的弱二线及三四线城市，政策影响面相对有限。 本次调整未明确规定贷款利率下限的底限水平，实际层面的突破空间或可通过下列数值作为参考：1）五年期以上公积金贷款基准利率3.10%；2）央行三年期定期存款利率2.75%。 我们预计部分城市的首套房贷利率有望跌至4%以下水平，达到历史低值。 2014年以来，分别出现了2014-2016年，2018-2019年和2019-2020年三轮按揭利率调整周期，首套房按揭利率在三轮周期中分别下调258bp，29bp和31bp。其中，2014年利率下降周期长达25个月，调整周期内销售均价相较调整前最高上涨36%；而后两轮调控周期分别持续6个月、14个月，调整期结束后销售均价相对调整前上涨6%、9%。本轮利率下行目前已持续12个月，截至8月底统计局最新数据，70城价格指数同比下跌2.1%，相较2018年、2020年调控，或可存在更多LPR利率下行空间，利率下行有效降低购房成本，有望边际改善销售表现，但我们预计短期内对于量价的修复作用相对有限，较难根本性扭转市场趋势。 图表2：按揭利率历史下行周期复盘 时间2014-20152018-20192019-2020 下调周期开始 2014年6月2018年12月2019年12月 下调周期结束 2016年7月2019年5月2021年1月 下调时长 25个月6个月14个月 下调幅度 258bp29bp31bp 原因 量价跌、库存压力大、前期无序扩销售下行，土地市场遇冷2019年底销售低迷，叠加疫情影响下销售张后期房地产调控政策收紧断崖式下跌。 对市场影响 下调节点特征 商品住宅成交面积于降息10个月后受疫情影响下行降息10个月后，20年10 降息3个月后销售面积增速触底回 同比转正，16年2月基本恢复至下月当年累计销售基本与19年10月累计面正，周期短，恢复快。 降前水准积相近，受疫情抑制的需求释放完毕按揭利率下调领先于政策调整，下 按揭利率下调领先于LPR下调和部分城市 调周期结束时点也远迟于市场回受到房价上涨压力影响，按揭利率 临时性纾困政策，政策转向收紧、深圳等 暖，016年商品住宅成交面积恢复到下调周期结束较早，但仍迟于销售、 热点城市房价大幅上涨后按揭利率下调周 下降前水平，按揭利率下调周期直土地和投资回暖。 期才结束。 至7月才结束。 资料来源：信达证券研发中心整理 图表3:个人住房按揭贷款利率及放款周期走势图 按揭贷款放款周期（天）首套房贷利率（%）二套房贷利率（%） 807.0% 706.0% 60 5.0% 50 4.0% 40 3.0% 30 2.0% 20 101.0% 00.0% 资料来源：贝壳研究院，信达证券研发中心 以30年期等额本息还款方式计算，贷款利率每下降100bp，购房总成本可降低12%，此次利率下限的持续调整确可缓解刚性需求的还贷压力，支撑居民购买力。政策前，根据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的数据口径，1年期LPR为3.65%，5年 期以上LPR为4.3%，22年9月贝壳研究院监测的103个重点城市平均放款周期为25天，与8月基本持平；主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%，分别较8月回落17个、 15个基点；较贝壳研究院统计的21年9月主流首套房贷利率5.74%已下降159bp，利率降低、放款加快有助于降低购房成本并加快购房流程，在一定程度上推动了前期市场的阶段性修复，后期市场的继续修复仍需要宽松的信贷环境作为基础，本次政策旨在通过结构化降息的方式，合理满足去化承压的弱二线和三四线城市刚性住房需求，当前部分一二线重点城市房贷利率仍高于下限水平，我们预计这类城市未来的房贷利率水平同样存在下调空间。 此次政策出台后，部分6-8月销售均价同、环比下跌的城市，首套房贷利率可低于4%水平，购房成本较去年利率高点大幅下降，有助于购买力释放，但目前的调控政策仍主要集中在需求端，我们认为解决市场下行的主要手段还是提振居民对于经济和收入的预期，所以此次政策的作用深度和持续时间或相对有限，市场销售下行趋势有望缓解甚至企稳，但较难恢复实质性增长。 2居民换购住房个税退还