信用周报：【德邦固收】放宽首套房贷款利率下限影响几何

证券分析师 固定收益周报 【德邦固收】放宽首套房贷款利率下限影响几何—信用周报（0926-1002） 徐亮 资格编号：S0120521060004 邮箱：xuliang3＠tebon.com.cn 证券研究报告|固定收益周报 2022年10月09日 研究助理 相关研究 1.《大涨后还有哪些债券可以买入》， 2022.7.17 2.《审视当前3-5年利率债的博弈价值》，2022.7.10 两部门发布针对房价持续下跌城市的首套房利率下调，与换房个税新政形成有效合力。中国人民银行、银保监会9月29日晚发布通知，决定阶段性调整差别化住 投资要点： 房信贷政策；对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降 的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。根 据统计，有23城符合条件，且多为三四线城市，如泉州、济宁等，以及一些较为优质的二线城市包括大连、天津和武汉。综合来看，本次放宽首套房利率下限主要针对房价下行趋势明显的城市，力度相对较大，有助于改善居民预期、释放刚需动能，但限制较多，考虑到未纳入统计的三四线能级及以下的城市，预计符合条件的更多。此外，9月30日财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（以下简称“换房个税新政”），“换房个税新政”有助于鼓励改善型住房需求。 7月以来地产总体延续宽松的政策基调，国庆假期多城新房销售同比降幅大。2022年7月“保交楼”首入中央政治局会议内容。多地引导设立纾困基金但规模不大，多个民营房企获中债增发债支持。济南、青岛和廊坊等二三线城市优化楼市政策； 上海9月底出台新一轮稳增长政策，强调大力促进汽车及住房等大宗消费。国庆期间，受部分城市疫情管控、网签数据存在滞后性等因素影响，典型城市新房成交规模同比降幅仍较大，部分城市楼市有一定修复。 一级市场动态：发行环比下降，同比增加，结构上看，以公司债、中票和短融为主。受国庆假期影响，周内到期体量骤减，高等级主体环比下降，整体市场到期压力可控。信用债发行成本整体同比大幅下行，产业主体和城投主体近期发行成本改善趋 势显著。 二级交易估值：近一周信用债成交规模有所缩量，系节前节后固有特征。近一周信用债二级估值整体上行，且位于历史极低水平，城投中低等级债券长久期上行幅度最大，产业板块估值亦有上行行情，但幅度较城投更小。产业利差的修复逻辑显著，特别是化工AA、建筑材料AA+、交通运输AA、汽车AA+、地产公司债AA+ 等行业利差修复态势明显。 投资建议：近一年来地产政策密集出台，9月底两部门发布针对房价持续下跌城市的首套房利率下调，与换房个税新政形成有效合力。国庆期间，受部分城市疫情管控、网签数据存在滞后性等因素影响，典型城市新房成交规模同比降幅仍较大，部 分城市销售有一定修复。目前地产行业仍处于底部盘整阶段，销售缓慢回暖，投资表现弱势，建议谨慎下沉，同时竞争格局大幅度调整，土拍市场机会也更多，关注资金充沛且拿地强势的房企，如保利、中海、滨江等。另一方面，也应关注到地产政策组合拳有望增强销售数据修复的可持续性，地产债违约概率也在降低，建议关注部分股东背景强的房企，如华发股份、美的置业和信达地产等。 风险提示：地产行业政策不及预期、基本面下行、信用风险蔓延。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1.换房个税新政及差别化下调首套房利率两大政策旨在提振购房需求4 1.1.两部门发布针对房价持续下跌城市的首套房利率下调，与换房个税新政形成有效合力4 1.2.国庆假期多城新房销售同比降幅大5 1.3.过往政策梳理：7月以来地产总体延续宽松的政策基调6 2.一级市场动态7 2.1.发行与到期规模7 2.2.发行成本与期限8 3.二级交易估值9 3.1.交易活跃度9 3.2.到期收益率9 3.3.信用利差10 4.信用债舆情精选12 5.行业/宏观新闻一览13 6.高频数据跟踪13 7.投资策略14 8.风险提示15 信息披露16 图表目录 图1：国庆假期典型城市新房销售情况（万㎡）5 图2：商品房去库存压力大（%）7 图3：2022年以来30大中城市商品房成交整体低迷7 图4：城市房价变化趋势7 图5：上海市商品房成交量及成交面积（㎡，元/㎡）7 图6：信用债发行与净融资（亿元）8 图7：信用债发行各券种规模（亿元）8 图8：信用债未来到期（亿元）8 图9：各券种成交规模（亿元）9 图10：上周各券种成交占比9 图11：煤炭价格跟踪（周度）13 图12：原油价格跟踪（日度）13 图13：房地产销售数据跟踪（月度）14 图14：30大中城市商品房成交面积月度值环比增速14 图15：：30大中城市商品房成交面积月度值环比增速-分能级14 图16：水泥价格跟踪（日度）14 表1：70个大中城市中，有23城符合阶段性放宽首套房贷款利率下限的要求（%）4 表2：70个大中城市中，仅有9城连续三个月新房价格同环比为正数（%）5 表3：2022年7月以来地产政策/行业动态列举6 表4：信用债发行成本与期限（%、BP、年）9 表5：城投债&中短票到期收益率及历史分位点（2010/1/4-2022/9/25）（%、BP）10 表6：各行业利差变动及历史分位点（2010/1/4-2022/9/2）10 表7：各区域城投利差变动及历史分位点（2013/1/5-2022/9/2）10 表8：信用债舆情12 表9：行业/宏观新闻13 1.换房个税新政及差别化下调首套房利率两大政策旨在提振购房需求 1.1.两部门发布针对房价持续下跌城市的首套房利率下调，与换房个税新政形成有效合力 两部门发布针对房价持续下跌城市的首套房利率下调。中国人民银行、银保监会9月29日晚发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城 市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房 贷款利率下限。具体来看，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同 比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。根据统计局发布的70大中城市房价数据，有23城符合条件，且多为三四线城市，如泉州、济宁等，以及一些较为优质的二线城市包括大连、天津和武汉。综合来看，本次放宽首套房利率下限主要针对房价下行趋势明显的城市，力度相对较大，有助于改善居民预期、释放刚需动能，但限制较多，考虑到未纳入统计的三四线能级及以下的城市，预计符合条件的更多。 表1：70个大中城市中，有23城符合阶段性放宽首套房贷款利率下限的要求（%） 新房环比新房同比 区域能级划分城市 6月7月8月 6月7月8月 华东 三四线 泉州市 -0.6 -0.5 -1 -1.9 -3 -4.2 华南 三四线 济宁市 -0.4 -0.3 -0.8 -1.4 -2.4 -3.2 西部 三四线 泸州市 -0.5 -0.2 -0.5 -6.3 -6.3 -6.6 西部 三四线 包头市 -0.4 -0.1 -0.6 -3.7 -4 -4.7 中部 三四线 宜昌市 -1.5 -0.4 -0.2 -3 -4 -4.1 京津冀 三四线 秦皇岛市 -1 -0.6 -0.5 -6 -6.4 -6.4 中部 三四线 襄阳市 -0.2 -0.1 -0.4 -4 -4.5 -5.3 西部 三四线 桂林市 -0.1 -0.5 -0.7 -3.6 -3.8 -4.1 中部 三四线 常德市 -0.2 -0.8 -0.6 -5.1 -5.7 -6 华南 三四线 湛江市 -0.7 -0.6 -1.2 -7 -8 -8.9 西部 三四线 大理市 -1 -0.8 -0.1 -6.3 -6.6 -6.9 长三角 三四线 温州市 -0.6 -0.7 -0.4 -1.3 -2.5 -3.1 西部 三四线 北海市 -1 -1.3 -1.4 -7.4 -8.8 -10.1 长三角 三四线 安庆市 -0.4 -1 -0.4 -2.7 -3.6 -4 中部 三四线 岳阳市 -1.6 -0.5 -0.5 -7.1 -7 -7.1 西部 一般二线 昆明市 -0.2 -0.5 -0.4 -2.9 -2.8 -2.8 京津冀 一般二线 石家庄市 -0.2 -0.3 -0.5 -3.1 -3.6 -3.7 西部 一般二线 兰州市 -0.5 -0.6 -1 -3.3 -4.2 -5 西部 一般二线 贵阳市 -0.2 -0.3 -0.1 -1.3 -2.1 -2.2 东北 一般二线 哈尔滨市 -0.6 -0.2 -0.5 -6.8 -7 -7.2 东北 优质二线 大连市 -0.3 -0.1 -0.2 -1.5 -2.2 -3 京津冀 优质二线 天津市 -0.2 -0.6 -0.4 -2.4 -3.5 -4.2 中部 优质二线 武汉市 -0.4 -0.2 -1.3 -2.9 -3.7 -5.3 资料来源：国家统计局、德邦研究所 表2：70个大中城市中，仅有9城连续三个月新房价格同环比为正数（%） 西部三四线银川市 新房同比 6月7月8月 新房环比 区域能级划分城市 6月7月8月 长三角一线上海市京津冀一线北京市西部优质二线西安市长三角优质二线南京市长三角优质二线杭州市环渤海优质二线济南市中部优质二线长沙市西部优质二线成都市 资料来源：国家统计局、德邦研究所 0.1 0.5 0.8 0.3 0.4 1 0.3 0.4 1.3 0.5 0.5 0.5 0.6 0.3 0.7 0.4 0.1 1 0.4 0.6 0.4 0.1 0.4 0.4 0.2 0.3 0.4 4.7 3.4 5.8 4.2 0.6 6.3 1.7 3.9 4.5 4.2 3.5 5.5 4.1 0.6 6.6 1.4 3.2 5.1 4.3 3.7 5.8 3.6 0.9 6.5 1 3 5.3 “换房个税新政”有助于鼓励改善型住房需求。9月30日财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（以下简称“换房个税新政”），在2022年10月1日至2023年12月31日期间，对出售自有住房并在现 住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人 所得税予以退税。例如，纳税人小周2022年12月出售了一套住房，2023年7月 在同一城市重新购买一套住房，由于小周出售和新购住房的时间均在2022年10 月1日至2023年12月31日期间，故符合政策规定的时间条件。 1.2.国庆假期多城新房销售同比降幅大 国庆期间，受部分城市疫情管控、网签数据存在滞后性等因素影响，典型城市新房成交规模同比降幅仍较大，部分城市楼市有一定修复。 图1：国庆假期典型城市新房销售情况（万㎡） 资料来源：中指研究院、德邦研究所 1.3.过往政策梳理：7月以来地产总体延续宽松的政策基调 2022年7月“保交楼”首入中央政治局会议内容。7月以来，多地频发住宅 “断供”事件，引发购房者恐慌、市场热议。中共中央政治局7月28日召开会议，指出要稳定房地产市场，保交楼、稳民生；从“保交楼”首入中央政治局会议内容可以看出，相比于之前的“防风险”和“稳市场”，地产行业调控政策重心逐渐转移到“稳市场”、“稳民生”和“防风险”并重。 多地引导设立纾困基金但规模不大，多个民营房企获中债增发债支持。从 2022年7月以来的供给端政策来看，各地在“保交楼，稳民生”的诉求下，陆续 提出多种保交楼计划，多地政府引导下属国企设立纾困基金，如郑州，截至9月17日，郑州市房地产纾困基金纾困项目达到7个，预计资金投入超过33亿元，目前纾困项目已陆续实现复工。另一方面，8月22日，中国人民银行行长、国务院金融委员会办公室主任易纲主持召开部分金融机构座谈会，提出保障房地产合理融资需求；随后，中债信用增进投资股份有限公司（“中债增”）对民营房企发债提供了全额担保，体现了监管部门对房地产增信力度仍在加大；目前