房地产行业研究周报：政策利好集中释放 销售边际有改善

政策利好集中释放销售边际有改善 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：销售维持低位复苏趋势“保交楼”政策再发力政策面：三项利好政策出台呵护房地产市场方向明确 政策一：9月29日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差 别化住房信贷政策对于符合条件的城市政府，可根据当地房地产市场形势变 化及调控要求，自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发首 套住房贷款利率下限。具体要求为：对于2022年6-8月份新建商品住宅销售 价格环比、同比均连续下降的城市，共23座城市符合降利率要求，其中二线 城市8个，三四线城市15个，占70城比例32.8%。该政策将有利于降低各地置业成本，释放合理需求，根据新京报报道已有济宁、清远等城市跟进。 政策二：9月30日，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个 人所得税政策的公告》，表示自2022年10月1日至2023年12月31日，对 出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。尽管从全国的个税政策来 看，本政策实际释放的交易成本节约近似总价1%左右，但政策导向性强，指引着未来行业政策的持续宽松方向； 政策三：9月30日，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套 个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利 率分别调整为2.6%和3.1%。本政策同样将进一步降低购房者置业成本，当前已有北京、杭州、南京、郑州、宁波、东莞、海南省等多地跟进。 从政策面观察，本次放松亮点有二：其一，多部门联合放松房地产调控政策，明确未来持续宽松的政策方向，对商品房市场呵护的政策决心进一步明确；其二，政策以核心城市为锚，为其他城市提供了宽松的政策空间，广泛的三四线城市政策空间也将在本次政策放松的背景下打开。 基本面：房企销售数据9月修复市场热度有所改善但仍在筑底期 房企端：9月房企销售排行榜公布，TOP50房企销售累计同比跌幅有所收窄，市场有边际转暖。TOP50房企截止至9月权益销售额累计同比增速-47%，较上月跌幅收窄1.4pct，9月单月同比增速-32.7%，较上月收窄 1.7pct。环比增速为1.9%，商品房市场热度有所回暖。 高频数据：从高频数据观察，截止至国庆前，商品房市场边际改善迹象明显。截止至10月1日，30城周度销售面积连续两周实现高数值同比正增长，两周单周同比增速分别为42%、21%，从高频数据观察当前市场热度边 际有所改善。 十一黄金周销售：市场销售热度不佳。根据克而瑞监控数据，主要40座城市十一当周销售周度同比增速为-26%，较前一周减少49pct；上海、成都、大 连、济南等17座城市周度同比增速为正；由于十一期间网签会存在一定滞后，预计后续真实销售数据会有所改善。 市场面：港股市场迎来普涨地产板块略弱于大市 从市场层面观察，国庆假期期间港股市场已开盘，地产指数小幅落后于恒生指数涨跌幅，最新一周恒生地产类指数周度涨幅2.1%，落后恒生指数 0.4pct。其中国瑞健康、COSMOPOLINT'L，雅居乐集团、招商局置地、中 国金茂位列涨跌幅TOP5。 本次政策放松，尽管从实质影响来看力度相对有限，但我们更应关注政策的导向性，即基本面不复苏，政策将持续宽松。当前政策放松节奏相对保守也是“房 住不炒”之下的正确方向。但可以明确的是，政策的目标是引导商品房市场走出低谷，因此尽管当前市场复苏的迹象尚不明显，但政策宽松的预期持续存在，基本面复苏是必然的导向。 数据追踪（9月26日-10月2日）： 新房市场：30城成交面积单周同比及累计同比分别为+21pct、-30pct，一线 城市+5pct，-24pct，二线城市+42pct，-27pct，三线城市-3pct，-40pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比-21pct，累计同比-14pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-12pct，成交建筑面积累计同比 -18pct，成交金额累计同比-38pct，土地成交溢价率为1.45%。 城市行情环比：北京（+3pct），上海（+12pct），广州（+12pct），深圳 评级增持 2022年10月9日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料股票家数 115 行业平均市盈率 12.43 市场平均市盈率 11.19 行业表现走势图 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 房地产(申万) 沪深300 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：二线城市销售弱致高频数据低迷扰动不改复苏趋势》2022-09-26 2、《房地产行业研究周报：8月销售跌幅收窄投资承压竣工修复》2022-09-19 3、《房地产行业研究周报：销售维持低位复苏趋势“保交楼”政策再发力》2022-09-13 （+116pct），南京（+71pct），杭州（+135pct），武汉（-37pct） 投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资 信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 内容目录 1.每周一谈：政策利好集中释放销售边际有改善4 1.1政策面：三项利好政策出台呵护房地产市场方向明确4 1.2基本面：房企销售数据9月修复市场热度有所改善但仍在筑底期5 1.3市场面：港股市场迎来普涨地产板块略弱于大市8 1.4投资策略8 2.本周行情回顾9 3.行业动态10 4.数据追踪12 4.1新房成交数据12 4.2二手房成交数据13 4.3土地成交数据13 4.4部分重点城市周度销售数据14 5.风险提示14 图表目录 图1：30城销售面积及单周同比增速7 图2：恒生主要指数最新周度涨跌幅（%）8 图3：港股上市地产板块个股最新周度涨跌幅（%）8 图4：申万一级行业涨跌幅（%）9 图5：本周涨跌幅前十位（%）9 图6：本周涨跌幅后十位（%）9 图7：房地产行业近三年PE（TTM）10 图8：房地产行业近三年PB（LF）10 图9：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速12 图10：一二三线城市（30城）周度成交面积同比12 图11：一二三线城市（30城）累计成交面积同比12 图12：13城二手房周度成交面积及同比环比增速13 图13：13城二手房周度成交面积累计同比增速13 图14：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比13 图15：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率13 图16：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比13 图17：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比13 图18：一二三线城市成交土地总价累计同比14 图19：一二三线城市成交土地周度溢价率14 表1：70城成交数据近3月同比、环比持续为负城市4 表2：TOP50房企9月销售情况5 表3：十一期间主要城市销售表现7 表4：部分重点城市周度销售面积（万平方米）14 1.每周一谈：政策利好集中释放销售边际有改善 1.1政策面：三项利好政策出台呵护房地产市场方向明确 国企假期前，三项房地产利好政策齐出台，政策涉及多部门，政策内容丰富，含括房贷利率、公积金利率、交易税费减免，体现明确的呵护房地产市场复苏的政策导向。 政策一：9月29日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策对于符合条件的城市政府，可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发首套住房贷款利 率下限。具体要求为：对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比 均连续下降的城市，根据统计局数据，共23座城市符合降利率要求，其中二线 城市8个，三四线城市15个，占70城比例32.8% 表1：70城成交数据近3月同比、环比持续为负城市 城市分类城市名单 环 比涨幅（% ） 同 比涨幅（% ） 月份 6月 7月 8月 6月 7月 8月 哈尔滨 -0.6 -0.2 -0.5 -6.8 -7 -7.2 兰州 -0.5 -0.6 -1 -3.3 -4.2 -5 武汉 -0.4 -0.2 -1.3 -2.9 -3.7 -5.3 二线 大连 -0.3 -0.1 -2 -1.5 -2.2 -3 8个 夭津 -0.2 -0.6 -0.4 -2.4 -3.5 -4.2 石家庄 -0.2 -0.3 -0.5 -3.1 -3.6 -3.7 昆明 -0.2 -0.5 -0.4 -2.9 -2.8 -2.8 贵阳 -0.2 -0.3 -0.1 -1.3 -2.1 -2.2 泉州 -0.6 -0.5 -1 -1.9 -3 -4.2 温州 -0.6 -0.7 -0.4 -1.3 -2.5 -3.1 泸州 -0.5 -0.2 -0.5 -6.3 -6.3 -6.6 岳阳 -1.6 -0.5 -0.5 -7.1 -7 -7.1 宜昌 -1.5 -0.4 -0.2 -3 -4 -4.1 北海 -1 -1.3 -1.4 -7.4 -8.8 -10.1 三四线 大理 -1 -0.8 -0.1 -6.3 -6.6 -6.9 15个 秦皇岛 -1 -0.6 -0.5 -6 -6.4 -6.4 湛江 -0.7 -0.6 -1.2 -7 -8 -8.9 包头 -0.4 -0.1 -0.6 -3.7 -4 -4.7 安庆 -0.4 -1 -0.4 -2.7 -3.6 -4 济宁 -0.4 -0.3 -0.8 -1.4 -2.4 -3.2 常德 -0.2 -0.8 -0.6 -5.1 -5.7 -6 襄阳 -0.2 -0.1 -0.4 -4 -4.5 -5.3 桂林 -0.1 -0.5 -0.7 -3.6 -3.8 -4.1 资料来源：wind国家统计局申港证券研究所 本次政策出台将进一步降低商品房市场当前承压城市购房成本，也为更多城市房贷利率政策松绑提供了指引。自8月5年期LPR利率下降至4.1%，叠加房贷利率 下限可下浮20bp，最低房贷利率已降至4.1%,在此基础上部分城市房贷利率下限新增进一步降低空间，将继续减少购房者置业成本，引导购房需求释放；此外本次政策操作空间灵活，在商品房销售不佳的主要城市内给予宽松利率政策，也给其他城市放宽调控提供了方向性指引。根据新京报报道，当前名单中济宁市已下调最低房贷利率至3.95%，清远市将最低房贷利率调至4%以下。 政策二：9月30日，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所 得税政策的公告》，表示自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有 住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠： 新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。 现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。 个税减免将促进二手房市场交易与置换性改善需求，但整体力度相对有限。当前我国多数城市的个税政策执行“满五唯一”免征，其余按交易差额的20%或全额1%征收，多数城市按全额1%征收，因此本次税费减免近似于买卖交易过程 中税费减免1%，整体优惠幅度相对有限。但本次通过为二手房市场松绑，将促进改善性需求这一合理需求的释放，