房地产专家会议纪要–20221008

9月销售表现9月数据还不错，基本上处于止跌状态，同比跌幅收窄，环比我认为意义不大。百强房企中25家单月同比实现正增长，其中15家是国有企业。 具体看，TOP10房企销售金额同比-3%，TOP20金额同比-2%。 TOP30金额同比-3%。 TOP50金额同比-15%，面积同比-18%。 头部房企下降基本企稳了，但排名30-50的房企中，往年高速增长的房企面临挑战比较大。 如果对比2020年，9月TOP10同比-25.7%，TOP20同比-26.3%，TOP30同比-30%，TOP50同比-40%。 很难说现在销售是比较好的状态，只是现在同比跌幅不再扩大。 今年7月开始同比已经开始享受去年低基数的红利，全年看销售下滑还是比较大的。现在正处于2018与2017年之间，比2018年稍差一些。 9月更多是脉冲式的行情。 这并不能代表市场整体的变化。 成交量和供应节奏、质量是有关系的。 现在市场是刚需市场，部分购房者不得不买，不以房地产市场情况为转移。未来几个月可能会持续看到这种现象反复发生，会有脉冲式的行情。 一定时间段成交量比较少，遇到季节性因素、房企集中促销等，销售可能会被快快速拉起，但持续性是比较差的。十一销售表现十一成交表现尚可，部分原因是供货品质提升。 前期卖的不好的企业，长假卖的还可以。 主要是十一期间困难企业推货是比较积极，把还能产生现金流的货在十一这样比较好的时间去卖。如果错过十一，即使12月还有一波，整体效果是赶不上十一的。 十一整体上三四线城市销售环比正增长，较去年十一同比下降30-40%。主要是十一返乡置业推动。 一二线销售制约因素：疫情防控，二是返乡、出游。整体上看我们认为市场表现符合季节性因素的特征。城市维度北京：二手房市场还不错，新房供应在加大。 二手房方面，国庆期间是近四年以来二手网签量最高的。新房供应是加大的，成交与2020、2019年基本持平。北京短期库存还是不少，大约10万套。 呈现了核心区倒挂、优质项目热销、远郊项目去化压力非常大，同时远郊项目也出现了大力度促销。整体表现与以往没有太大变化。 青岛：受天气影响，成交相对不好。跟平时节假日类似，成交套数一般。 短期之内促销走量是否能恢复市场，是存疑的。济南：之前市场有一定程度加速。 济南18、19、20这几年相对比较弱势的，到今年3季度有企稳的样子。 整体看济南量价调整是比较明显的，还是以刚需为主，刚需可以享受首付20%的政策，比较偏远的项目也加大了促销力度。济南青岛代表了很多二线城市的情况，表现很一般。 南京、苏州：保持原来状态，南京相对低迷。 苏州局部区域还可以，总体看没有太明显的变化。上海：十一期间看房人很多，较前期有明显改善。 但认筹销售还不具备代表性。 上海六批次项目基本确定了，整体量还是比较大，能不能维持上海市场的热度还需要观察。 成都、重庆：市场在观望成都在疫情结束后是否会有变化，因为9月受疫情影响是很大的，后续累计的需求能否释放，还要看。我认为未来大概率在高新区、天府新区会有一定程度的热销，其他区域销售能否起来是存疑的。 大湾区：比较一般。东莞没有起来。 佛山9月开始变差，同比没有去年9月那么好，中山、惠州比较一般。 深圳虽然二手房在下半月量能是改善的，但整体新房和此前情况差不多，偏远地区新房也出现了促销。整体市场是没有出现回暖的迹象。 7月初出现的停工影响，叠加经济就业情况、对未来预期，如果没有整体统一的大力度政策，特别是一线城市针对改善性需求的降首付的政策，市场比较难起来。 近期政策点评（减免换购住房个税点评）时点：930出台时点是很好的，其预示的意义大于政策本身。据了解，各地税务系统都完成了财政部购房个税减免的培训。 今年930与以往不太一样，今年930之后有大会。政策出台预示的意义比政策本身意义还要大。 说明了政策的趋势在大会之后会继续延续，预示着对房地产的呵护会持续下去。如果这个事情不紧迫的话，完全可以在大会之后，但恰恰在930。 自上而下：这是第一次中央自上而下直接针对房地产的政策。 这不是第一次由中央部委出台房地产相关的政策，但此前都是央行和银保监会的口径，出台面对金融领域的房地产政策，这还是通过金融稳定角度去做的（非直接针对房地产）。 这次国税总局和财政部政策，是直接针对房地产、中央部委的、非金融领域的政策，是需要我们注意的。未来的趋势还是会有自上而下直接针对房地产、非金融领域的政策出台。 有效性：整体力度很难跟取消限购、降低首付成数去比，和降息大体是相当的。毕竟它是税的政策，影响是比较大的，说明这个行业是到了不得不救的地步。越核心的城市、房价越高的城市，这个政策刺激效果就越强。 大的角度来看，是针对房地产的降息，是比较符合我们对政策的期盼的。 这条政策的效果应该还是集中在核心城市；核心城市交易起来后，对该城市所在的大区域的带动影响是比较大的。总结：我认为十一以后政策可能不拘泥于原来因城施策的思路，可能比较好的市场也会出台政策。 可以对未来政策继续出台高看一些。 但即使这种情况下，房地产、经济、就业、收入预期等在相当长的时间内还是会对房地产市场形成压制。 Q&A：请介绍9月底及十一期间房企的降价促销动作，近期降价幅度在什么范畴？整体降价是有的，幅度分城市而异。 以济南（单价一万元的城市）为例，优惠基本上在500-1000元左右。 大部分促销都是以准现房开展的，因为期房看不到房子去做促销，对购房者的信心反而是有负面影响的。全国范围是有价格的放松，但是是处于可控的状态，这一轮没有出现大幅度价格的折让。 另外考虑到2020年以及21年上半年，房企拿地价格比较高，这些房企其实降价意愿不是太高。 对于出险房企，他们降价可能会更加谨慎，因为一旦降了，没有利润，现金流会更加紧张，它莫不如将项目以准现房的形式促销，这样它的销售量能还能起来。 上周央行对保交楼的措辞也有变化，请问目前保交楼相关举措是否提振了市场信心？现在购房者还是倾向于国央企。 现在如何恢复市场对民营企业项目的信心是关键的问题。 但降杠杆手段去解决加杠杆带来的问题，从逻辑上是说不清的。 我认为如果不能为民营企业注入信用，这个问题是永远解决不了的。之前部分企业发了增信债，但这些企业还是在还款出现问题。 我们往往用加杠杆的方法解决降杠杆带来的问题，这个循环是很难打破的。唯一的办法只有权益的途径。 国资企业、地方型的国企通过入股参股一些民营房企，以比较便宜的权益价格去做，来增加民营房企的信用，是当下的关键。 如果单纯从项目上面采取保交楼的举措，最大的问题是大部分项目都算不过来帐，而政策性银行、商业银行借出去的钱还要求保本，这个钱究竟谁来承担、信心如何恢复，还是一个问题，不论借给民企多少钱，改变不了它民企的性质。 请问如何看待十一这周环比上周销售有较大幅度下滑？一是9月季度末房企集中备案。 二是目前是刚需市场，会有脉冲式的行情，这种增长是不可持续的。 三是十一期间能够看到备案的数据是滞后的，目前十一的数据部分可能也是此前就完成网签、十一期间通过了备案，并不是十一带来的成交。十一是房企在案场签约而不备案的数据比较大的一周，我们认为十一期间的数据是比较稳的，年销售在2000多亿的房企，十一期间可能能卖到 40-50亿元。 目前出现房企情况？ 按照目前市场下行状态，出险房企是没法得到实际改善的，因为目前没看到非常有利能扭转时局的政策出台。现在销售在下降、行业仍在行业去杠杆、信用收缩的过程中，所以出险房企的改善目前是看不到的。 近期郑州发文说9月烂尾楼情况较好，实际情况如何？ 8月之后，郑州的项目复工改善的确是变好了些。但可持续性是存疑的。 项目保交楼的阻力，是项目算不算的过来帐。 而大部分项目是算不过来帐的，那能否提供足够的支持，投入会不会亏，各方有不一样的理解，这块是比较关键的。现在一二三线去化率水平？ 去化率比较差。 一线城市中，深圳60%+去化率；北京、上海也是在这个数据。 二线城市中，杭州核心区域也在60%附近，它周边的县市去化率比较差。 南京30%，苏州40%，大规模的城市在市场分化剧烈的情况下，都是在30-40%的去化水平。房企综合去化率不会到50%。 2018年上半年企业综合去化率70%+。 现在去化率很难判断市场会有实质性的恢复，这个去化率也会影响明年的销售。政策鼓励居民换购，是否会导致二手房抛售、导致价格进一步下跌？ 二手房交易活跃程度是双刃剑，二手房如果交易不活跃，一手房不会好到哪里去。如果二手房交易活跃，一手房交易可能好、也可能差。 目前看二手房实际交易价格是有下降的，对于买家来说价格是降价的，因为很多地方都是买家付税费的。对于卖了房在买房的群体，买房的意愿有可能会有提升。 整体对二手房成交量有所提升作用，对于新房市场短期看并不是好事。对不同能级城市的新房二手房的价格，未来的走势怎么看？ 近1-2年，二手房会有一定程度改善。 目前交房问题比较严重，叠加二手房政策比较友好。所以二手房交易活跃是大概率事件。 这对一二线城市新房更利好一些，个税减免对三四线的城市市场的刺激是有限的。 过去房企拿地很少，如果后续购房政策进一步放开，房企是否会面临无地可开的局面？ 不会很明显，市场如果回暖，去年今年没有卖掉的肯定是优先去化的。今年去化率30-40%，到明年还有50-60%剩下，这也是供应。 当然这块剩下的明年估计也不会太好。 整体市场销售层面不会导致供应端非常紧缺、导致价格上涨，是很难的。