固收+周报：五只公募REITs扩募，房地产需求刺激政策再加码

证券研究报告 【固收+周报】五只公募REITs扩募，房地产需求刺激政 策再加码 2022年第23期总第23期 2022年10月9日 本周核心观点 市场回顾（本报告中本周交易日为9.26-9.30） 信用收益率跟随国开债明显上行。本周国开债收益率明显上行，信用债利率跟随上行，具体：1）信用债1Y、3Y和5Y收益率平均分别变化约 7BP、9BP和6BP,5Y银行债上行较少；2）1Y信用利差走阔约4BP，5Y压缩约5BP，3Y信用利差基本持平，且银行债强于产业债强于城投债； 3)条款点差多数压缩，但银行二永点差多数走阔。 REITs板块整体跑赢股指，跑输信用债。本周REITs指数周涨幅为-0.60%，各指数涨跌幅表现：高收益信用债>国债>REITs>沪深300指数>可转债。本周表现最好的3只REITs：华安张江光大园REIT、国金中国铁建高速REIT、富国首创水务REIT。 股债双跌，转债指数下行1.47%。受到人民币快速贬值的扰动，本周股债双跌，带动转债指数大幅下行1.47%。所有转债板块都录得负收益，各分类转债的转债价格分位数都较上周大幅下滑。本周仅日常消费和医疗保健行业的正股录得正收益，除了正股表现较好的上述两个行业外，金融、能源两个正股防御性较强的板块表现相对较好。 策略展望 信用债：临近季末央行加大逆回购操作规模但资金利率仍然延续上行，同时PMI超预期且地产政策迎来进一步松动，债券经历调整。目前除AA-外收益率和信用利差历史分位多数在5%以下，而期限利差历史分位普遍在70%以上，5-3Y高等级银行债期限利在87%分位数。从时间序列上看，信用债估值不算便宜，不过伴随着政策推动企业融资成本不断下降，信用债相对信贷和银行负债端仍有相对价值，结合估值看选择流动性好的品种加久期，进可攻退可守。下沉方面关注好区域差城投和中债增担保的地产债。 公募REITs：本周股债双杀，公募REITs表现处于股债之间。本周5单REITs发布扩募公告，分别为红土盐田港REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、富国首创水务REIT、中金普洛斯REIT，扩募后存量投资者可以分享扩募带来的收益率上升，扩募后各REIT现金分派率的上升幅度一般在0.2%-0.5%之间，可以关注扩募带来的收益率上升的投资机会。 可转债：目前权益调整可能还没有结束，平价下行+转股溢价率拉升的组合下转债估值仍然不算便宜，短期仍以求稳为主，关注波动性较小、题材具有避险属性的金融类、能源类转债，类型上可关注估值安全垫更强的双低转债。未来的推荐思路一是可关注正股有一定弹性、转股溢价率中等的日常消费板块，二是可关注平价可能快速反弹的新能源类转债，建议等待右侧信号。 本周信用事件：五只公募REITs扩募，房地产需求刺激政策进一步出台 9月28日 9月29日 -30日 五只公募REITs正式扩募，新购资产亮相 9月28日，5只公募REITs发布扩募公告，分别为红土盐田港REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、富国首创水务REIT、中金普洛斯REIT，其中上交所3单、深交所2单。上述产品启动扩募并新购入基础设施项目，以不低于定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价的90%为定价方式，采用定向扩募方式，向不超过35名特定对象发售。 简评：本次为公募REITs上市以来的首次扩募：（1）新购入的项目类型均和原有底层资产类型相同，且项目来源均为原有的原始权益人或其关联方。（2）扩募方式均为定向扩募，向不超过35名发售对象募集扩募资金。定价要求是不低于定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价的90%，限售要求是原始权益人限售期18个月、其他投资者限售期6个月。（3）存量投资者可以分享扩募带来的 收益率上升，扩募后各REIT现金分派率的上升幅度一般在0.2%-0.5%之间。（4）从市场对扩募公告的定价来看，9月28日当日5只扩募REITs市值平均涨幅2.01%，其他REITs平均涨幅0.10%，9月29日-9月30日各REITs整体回调，5只扩募REITs平均跌幅1.89%。 人民银行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，财政部、税务总局发布购房退税优惠政策 9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。放开的对象为对于2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。9月30日，财政部、税务总局发布公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。条件为纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内，纳税人与新购住房须直接相关。 简评：首套公积金贷款利率下调，推动刚需购房压力减；而换购住房个人所得税退税，促进房产交易成本降低。根据统计局数据，6-8月70个大中城市，满足6-8月环同比均连续下降的城市有23个（一线城市0/4、二线城市8/33、三四线城市15/33），而不在70个大中城市范围内的广大中小城市满足条件的占比更大。而换房个税退税政策，利于降低“不满五”或“不唯一”住房交易成本，有助 于进一步打通一二手交易链条，促进改善性需求释放。随着房贷利率下行空间进一步打开以及购房交易成本的下降，配合四季度低基数、保交楼政策持续出台，销售端表现有望持续改善；但购房者信心修复需要时间，预计这一改善幅度仍然相对温和。地产债短期的右侧仍要等房地产到位资金增速回正，从信用债端来看则对应民企的融资逐渐修复转正。当前背景下，可以关注两个板块：（1） 投资级国企地产债仍有一定投资价值，隐含评级AA国企地产债信用利差大约高出全行业隐含评级AA信用债约50BP，但需要注意控制久期。（2）可以关注中债信增担保的地产债，其收益率大概高出AA中短票收益率曲线约30-40BP。 PART1收益率多上行，期限利差多压缩 信用债一级市场：城投净融同比少增，金融债和产业债均多增 •本周金融债、产业债净融同比多增，城投债同比少增。金融债同比多增441亿元，高于产业债的49亿元。 •本周产业债三大板块中地产负增。房地产业同比负增13亿元，公用事业0增长，其它产业增长162亿元。 各类信用债净融 信用债净融趋势 亿元2021年2022年 2500 2000 1500 1000 500 0 -500 -1000 W1 W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 -1500 信用债二级市场：收益率上行，信用利差涨跌互现，期限利差多压缩 •收益率：本周（9.30较9.23）国开债利率明显上行，信用债利率全部跟随上行；1Y低等级城投债和5Y银行债上行较少。 •信用利差：本周（9.30较9.23）1Y信用利差基本走阔，5Y基本压缩，3Y涨跌互现；银行债表现最强，城投债表现最差。 •期限利差：本周（9.30较9.23）期限利差基本压缩，中低等级银行债压缩最多，城投低等级走阔。 信用债收益率、信用利差和期限利差变化 收益 1Y 率变化： 3Y % 5Y 信用利 1Y 差变化 3Y :BP5Y 期限利 3-1Y 差变化 5-1Y ：BP 5-3Y AAA 6.6 9.5 7.2 3.1 1.1 -3.5 2.8 0.6 -2.2 AAA- 6.6 9.5 5.2 3.1 1.1 -5.5 2.8 -1.4 -4.2 中短票 AA+ 7.6 7.5 8.2 4.1 -0.9 -2.5 -0.2 0.6 0.8 AA 6.6 9.5 7.2 3.1 1.1 -3.5 2.8 0.6 -2.2 AA- 6.6 9.5 7.2 3.1 1.1 -3.5 2.8 0.6 -2.2 AAA 9.1 10.1 7.1 5.6 1.7 -3.6 0.9 -2.0 -2.9 AA+ 10.1 11.1 5.1 6.6 2.7 -5.6 0.9 -5.0 -5.9 城投债 AA 11.1 10.1 8.1 7.6 1.7 -2.6 -1.1 -3.0 -1.9 AA(2) 10.1 8.1 6.1 6.6 -0.3 -4.6 -2.0 -4.0 -1.9 AA- 1.1 8.0 7.1 -2.4 -0.3 -3.6 6.9 6.0 -0.9 AAA 7.9 8.3 2.8 4.5 -0.1 -7.9 0.3 -5.1 -5.4 银行 AAA- 8.0 8.3 2.8 4.5 -0.1 -7.9 0.3 -5.1 -5.4 普通债 AA+ 6.0 9.3 3.8 2.5 0.9 -6.9 3.3 -9.4 -12.7 AA 5.9 8.3 2.8 2.5 -0.1 -7.9 -2.6 -10.4 -7.8 国开债 3.5 8.4 10.8 4.9 7.3 2.4 信用债二级市场：产业&城投债条款点差多压缩，二永点差多走阔 条款点差以压缩为主，银行二永点差表现最差 •ABS点差：多数压缩，消费金融点差压缩最多，仅RMBS走阔。 •产业&城投永续点差：涨跌互现，以压缩为主；1年期AAA和3 年期AA+产业债走阔，AAA、5年期AA+、1年期AA城投债走阔，其余多数压缩，少数不变。 •产业&城投私募点差：整体变化很小，以压缩为主。 •银行二永点差：二级点差3YAA+、AA压缩，其余全部走阔；永续点差除3YAA+、AA外，基本全部走阔，5Y走阔明显更多。 ABS点差变化情况 单位：BP 企业ABS 对公贷款消费金融 RMBS 1YAAA点差 -2.5 -3.5 -4.9 2.0 1Y 3Y 5Y 1Y 3Y 5Y 永续点差变化：BP私募点差变化:BP AAA 2.0 -3.0 -3.0 -1.0 0.0 0.0 产 AAA- -2.0 -1.0 0.0 0.0 0.0 0.0 业 AA+ -5.0 1.0 0.0 -1.0 1.0 0.0 AA 0.0 -2.0 0.0 0.0 0.0 0.0 AAA 1.0 0.0 1.0 -1.0 -1.0 0.0 城 AA+ 0.0 -2.0 1.0 -1.0 -1.0 0.0 投 AA 2.0 -3.0 -1.0 -1.0 -2.0 -2.0 AA(2) 0.0 0.0 0.0 -1.0 0.0 0.0 永续点差变化：BP 二级点差变化:BP 产业债、城投债和银行债条款点差变化情况 AAA 1.8 3.2 6.5 1.0 1.5 5.7 银 AAA- 1.8 2.2 5.5 2.0 0.6 5.0 行 AA+ 3.8 -1.8 4.5 3.0 -3.4 1.0 AA 3.8 -0.8 5.5 3.0 -3.4 2.0 信用债二级市场：金融、地产、汽车等行业表现较强 金融、地产、汽车等行业表现较强 •主流行业（9.29较9.22）：大类板块中周期行业利差有所走阔，金融利差压缩；细分行业中证券压缩最多，化工走阔最多。 •非主流行业（9.29较9.22）：各大类板块均走阔约1.6BP;细分行业中休闲服务走阔最多。 主流行业信用利差变化非主流行业利差变化 大类板块 波动率 分类 细分行业 信用利差 变化：BP 高 煤炭 0.6 上中游周期 高 有色金属 1.2 （1.2BP） 高 化工 2.1 高 钢铁 0.8 大类板块 波动率 细分行业 信用利差 大类板块 波动率分 细分行业 信用利差 房地产 （0.2BP） 金融 （-2.3BP） 房地产 低 低低 低 0.2 -1.3 -3.4 -2.2 分类 变化：BP 类 变化：BP 低 燃气 2.3 中 汽车 -0.3 公用事业 低 电力 2.2 低 电子 1.2 （2.2BP） 中游制造 （2.2BP） 低低中中 中 交通运输国防军工机械设备电气设备建筑材料 1.23.23.32.40.8 下游消费