实体经济政策图谱2022年第39期：稳地产再出手

中泰证券研究所专业｜领先｜深度｜诚信 ｜证券研究报告｜ 稳地产再出手 ——实体经济政策图谱2022年第39期 陈兴博士 中泰宏观首席分析师 S0740521020001 研究助理：刘雅丽、谢钰 2022年10月7日 结论：稳地产再出手 •9月全国制造业PMI重回线上，供需均有回升，其中生产反弹较大。从中观高频数据来看：一方面，终端需求整体尚可，35城地产销量增速降幅收窄至年内次高位，而乘用车批发和零售增速虽有回落，但仍在高位；另一方面，工业生产整体回暖，尽管沿海电厂发电耗煤增速放缓，但钢厂钢材产量增速升至两位数以上的水平，汽车、钢铁和化工等主要行业开工率也是涨跌互现。 •今年4月以来，尽管央行下调了首套房贷利率下限、并两次下调5年期LPR，但地产销售自底部修复的情况尚显波折：一是“烂尾楼”事件的冲击干扰期房销售，二是多地疫情屡有反复，三是房价环比持续下跌制约居民预期及购房意愿。不过，随着政策约束放松的效果逐渐显现，地产销售态势已在逐步好转，9月各口径地产销量增速降幅延续收窄。而9月末中央层面稳地产再出手：一是放宽部分城市首套住房商业性个人住房贷款利率下限；二是下调首套个人住房公积金贷款利率0.15BP；三是对居民换购住房给予所得税优惠。我们预计，政策托底力量的逐渐增强，特别是从需求侧加大支持力度，将有 助于改善此前的偏弱预期，地产景气度有望迎来明显好转。 2 各行业量价速览 收入 量 降 降 分化 升 降 降 降 升 降 升 价 降 升 升 升 升 降 升 降 升 降 行业 电力 客运 货运 煤炭 有色 原油 玻璃 水泥 钢铁 化工 重卡 旅游 休闲服务 农副食品 纺服 乘用车 房地产 基础设施 生产制造 消费服务 来源：WIND，中泰证券研究所 3 部门/会议 文件/主题 内容 央行 上调远期售汇业务外汇风险准备金率 为稳定外汇市场预期，加强宏观审慎管理，决定自2022年9月28日起，将远期售汇业务的外汇风险准备金率从0上调至20%。 国常会 对部分行政事业性收费和保证金实行阶段性缓缴进一步帮助市场主体减负纾困等 1）决定对部分行政事业性收费和保证金实行缓缴，帮助市场主体减负纾困。稳增长稳就业保民生，关键要保市场主体。针对市场主体特别是中小微企业、个体工商户和制造业实际困难，加大纾困力度。在第四季度，缓缴耕地开垦费、污水处理费等14项行政事业性收费，规模530多亿元；缓缴各类工程质量保证金，规模约630亿元。2）部署推进政务服务“跨省通办”扩面增效举措，激发市场活力便利群众生活。一是新增22项覆盖面广、办理频次高的跨省通办事项。对企业，实现电子缴税、完税证明开具等跨省通办；对个人，实现临时身份证办理、居民养老保险登记等跨省通办。二是推动更多跨省通办事项网上办、一次办，通过帮办代办等满足老年人线下办事需求。三是依法保护个人隐私和企业商业秘密。3）部署抓好秋粮收获和加强农业农村基础设施建设措施，确保秋收入库提升农业生产能力。开工一批农业农村基础设施新项目。从秋粮情况看，全年粮食产量能够实现1.3万亿斤以上目标。4）对政策支持、商业化运营的个人养老金予以税收优惠，满足多样化需求。对缴费者按每年12000元的限额予以税前扣除，投资收益暂不征税，领取收入实际税负由7.5%降为3%。5）通过《促进个体工商户发展条例(草案)》，明确实行公平待遇，依法保护合法权益，将登记和税费金融支持等行之有效做法上升为法规，并要求依法诚信经营。 商务部 支持外贸稳定发展若干政策措施 1）进一步促进贸易畅通：提升港口集疏运和境内运输效率，确保进出口货物快转快运。保障产业链供应链稳定。持续清理口岸不合理收费，加强对港内及港外堆场等海运口岸收费主体监管。加强对外贸企业的通关便利化服务保障，进一步提升货物通关效率，实现到港货物快进快出。在确保防疫安全的前提下，全力提升深圳香港陆路运输通行能力和效率，最大程度满足企业陆路运输需求。2）进一步发挥跨境电商稳外贸的作用：出台进一步支持跨境电商海外仓发展的政策措施。研究年内启动服务贸易创新发展引导基金二期，进一步带动社会资本，并统筹利用外经贸发展专项资金等现有资金渠道，共同支持跨境电商、海外仓等外贸新业态发展。在依法合规、风险可控的前提下，进一步加强出口信用保险对海外仓建设和运营的支持力度。优化海关备案流程，加强中欧班列运输组织，支持海外仓出口货物运输。加快出台便利跨境电商出口退换货的税收政策。 央行银保监会 阶段性调整差别化住房信贷政策 符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。具体地，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 财政部 发布支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告 自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。1）新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；2）新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。 央行 下调首套个人住房公积金贷款利率 自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。 重要政策回顾 来源：中国政府网、央行、财政部、商务部等，中泰证券研究所4 消费服务 目录 房地产：9月各口径地产销量增速降幅均有收窄，百城房价同比增速下行。乘用车：9月前25天乘用车批发、零售销量增速仍高，经销商库存回补。纺服：8月子行业营收增速普遍上行，库销比多数回落。 农副食品：节前一周菜、果降价，猪肉、鸡蛋上涨，9月CPI同比或上行。休闲服务：国庆档票房收入、人次回落，《万里归途》独撑黄金周。 生产制造 旅游：国庆旅游收入、人次均创新低，本地游、周边游仍是首选。 重卡：9月重卡销量同比增速降幅走扩，市场需求依旧低迷。化工：节前一周PTA产业链产品价格均跌，涤纶POY库存去化。 钢铁：节前一周钢价升、毛利降，钢材产量增速回升，库存双双去化。水泥：节前一周全国水泥均价上行，企业库容比续升。 玻璃：节前一周浮法玻璃均价回升，库存延续去化。 原油：本周原油价格回升，CRB指数上行，美元指数走低。有色：本周金属价格普遍上涨，铜库存升、铝库存降。 基础设施 煤炭：节前一周煤炭价格均有上行，秦皇岛港煤炭库存回补。 货运：10月前5天货运量增速涨多跌少，本周货运流量指数同比降幅扩大。客运：假期前5日铁路日均发送旅客同比降四成，地铁客运多数负增长。电力：9月前29天电厂耗煤同比增速放缓，节前一周电厂煤炭库存回补。 5 房地产：9月各口径地产销量增速降幅均有收窄，百城房价同比增速下行 指标数据表现解读 9月35城地产销量增速降幅收窄至-11.1%， 需求百家、�大龙头房企销量增速降幅分别收窄至-35.1%、-29%。 10月前6天35城地产销量增速降幅走扩。 价格9月百城房价同比增速降至0.2%，环比增速持平。 9月百城房价同比增速回落，已持续16个月下行，创 2015年9月以来新低，环比较8月基本走平。9月各口径地产销量增速降幅均有收窄，35城地产销量增速改善至年内次高位，各线级城市销量增速普升，龙头房企销量 土地成交 库存 9月百强房企拿地面积同比降幅略收窄。 节前一周百城土地成交面积同比降幅收窄，溢价率下行。 9月十大城市商品房库销比升至12.7个月。 增速同步回升至年内新高。9月十大城市商品房库销比回 升，处2010年以来同期次高位。9月百强房企拿地面积同 比降幅略收窄，拿地金额降幅有所走扩。 百家、五大龙头房企及35城地产销量同比增速（%） 百家房企 35城 �大龙头房企 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 19/920/320/921/321/922/322/9 来源：WIND，中泰证券研究所，21年为两年平均增速 百城住宅价格指数同比及环比增速（%） 百城住宅价格指数同比 百城住宅价格指数环比（右） 6 5 4 3 2 1 0 19/920/320/921/321/922/322/9 来源：WIND，中泰证券研究所 1.5 1.2 0.9 0.6 0.3 0.0 -0.3 6 乘用车：9月前25天乘用车批发、零售销量增速仍高，经销商库存回补 指标 数据表现 解读 8月汽车制造业营收增速升至31.6%。 需求9月前25天乘联会乘用车批发、零售销量增速 双双放缓至33%、15%。 生产节前一周半钢胎开工率降至62.6%。 库存9月汽车经销商库存预警指数略升至55.2%。 乘联会乘用车销量同比增速（%） 零售销量增速批发销量增速 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 19/920/320/921/321/922/322/9 来源：WIND，中泰证券研究所，21年为两年平均增速 受支持汽车消费政策等因素推动，8月汽车制造业营收增速进一步加快，并升至2021年4月以来新高。9月上旬疫情散发致部分地区静默，对汽车销售形成扰动，中下旬疫情压力缓和，叠加地方政策配合旺季密集出台，销售情况明显改善，整体看，9月前25天乘联会乘用车批发、零售销量增速虽有放缓，但仍在高位。销售减速使得库存回补，9月汽车经销商库存预警指数继续回升。节前一周半钢胎开工率略有回落，处2014年以来同期低位。 汽车经销商库存预警指数（%） 2015 2019 2016 2020 2017 2021 2018 2022 80 70 60 50 40 123456789101112 来源：WIND，中泰证券研究所 7 指标 数据表现 解读 纺服：8月子行业营收增速普遍上行，库销比多数回落 节前一周柯桥纺织价格指数下行， 价格328级棉花价格指数均值走低。 8月纺织业、服装服饰业和皮革业营收增速分别回升至需求-2.6%、2.5%和1.9%。 节前一周中国轻纺城成交量上行。 库存8月纺织业库销比持平在0.9，服装服饰业和皮革业库销 比分别下行至0.77和1.07。 8月子行业营收增速普遍上行，其中服装服饰业营收增速降幅收窄，纺织业营收增速延续回升，而皮革业营收增速更是由负转正。8月子行业库销比多数回落，服装服饰业和皮革业库销比双双下行，而纺织业库销比保持平稳，且继续处于2016年以来同期新高。从价格端看，节前一周柯桥纺织价格指数下行，其中原料类价格指数同步回落，328级棉花价格指数均值也有走低。 柯桥纺织价格指数 柯桥纺织价格指数:总类（左） 柯桥纺织价格指数:原料类（右） 11094 10992 10890 10788 10686 84 10582 10480 10378 10276 19/920/120/520/921/121/521/922/122/522/9 来源：WIND，中泰证券研究所 纺织、服装服饰、皮革业营业收入同比增速（%） 纺织业 皮革业 服装服饰业 20 10 0 -10 -20 -30 -40 19/820/220/821/221/822/222/8 来源：WIND，中泰证券研究所，21年为两年平均增速 8 指标 数据表现 解读 农副食品：节前一周菜、果降价，猪肉、鸡蛋上涨，9月CPI同比或上行 节前一周猪肉平均批发价环比涨幅扩大至1.6%，鸡蛋平均批发价环比由负转正至2%，鲜菜平均批发价环比降幅 价格收窄至-2.6%，鲜果平均批发价环比降幅扩大至-2.2%。节前一周农业部农产品批发价格指数环比降