首套房贷利率下限阶段性差别化调整点评：稳楼市加大力度，助力楼市传统旺

证券研究报告：房地产行业|点评报告 2022年9月29日 行业投资评级 首套房贷利率下限阶段性差别化调整点评 20 10 0 -10 -20 -30 强于大市|维持稳楼市加大力度，助力楼市传统旺季 事件描述 行业基本情况收盘点位 3695.42 52周最高 4620.02 52周最低 3402.86 行业相对指数表现（相对值，%） 9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化 住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。 这一政策措施的出台，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。 事件评论 2021/09 2021/10 2021/11 2021/12 2022/01 2022/02 2022/03 2022/04 2022/05 2022/06 2022/07 2022/08 2022/09 本次调整面向首套房贷款，范围为6-8月房价连续下降的城市。政策规定，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均 沪深300 房地产（长江） 连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人 研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 分析师：刘清海 SAC登记编号：S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com 住房贷款利率下限；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。本次政策调整涉及城市面较广，根据统计局数据，仅70大中城市中符合条件的城市就有23座，考虑到全国地级市、县级市总计超过600座，预计涉及城市数量较多。70大中城市中，符合条件的主要为三四线及弱二线城市。二线城市方面，包括天津、石家庄、哈尔滨、贵阳、昆明、兰州、大连、武汉等。除武汉外，上述城市均属于弱二线城市，且以北方为主，三四线城市方面则在地理上分布相对分散。 稳楼市政策力度加大，逐步进入有限区间。虽然稳楼市已经持续一年之久，但前期相关政策力度偏小，对于销售剧烈调整难以起到支撑作用。从政策力度来看，我们认为财政政策>货币信贷政策＞行政管控政策＞公积金/人才支持政策，前期政策集中于后两类，调整力度与范围也存在局限性。但自2022年8月LPR加速下行以来，结合本次阶段性差别化调整首套房贷利率下限，中央层面的货币信贷政策开始发力，稳楼市政策力度明显加大，对销售的支撑逐步进入有限区间。 销售处于磨底阶段，市场仍以悲观预期为主，高频数据显示9月下半旬销售有所反弹。市场对于后续销售能否企稳复苏存在分歧，但我们认为未来销售复苏方向是确定的，但过程可能是缓慢且充满波动的。房地产行业从长期看仍然是十万亿级别的市场，经过2022年的大幅调整，商品住宅销售量或已接近市场真实需求水平。9月下半旬，高频数据显示地产销售反弹，尤其是一线城市较为明显，二线和三四线城市分化仍然显著但环比也出现改善。稳楼市政策持续 发力，有望对楼市传统旺季形成助力。 投资建议：地产板块配置重点关注两条思路，1）行业见底带动龙头销售复苏、2）区域格局优化推动部分房企逆势扩张。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。我们认为销售正处于磨底阶段，在LPR及加点下调、保交楼、限制政策放松的推动下，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的，9、10月份的传统旺季将是重要的观察窗口期。标的上建议关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展（推荐）、招商蛇口（未覆盖）、新城控股（推荐）等龙头房企；2）滨江集团（推荐）、华发股份（推荐）等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势发展。 风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化。 中邮证券投资评级说明 投资评级标准 类型 评级 说明 报告中投资建议的评级标准：报告发布日后的6个月内的相对市场表现，即报告发布日后的6个月内的公司股价（或行业指数、可转债价格）的涨跌幅相对同期相关证券市场基准指数的涨跌幅。市场基准指数的选取：A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指为基准；可转债市场以中信标普可转债指数为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500或纳斯达克综合指数为基准。 股票评级 推荐 预期个股相对同期基准指数涨幅在20%以上 谨慎推荐 预期个股相对同期基准指数涨幅在10%与20%之间 中性 预期个股相对同期基准指数涨幅在-10%与10%之间 回避 预期个股相对同期基准指数涨幅在-10%以下 行业评级 强于大市 预期行业相对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 预期行业相对同期基准指数涨幅在-10%与10%之间 弱于大市 预期行业相对同期基准指数涨幅在-10%以下 可转债评级 推荐 预期可转债相对同期基准指数涨幅在10%以上 谨慎推荐 预期可转债相对同期基准指数涨幅在5%与10%之间 中性 预期可转债相对同期基准指数涨幅在-5%与5%之间 回避 预期可转债相对同期基准指数涨幅在-5%以下 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。 本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目前已公开的信息，并通过独立判断并得出结论，力求独立、客观、公平，报告结论不受本公司其他部门和人员以及证券发行人、上市公司、基金公司、证券资产管理公司、特定客户等利益相关方的干涉和影响，特此声明。 免责声明 中邮证券有限责任公司（以下简称“中邮证券”）具备经中国证监会批准的开展证券投资咨询业务的资格。本报告信息均来源于公开资料或者我们认为可靠的资料，我们力求但不保证这些信息的准确性和完整性。报 告内容仅供参考，报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价，中邮证券不对因使用本报告的内容而导致的损失承担任何责任。客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策。 中邮证券可发出其它与本报告所载信息不一致或有不同结论的报告。报告所载资料、意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断，可随时更改且不予通告。 中邮证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或者计划提供投资银行、财务顾问或者其他金融产品等相关服务。 《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，本报告仅供中邮证券客户中的专业投资者使用，若您非中邮证券客户中的专业投资者，为控制投资风险，请取消接收、订阅或使用本报告中的任何信息。本公司不会因接收人收到、阅读或关注本报告中的内容而视其为专业投资者。 本报告版权归中邮证券所有，未经书面许可，任何机构或个人不得存在对本报告以任何形式进行翻版、修改、节选、复制、发布，或对本报告进行改编、汇编等侵犯知识产权的行为，亦不得存在其他有损中邮证券商业性权益的任何情形。如经中邮证券授权后引用发布，需注明出处为中邮证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节或修改。 中邮证券对于本申明具有最终解释权。 公司简介 中邮证券有限责任公司，2002年9月经中国证券监督管理委员会批准设立，注册资本50.6亿元人民币。中邮证券是中国邮政集团有限公司绝对控股的证券类金融子公司。 中邮证券的经营范围包括证券经纪、证券投资咨询、证券投资基金销售、融资融券、代销金融产品、证券资产管理、证券承销与保荐、证券自营和与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问等。中邮证券目前已经在北京、陕西、深圳、山东、江苏、四川、江西、湖北、湖南、福建、辽宁、吉林、黑龙江、广东、浙江、贵州、新疆、河南、山西等地设有分支机构。 中邮证券紧紧依托中国邮政集团有限公司雄厚的实力，坚持诚信经营，践行普惠服务，为社会大众提供全方位专业化的证券投、融资服务，帮助客户实现价值增长。中邮证券努力成为客户认同、社会尊重，股东满意，员工自豪的优秀企业。 业务简介 证券经纪业务 公司经中国证监会批准，开展证券经纪业务。业务内容包括：证券的代理买卖；代理证券的还本付息、分红派息；证券代保管、鉴证；代理登记开户； 公司为投资者提供现场、自助终端、电话、互联网、手机等多种委托通道。公司开展网上交易业务已经中国证监会核准。 公司全面实行客户交易资金第三方存管。目前存管银行有：中国邮政储蓄银行、中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、民生银行、兴业银行、招商银行、北京银行、华夏银行。 证券自营业务 公司经中国证监会批准，开展证券自营业务。使用自有资金和依法筹集的资金，以公司的名义开设证券账户买卖依法公开发行或中国证监会认可的其他有价证券的自营业务。自营业务内容包括权益类投资和固定收益类投资。 证券投资咨询业务 公司经中国证监会批准开展证券投资咨询业务。为证券投资者或客户提供证券投资的相关信息、分析、预测或建议。 证券投资基金销售业务：公司经中国证监会批准开展证券投资基金销售业务。代理发售各类基金产品，办理基金份额申购、赎回等业务。 证券资产管理业务：公司经中国证监会批准开展证券资产管理业务。 证券承销与保荐业务：公司经中国证监会批准开展证券承销与保荐业务。 财务顾问业务：公司经中国证监会批准开展财务顾问业务。