关于郑州地区“保交楼”情况调研总结–20220929

关于郑州地区“保交楼”情况调研总结—东岭黑色研究院202209291、实地调研情况：从实地调研的工地来看，郑州烂尾楼主要集中于三环与四环，主城区项目工地较少；整个烂尾楼项目中，开工未建项目或者没有封顶的项目大幅少于主体已经完成的项目，也就是说当前施工基本上都是已封顶后的建安，从实地施工情况来看自9月6日复工政策“大干30天”以来目前进度缓慢，除没有封顶的项目在施工外建安项目工地施工人员不 超过10个人，主要作业是刷刷外墙漆，里面打打下水孔什么的。 精选研报纪要＋V入群：up0668899精选研报纪要＋V入群：up0668899精选研报纪要＋V入群：up06688992、资金来源：A、全国2000亿保交付专项贷款，郑州分配到50亿。 该项贷款专款专用，将设立专户，不经过项目主体，直接与工程方进行结算。 相关项目申报及额度分配已经完成，但贷款尚未下达到区级平台公司和具体项目上，且分配到项目主体上的额度有限。 公众号：讯息社B、国开行3000亿元协议，其中1600亿元用于棚改贷款，未来将变安开比安置模式为政府主导模式，通过收购现有安置房、房票等机制来缓解开发商流动性，促进全市安置房全面复工，形成更多实物投资量。 C、河南省政府100亿，郑州政府100亿，当前到位资金来源主要是第一个和最后一个，政府资金到位比例预估在25%左右（乐观估计）。落地的资金当前存在两个问题，第一，资金使用方式的问题，要求资金拨付渠道走政府平台公司，县区政府要承诺确保资金安全。 第二，资金流入目标既简单又残酷：将烂尾楼盘分成三等，先轻后重，尽管有95个申请专项借款的项目（104个楼盘），但凡入选的都是有存货或者有后续土地的，注资目标以河南本省企业为主（如建业等），而全国性质地产企业（类似恒大）可能需要自己按实际情况设计保交楼方案，和滚动开发等回款计划，并且每一版保交楼方案，都会反复和各地政府专班汇报沟通。 3、政府助企纾困模式：对于郑州保交楼政府制定了针对性的四种纾困模式，而且据走访人员反馈，实际政策实行时间早于报道时间，表明郑州政府对于保交楼态度坚决：A、棚改统贷统还—政府平台公司接手，后期由政府主导，主要是通过收购来转换成安置房、房票等机制来缓解开发商流动性，促进全市安置房全面复工。 精选研报纪要＋V入群：up0668899B、收并购—对于资产大于负债的房企，或资产负债平衡，无复杂官司的企业，政府组织国央企、金融机构对接，解决企业现金流问题。 C、破产重组—对于资不抵债，主要是针对大部分商品房已销售完毕的烂尾项目，信访不断，政府组织破产重组，注重保交楼。D、保障性租赁住房模式—对于销售疲惫，建设资金困难，政府通过转换成公租房模式，组织建行专项建设贷款。 4、保交付政策推进的主要难点：A、政府与项目方的各项借/还款以及监督模式也都需要摸索和拟定，如果前期仅限200亿政府资金和50亿专项贷款的资金规模，考虑权重分配之后，实际落到每个项目的资金偏少。 B、全国性质地产企业是否有抽调郑州外其他地区项目资金保证政府项目复工，是个拆东墙补西墙的过程，而且可能会导致各项目均无法完成流转，而且仍有较大规模的美元债需要偿付，后续仍有现金流压力和信用风险。 C、当前项目所处位置，其实大部分是非刚性或者非居民目标楼盘，后续销售也是个巨大的问题，即使未销售比例大的楼盘，如果无法完成销售达到资金正循环，纾困资金面临实际效益极差的情况。 另外，交付难度最大的是已经完成预售，接近封顶的项目，这类项目基本已经没有货值，纾困资金注入比较困难。 5、总结：郑州“保交楼”仍处于一个信息＞落地＞信心＞钢材需求的情况，首先确实看到了实物工作量，从复工后的用钢量来看，据调研人员反馈环比是有明显增量的，但是开头也说了，开工未建项目或者没有封顶的项目大幅少于主体已经完成的项目，所以整体保交楼对于用钢量的提升有限，政府对于当前的保交楼政策针对性精选研报纪要＋V入群：up0668899和方向性很强，利用资金撬动杠杆，缓解当前地产的困局，以四种模式将郑州保交楼作为试点，既要利用保交楼稳定已购房者的情绪，也为了重新树立对于地产的信心，刺激刚需和改善销售，可以说郑州是一个很好的观察窗口。 精选研报纪要＋V入群：up0668899