2022W38：中央“保交楼”资金落地提振市场信心，新房二手房成交有所回暖

本周样本城市新房、二手房成交面积同环比大幅改善，其中新房成交面积同比+22.9%，环比+65.3%，单周量能创近两月新高，销售出现小幅复苏，得益于 （1）本周银保监会定调房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转、国开行向沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款落地、地方房地产政策放松频次、力度有所提升，政策端多重利好提振市场信心；（2）传统“金九银十”供销旺季的到来，本周新房供需两端表现强劲，叠加去年下半年基数持续下行、本周19至21日三天同比去年中秋节增长150%，导致本周同比大幅回暖。考虑到去年下半年基数下行、近期政策放松持续扩散、市场信心有所恢复，我们预计10-12月新房销售同比降幅将继续收窄。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.3%，落后大盘0.36个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第18名。本周上涨个股共38支，较上周增长23支，下跌股数为94支。 新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为356.7万平方米，环比提升65.3%，同比提升22.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为98.1万方，环比59.6%，同比57.7%；样本二线城市为181.7万方，环比94.8%，同比8.8%；样本三线城市为76.9万方，环比26.1%，同比25.8%。从今年累计38周新房成交面积同比看，样本30城共计11159.2万方，同比下降-34.2%；一线城市为2372.0万方，同比-25.6%；二线城市为6354.1万方，同比-33.0%；三线城市为2433.1万方，同比-43.4%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计128.0万方，环比增长58.6%，同比增长100.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.3万方，环比33.0%；样本二线城市为72.5万方，环比78.4%；样本三线城市为19.2万方，环比50.3%。 重点公司境内信用债情况：发行量大增，发债利率涨跌不一。根据wind统计数据，本周（9.19-9.25）共发行房企信用债16只，环比增加6只；发行规模共计168.0亿元，环比增加85.11亿元，总偿还量121.24亿元，环比增加28.43亿元，净融资额为46.76亿元，环比增加56.68亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（80.5%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（48.4%）和一般公司债（36.1%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（39.5%）和1-3年（38.6%）的债券为主。 政策：本周中央地方房地产政策放松频次为近期高点。中央层面，本周国开行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，同时银保监会定调房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。地方层面，天津限贷放松、郑州落户放松、多地优化“商转公”贷款政策、多个高能级城市出台“带押过户”政策。 在目前地产信心尚显不足的环境下，我们继续看好下半年政策放松空间，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。 投资建议：本轮周期与2008.2014年区别在于，除了博弈政策+政策下的销售复苏以外，叠加了竞争格局改善的逻辑。我们认为目前供给侧产能端的出清力度更胜于去需求侧的下滑。因此受益于竞争格局改善的企业属于中周期走牛中的正反馈阶段，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：保利发展、滨江集团、华发股份、招商蛇口、万科A、金地集团、建发股份；H股绿城中国、华润臵地、中国海外发展、越秀地产；物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.新房销售面积同环比大幅改善，房地产政策放松频次继续提高 本周样本城市新房、二手房成交面积同环比大幅改善，其中新房成交面积同比+22.9%，环比+65.3%，单周量能创近两月新高，销售出现小幅复苏，得益于（1）本周银保监会定调房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转、国开行向沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款落地、地方房地产政策放松频次、力度有所提升，政策端多重利好提振市场信心；（2）传统“金九银十”供销旺季的到来，本周新房供需两端表现强劲，叠加去年下半年基数持续下行、本周19至21日三天同比去年中秋节增长150%，导致本周同比大幅回暖。考虑到去年下半年基数下行、近期政策放松持续扩散、市场信心有所恢复，我们预计10-12月新房销售同比降幅将继续收窄。 本周中央地方房地产政策放松频次为近期高点，多地出台“商转公”、“带押过户”等政策。本周天津限贷放松，提高购买首套住房的公积金贷款最高额；郑州落户放松，凡在郑州市中心城区具有合法稳定就业或合法稳定住所（含租赁）的人员，本人及同居家人可直接申请落户。此外，本周多地出台“商转公”贷款政策优化，降低购房者还款压力。另外广州、南京、无锡等多个高能级城市出台“带押过户”政策，将有效提振存量房源的交易。在目前地产信心尚显不足的环境下，我们继续看好下半年政策放松空间，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.3%，落后大盘0.36个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第18名。本周上涨个股共38支，较上周增长23支，下跌股数为94支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为新华联、同达创业、大千生态、中润资源、天房发展，涨幅分别为19.4%、15.9%、11.6%、10.8%、10.0%。跌幅前五为中交地产、中洲控股、万业企业、新城控股、天保基建，跌幅分别为-17.1%、-16.7%、-16.1%、-11.7%、-10.5%。 本周48家重点房企中共计上涨3支，较上周减少6支，涨幅位居前三的为我爱我家、世联行、建发国际集团，涨幅分别为20.0%、1.0%、0.5%。跌幅前五为旭辉控股集团、雅居乐集团、禹洲集团、时代中国控股、佳源集团，跌幅分别为-29.5%、-20.0%、-19.0%、-16.1%、-16.0%。 图表1：各行业涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周（9.19-9.23）涨幅前五个股 图表5：本周（9.19-9.23）跌幅前五个股 图表6：重点房企涨跌幅排名 图表7：本周（9.19-9.23）重点房企上涨前三个股 图表8：本周（9.19-9.23）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为356.7万平方米，环比提升65.3%，同比提升22.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为98.1万方，环比59.6%，同比57.7%；样本二线城市为181.7万方，环比94.8%，同比8.8%；样本三线城市为76.9万方，环比26.1%，同比25.8%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计38周新房成交面积同比看，样本30城共计11159.2万方，同比下降-34.2%；一线城市为2372.0万方，同比-25.6%；二线城市为6354.1万方，同比-33.0%；三线城市为2433.1万方，同比-43.4%。其中一线城市中，北京（-26.4%）、上海（-19.3%）、广州（-32.8%）、深圳（-26.9%）同比均为负。二三线城市盐城（-73.2%）、莆田（-67.6%）、芜湖（-61.4%）等总计26城同比为负。 图表13：30城周度成交面积跟踪（9.17-9.23） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计128.0万方，环比增长58.6%，同比增长100.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.3万方，环比33.0%； 样本二线城市为72.5万方，环比78.4%；样本三线城市为19.2万方，环比50.3%。 年初至今累计二手房成交面积为4149.1万方，同比变动为-17.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1107.5万方，同比-33.9%；样本二线城市为2507.2万方，同比-6.1%；样本三线城市为534.5万方，同比-6.1%。 图表14：本周12城二手房成交面积及同环比 图表15：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表16：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比 图表18：11样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（9.19-9.25）共发行房企信用债16只，环比增加6只；发行规模共计168.0亿元，环比增加85.11亿元，总偿还量121.24亿元，环比增加28.43亿元，净融资额为46.76亿元，环比增加56.68亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（80.5%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（48.4%）和一般公司债（36.1%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（39.5%）和1-3年（38.6%）的债券为主。 图表19：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表20：本周房企债券发行以债券评级划分 图表21：本周房企债券发行以债券类型划分 图表22：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率涨跌不一。其中南京安居5年期公司债（-112bp）、常州高新5年期中期票据（-30bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 图表23：房企每周融资汇总（9.19-9.25） 5.本周相关政策回顾 图表24：中央政策（9.18-9.24） 图表25：地方性政策（9.18-9.24） 6.投资建议 本轮周期与2008.2014年区别在于，除了博弈政策+政策下的销售复苏以外，叠加了竞争格局改善的逻辑。我们认为目前供给侧产能端的出清力度更胜于去需求侧的下滑。因此受益于竞争格局改善的企业属于中周期走牛中的正反馈阶段，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：保利发展、滨江集团、华发股份、招商蛇口、万科A、金地集团、建发股份；H股绿城中国、华润臵地、中国海外发展、越秀地产；物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。