房地产行业双周报：销售复苏依旧缓慢，集中供地冷热不均

近期核心观点： 当前销售复苏节奏缓慢，基本面承压明显。销售降幅收窄有去年同期低基数因素，而三大压制因素（期房烂尾的担忧、房价上涨预期的趋弱、居民收入预期的悲观）延续，销售回暖动能仍显不足，我们认为更猛烈更高层的政策才能带来真实复苏。 从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。 核心推荐万科A、保利发展、金地集团、滨江集团、绿城中国。 8月销售复苏节奏缓慢，9月上半月回暖趋势走弱 从月度数据看，销售复苏节奏缓慢。2022年1-8月，统计局商品房销售额累计同比-28%，300城住宅销售面积累计同比-42%，百强房企销售额累计同比-48%；8月单月，商品房销售额同比-20%，较前值收窄8个百分点，300城住宅销售面积环比-9%，同比-31%，百强房企销售额环比-0.3%，同比-33%。 从日频数据跟踪来看，销售回暖趋势走弱。2022年截至9月17日，30城商品房成交面积10337万㎡，同比-31%。其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-32%、-35%、-33%、-15%。 开发投资继续恶化，到位资金降幅有所收窄 开发投资继续恶化。2022年1-8月房地产开发投资完成额同比-7.4%。8月单月，开发投资完成额同比-13.8%，降幅扩大1.5个百分点。从拿地数据看，300城住宅土地成交建面1-8月累计同比-51%；8月单月环比-1%，同比-24%。 到位资金降幅收窄。2022年1-8月房企到位资金同比-25.0%。8月单月，到位资金同比-21.7%，降幅收窄4.1个百分点。从房企融资情况看，2022年1-8月，房企累计发行国内债券3801亿元，同比-24%，累计发行海外债券1067亿元，同比-56%，合计债券融资金额4869亿元，同比-35%。 新开工持续承压，竣工单月明显修复 新开工延续弱势。2022年1-8月，新开工面积累计85062万平方米，同比-37.2%。8月单月，新开工面积同比-45.7%，降幅较前值扩大0.3个百分点。 由于疫情对施工的影响逐渐消除，以及保交楼措施逐步起效，竣工单月修复明显。2022年1-8月，竣工面积累计36861万平方米，同比-21.1%。8月单月，竣工面积同比-2.5%，降幅较前值收窄33.5个百分点。 重要事件： ①浙江杭州第三批集中供地落幕，收金431亿元，四成触顶摇号。②山东青岛第三批集中供地落幕，收金165亿元，一成地块流拍。③河南郑州第二批集中供地落幕，收金103亿元，全部底价成交，地方国资托底占多。④江苏南京第三批集中供地正式挂牌，均未设新房毛坯限价。⑤江苏无锡推广二手房交易“带押过户”。⑥河北石家庄、山东潍坊优化住房公积金贷款政策。 ⑦天津、江苏泰州、河北邢台完善房地产调控政策促进房地产业健康发展。 风险提示：1、政策放松不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行； 3、房企信用风险事件超预期冲击。 近期核心观点 当前销售复苏节奏缓慢，基本面承压明显。销售降幅收窄有去年同期低基数因素，而三大压制因素（期房烂尾的担忧、房价上涨预期的趋弱、居民收入预期的悲观）延续，销售回暖动能仍显不足，我们认为更猛烈更高层的政策才能带来真实复苏。 从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。核心推荐万科A、保利发展、金地集团、滨江集团、绿城中国。 市场表现回顾 板块方面，2022.9.5-2022.9.18期间，沪深300指数下跌2.26%，房地产指数（中信）上涨3.07%，房地产板块跑赢沪深300指数5.33个百分点，位居所有行业第2位。近一个月，沪深300指数下跌6.74%，房地产指数（中信）上涨3.46%，房地产板块跑赢沪深300指数10.2个百分点。近半年以来，沪深300指数下跌5.38%，房地产指数（中信）上涨10.0%，房地产板块跑赢沪深300指数15.37个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2022.9.5-2022.9.18） 个股方面，2022.9.5-2022.9.18期间，51只个股上涨，83只个股下跌，11只个股持平，占比分别为35%、57%、8%。涨跌幅居前5位的个股为：新华联（51.38%）、中交地产（37.32%）、栖霞建设（27.41%）、中洲控股（26.47%）、华发股份（17.64%），居后5位的个股为：大港股份（-12.42%）、ST慧球（-10.68%）、华鑫股份（-10.24%）、*ST宏盛（-9.90%）、S*ST前锋（-9.61%）。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 行业数据跟踪 1、8月销售复苏节奏缓慢，9月上半月回暖趋势走弱 从统计局月度数据看，销售复苏节奏缓慢。2022年1-8月商品房销售额累计85870亿元，同比-27.9%；8月单月，商品房销售额同比-19.9%，较前值收窄8.3个百分点。2022年1-8月，商品房销售均价为9770元/㎡，同比-6.3%，环比+0.8%。 从克而瑞月度数据看，销售复苏趋势较弱。2022年1-8月，300城住宅销售面积累计24771万㎡，同比-42%；8月单月，300城住宅销售面积环比-9%，单月同比-31%。2022年1-8月，百强房企全口径销售额累计46819亿元，同比-48%；8月单月，百强房企全口径销售额6048亿元，环比-0.3%，单月同比-33%。 图6：商品房销售额累计同比增速 图7：商品房销售额单月同比增速 图8：商品房销售面积累计同比增速 图9：商品房销售面积单月同比增速 图10：商品房销售均价同比增速 图11：商品房销售均价环比增速 图12：300城单月住宅销售面积及累计同比（单位：万㎡，%） 图13：百强房企单月销售额及当年累计同比（单位：亿元，%） 从日频数据跟踪来看，销售回暖趋势走弱。2022年截至9月17日，30城商品房成交面积10337万㎡，同比-31%。其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-32%、-35%、-33%、-15%。 图14：30城商品房单日成交面积（万㎡），2019-2022 图15：30城商品房当年累计成交面积（万㎡），2019-2022 图16：30城商品房当年累计成交面积同比，2022 图17：分区域商品房当年累计成交面积同比，2022 2、开发投资继续恶化，到位资金降幅有所收窄 开发投资继续恶化。2022年1-8月房地产开发投资完成额累计为90809亿元，同比-7.4%。8月单月，开发投资完成额同比-13.8%，降幅较前值扩大1.5个百分点。 从拿地数据看，2022年1-8月，300城住宅土地累计成交建面43794万㎡，累计同比-51%；8月单月，300城住宅土地成交建面为6024万㎡，环比-1%，单月同比-24%；2022年8月，300城住宅土地当月成交溢价率为3.71%，依旧较低。 到位资金降幅收窄。2022年1-8月房企到位资金累计为100817亿元，同比-25.0%。 8月单月，到位资金同比-21.7%，降幅较前值收窄4.1个百分点。从房企融资情况看，2022年1-8月，房企累计发行国内债券3801亿元，同比-24%，累计发行海外债券1067亿元，同比-56%，合计债券融资金额4869亿元，同比-35%。8月单月，房企发行国内债券384亿元，环比-35%，发行海外债券4亿元，环比-99%，合计债券融资388亿元，环比-61%。 图18：房地产开发投资累计同比增速 图19：房地产开发投资单月同比增速 图20：300城住宅土地单月成交及累计同比（单位：万㎡，%） 图21：300城住宅土地当月成交溢价率 图22：房地产开发企业到位资金累计同比增速 图23：房地产开发企业到位资金单月同比增速 图24：房企内债当月发行额（单位：亿人民币） 图25：房企外债当月发行额（单位：亿美元） 3、新开工持续承压，竣工单月明显修复 新开工受销售表现低迷，房企投资意愿较弱的影响延续弱势。2022年1-8月，新开工面积累计85062万平方米，同比-37.2%。8月单月，新开工面积同比-45.7%，降幅较前值扩大0.3个百分点。 由于疫情对施工的影响逐渐消除，以及保交楼措施逐步起效，竣工单月修复明显。 2022年1-8月，竣工面积累计36861万平方米，同比-21.1%。8月单月，竣工面积同比-2.5%，降幅较前值收窄33.5个百分点。 图26：新开工面积累计同比增速 图27：新开工面积单月同比增速 图28：竣工面积累计同比增速 图29：竣工面积单月同比增速 行业政策要闻 1、近期行业政策（2022.9.5-2022.9.21） 表1：近期行业政策一览（2022.9.5-2022.9.21） 2、近期行业要闻（2022.9.5-2022.9.21） (1)杭州第三批集中供地落幕，收金431亿元，四成触顶摇号 9月15日，杭州举行2022年第三批集中供地，共推出19宗涉宅地，总出让建面207.6万平方米，起拍总价409.6亿元。最终，19宗地块均成功出让，揽金430.6亿元。其中有9宗底价成交，2宗溢价成交，另外有8宗地块触顶摇号。 (2)青岛第三批集中供地落幕，收金165亿元，一成地块流拍 9月16日，青岛第三批集中供地已落幕，共推出33宗土地，总出让建面243.06万平方米，起拍总价189.35亿。最终，成交30宗，流拍3宗，揽金164.56亿元。 其中28宗底价成交，1宗溢价成交，另有1宗触顶。 (3)郑州第二批集中供地落幕，收金103亿元，全部底价成交 9月21日，郑州第二批集中供地开始。原计划出让17宗，前一日公告3宗终止出让，剩余14宗地总起始价约103.24亿元。最终，14宗地块均底价出让，总成交价103.24亿元。除保利和中建七局各自获取一宗外，其余均为地方国资托底。 (4)南京第三批集中供地正式挂牌，均未设新房毛坯限价 9月19日，南京第三批集中供地正式挂牌，将于10月19日出让。共推出46宗地块，总出让建面338.74万平方米，总起价463亿元。本批次所有地块均未设置商品房毛坯销售均价。而在今年二批地块中，13宗地块未设商品房毛坯销售均价，占总数的30%；一批地块中全部地块均有限价要求。 (5)无锡推广二手房交易“带押过户” 9月19日，无锡完成首例以“带押过户”方式办理二手房转移登记的个人业务，无需垫付资金和先行解押，充分保障各交易主体的合法权益。无锡市区范围内带抵押的房产交易，均可享受“带押过户”的实惠和便利。