广、狭义库存高位持稳， 环都市圈三线同比涨幅居前

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/7 2022年8月，房地产市场持续降温，百城供应虽略有回升但仍处低位，成交延续同环比齐跌， 狭义库存延续5.87亿平高位波动，去化周期亦延续高位回落态势，由2022年7月末的20.1个月降 至19.5个月。广义库存高位微增至28.03亿平，潜在库存风险依旧较大。 目前来看，库存压力主要集中在北部和中西部因历史原因库存基数较大的弱二线和环都市圈前期需求透支严重的三四线城市。 一、商品房待售面积降至5.46亿平，住宅环比降幅收窄，同比增15% 国家统计局公布数据显示，8月末，商品房待售面积54605万平方米，较上月下降50万平方米，降幅收窄，同比增长8%，商品房待售面积仍处于下行通道，但总体仍算是2019年以来阶段性高位。 具体来看，住宅待售面积较上月减少77万平方米，环比回落0.3%，同比上涨15%。办公、商业待售面积与上月相比增减变动不大，办公同比上涨6%，涨幅较上月略有扩大；商业同比小幅回落4%，不及去年同期。目前来看本月房企推盘积极性略有增加，较上月环比持增，成交却延续回落走势，不过总体而言成交量仍略高于供应量，因而待售面积保持降势；商业、办公受疫情不确定影响，向好程度有限，考量其基数较大，未来去化压力犹存。 图：全国商品房各类物业累计待售面积（单位：万平方米） 50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 2019年1-2月 2019年3月 2019年4月 2019年5月 2019年6月 2019年7月 2019年8月 2019年9月 2019年10月 2019年11月 2019年12月 2020年1-2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月 2020年8月 2020年9月 2020年10月 2020年11月 2020年12月 2021年1-2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 2021年7月 2021年8月 2021年9月 2021年10月 2021年11月 2021年12月 2022年1-2月 2022年3月 2022年4月 2022年5月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 0 住宅办公商业 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 二、狭义库存5.87亿平持平上月，三四线去化周期23个月超百城平均 2022年8月，狭义库存延续高位波动态势。据CRIC监测数据，2022年8月百城商品住宅库存量达到了58718万平方米，环比微增0.16%，持平上月，同比增长3%。8月全国楼市持续走弱，百城供应环比增5%仍处低位，成交受高温天气和疫情不确定影响，复苏动能不足，单月环比降9%，同比 跌幅达30%与上月基本持平，供求持稳，狭义库存延续5.87亿平高位波动，去化周期则延续下行走势，由2022年7月末的20.1个月降至19.5个月。 库存量来看，一线因供应集中放量拉动8月库存环比增2%，同比上涨13%，同比涨幅居居各能级之首。二、三线城市整体持稳，环比持平上月，涨跌幅均在1%以内，值得关注的是，三四线同比 增5%，目前库存量仍处于2019年以来高位，短期成交复苏利好有限，后期去化仍面临较大压力。 图：百城2019年以来商品住宅库存量变动情况（单位：万平方米） 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 2019年1月 2019年2月 2019年3月 2019年4月 2019年5月 2019年6月 2019年7月 2019年8月 2019年9月 2019年10月 2019年11月 2019年12月 2020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月 2020年8月 2020年9月 2020年10月 2020年11月 2020年12月 2021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 2021年7月 2021年8月 2021年9月 2021年10月 2021年11月 2021年12月 2022年1月 2022年2月 2022年3月 2022年4月 2022年5月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 0 4个一线26个二线70个三四线 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统去化周期来看，一线回落显著，环比降幅达12%，一线主要得益于北京、上海成交高热不退，去 化周期降至12.9个月，二线供需疲软，局部城市诸如天津、昆明等成交低位回升，使得去化周期保 持降势，8月降至18个月以内，库存风险相对可控。三四线8月末去化周期虽也呈现回落态势，但 仍达23.1个月，显著高于百城平均。 图：百城2019年以来商品住宅库存量去化周期变动情况（月） 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 23.1 19.5 17.9 12.9 2019年1月 2019年2月 2019年3月 2019年4月 2019年5月 2019年6月 2019年7月 2019年8月 2019年9月 2019年10月 2019年11月 2019年12月 2020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月 2020年8月 2020年9月 2020年10月 2020年11月 2020年12月 2021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 2021年7月 2021年8月 2021年9月 2021年10月 2021年11月 2021年12月 2022年1月 2022年2月 2022年3月 2022年4月 2022年5月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 4个一线26个二线70个三四线100城合计 备注：2022年8月商品住宅库存去化周期=2022年8月末商品住宅库存量/近3月商品住宅成交面积均值，下同 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 三、青汉沈蓉津等狭义库存超1500万平，环都市圈三线同比涨幅居前 聚焦到短期库存压力较大的单个城市，从狭义库存总量TOP20来看，主要积压在北部和中西部二线城市，青岛、武汉、沈阳8月末狭义库存量均超2000万平方米，位列本月末狭义库存总量TOP3。惠州、佛山、烟台等三四线城市同样是库存“大户”，8月末狭义库存量均超1200万平，其中惠州 同比增47%，显著超去年同期，短期内库存积压情况依旧比较严重。 图：2022年8月末商品住宅库存量TOP20城市情况（单位：万平方米） 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 青武沈 岛汉阳 惠成天 州都津 佛长广北呼山春州京和 浩特 烟兰昆大 台州明连 郑徐宝长西州州鸡沙安 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 狭义库存同比 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统而从同比涨幅TOP20来看，环都市圈弱三线城市库存压力开始显现，虽然库存基数不大，单城 基本都在500万平方米以下，但因成交短期回调加剧，库存同比涨幅均在20%以上，龙岩、芜湖等都 市圈边缘城市涨幅显著，同比涨幅均在40%以上。 图：2022年8月末商品住宅库存量同比上涨TOP20城市情况 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 龙惠深芜南岩州圳湖京 河重三宁常广源庆明波州州 哈江阳 尔门江滨 清泰金茂湖衢远州华名州州 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从去化周期来看，我们筛选了8月库存去化周期TOP20城市，除了宝鸡、烟台等因前期供应过 量导致库存积压的城市之外，还有汕头、惠州等因需求透支，短期成交低迷造成去化周期攀升的城 市。还有部分北部和中西部二线城市诸如兰州、哈尔滨、呼和浩特、大连等去化周期超35个月且同 比持增，短期内去化承压。 图：2022年8月末商品住宅库存量去化周期TOP20城市情况（单位：月） 60250% 50200% 40 150% 30 100% 20 1050% 0 兰宝铜 州鸡陵 烟哈呼 台尔和 滨浩特 梅衡日 州阳照 永大梧钦阳汕来 泰连州州江头宾 0% 贺百洛惠州色阳州 去化周期同比 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 四、广义库存微增至28.03亿平，一线环比增2%，二三线持平上月 广义库存延续上月高位持稳走势，2022年8月末达280303万平方米，较上月微增0.18%，同比上涨2%。目前来看，狭义库存基本与上月持平，房企拿地、开工积极性一般，8月单月新开工面积仅为8995万平方米，环比下降6.7%，仍处于阶段性低位，随着停工断贷问题发酵，各地政府银行积 极出面解决，督促开发商，主力都在保交付，因而整体新开工进度也间接受到了不利影响。 图：百城2019年8月以来商品住宅广义库存量变动情况（万平方米） 300000 250000 200000 150000 100000 50000 2019年8月 2019年09月 2019年10月 2019年11月 2019年12月 2020年01月 2020年02月 2020年03月 2020年04月 2020年05月 2020年06月 2020年07月 2020年08月 2020年09月 2020年10月 2020年11月 2020年12月 2021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 2021年7月 2021年8月 2021年9月 2021年10月 2021年11月 2021年12月 2022年1月 2022年2月 2022年3月 2022年4月 2022年5月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 0 4个一线26个二线70个三四线 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统不同能级城市表现不一：一线城市同环比齐增，增幅分别达到7%和2%。二线与上月和去年同期 基本持平，同比增长4%，库存风险可控；三四线最为平稳，环比下降0.21%，同比下降1%，整体延续高位持稳。具体来看， 一线城市中，上海、深圳同环比齐增，其中深圳于8月完成了二轮集中供地，共成交15幅地， 其中14幅地块为第二批集中成交地块，总建筑面积达164万平方米，成交金额接近350亿元，带动未开工地块量稳中有增；而北京广义库存基本与上月持平，同比微增4%，广州则保持同环比齐降，但考量其广义库存超5000万平，在四个一线城市中居首，潜在库存风险依旧较大。 二三线城市中，青岛、武汉8月末广义库存量遥遥领先，高位持稳，突破9000万平方米，惠州、 肇庆、重庆为第二梯队，基本持稳在5400-5700万平。变化情况来看，环比波动不大，多数城市涨跌幅不超过5%。其中东莞因8月30日第三轮集中土拍，7宗地全部成功出让致未开工地块量攀升，广义库存环比上涨11%。不过相较于2021年同期，涨跌参半：镇江、青岛、晋江同比涨幅均超30%，主要是前期供地过量，库存基数较大，加之行情转淡，潜在去化风险依旧较大。而部分城市诸如茂 名、汕头、江阴、香河、燕郊、大厂等广义库存显著回落，同比降幅均在20%以上。 图：2022年8月末商品住宅广义库存量TOP20城市情况（单位：万平方米） 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 青武惠肇 岛汉州庆 广重天 州庆津 佛深成 山圳都 昆长湛南北清明春江京海远 镇西济阳江安南江 广义库存同比 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 综上，8月楼市热度持续回落，供应回升但成交持降，供求持稳之下狭义库存延续5.87亿 平高位波动，去化周期降