派息维持稳定，投资物业表现坚韧

海外 研证券研究报告 究房地产 无评级 公 司 市场数据 跟日期2022.09.20 收盘价（港元） 13.58 总股本（亿股） 44.99 总市值（亿港元） 611 净资产（亿元） 1470.5 总资产（亿元） 2157.3 每股净资产（元） 25.95 数据来源：Wind 踪报告 相关报告 海外房地产研究分析师： 宋健songjian@xyzq.com.cnSFC：BMV912SAC：S0190518010002 孙钟涟sunzhonglian@xyzq.com.cnSAC：S0190521080001 请注意：孙钟涟并非香港证券及 期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 00101.HK恒隆地产港股通（沪、深） 派息维持稳定，投资物业表现坚韧 2022年09月21日 主要财务指标 会计年度 2019A 2020A 2021A 2022H1 营业收入(百万港元) 8852 8973 10321 5302 同比增长(%) -5.9 1.4 15 6.6 核心净利润(百万港元) 4474 4201 4365 2217 同比增长(%) 9.3 -6.1 3.9 0.8 毛利率(%) 73.3 72.2 71.4 69.9 核心净利率(%) 50.5 46.8 42.3 41.8 净资产收益率(%) 4.5 -1.9 2.8 1.4 每股收益(港元) 0.99 0.93 0.97 0.49 每股股息(港元) 0.76 0.76 0.78 0.18 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 投资要点 2022H1业绩增长符合预期：2022H1公司实现营业收入53.02亿港元，同比增长6.6%；其中内地收入为33.67亿港元，同比增长2%；香港地区收入为 16.19亿港元，同比下降4%；物业销售收入新增3.16亿港元；毛利37.08亿港元，同比增长2.1%；归母净利润为19.48亿港元，同比下降12.8%；核心净利润为22.17亿港元，同比增长0.8%；2022H1每股派息为0.18港元，同比持平，派息额占核心净利润比例为37%，公司业绩符合预期。 内地物业租赁收入维稳，香港收入整体承压：截至2022H1，公司内地物 业租赁实现27.84亿元人民币收入，其中商场收入为22.10亿元人民币， 同比下降1%;办公楼收入为5.47亿元人民币，同比增长16%;酒店收入为 0.27亿元人民币，同比下降34%；香港方面，零售组合收入为9.51亿港元；办公楼收入为5.45亿港元；住宅及服务式寓所为1.23亿港元；租金下调导致铜锣湾和中环零售组合收入下跌9%，零售组合总收入同比下降3%；中环一主要租户期满后缩减承租规模，导致中环办公组合收入下跌17%，租金下调使香港办公楼收入下跌7%。 财务状况保持稳健：截至2022H1，公司的净负债率为26.9%，较2021年 末增长2.5个百分点；平均借贷利率为3.5%，较2021年末下降0.2个百 分点；利息保障倍数达到5倍，在手现金为47.3亿港元，有息负债总额 为443.37亿港元，其中1年内到期的债务占比为8%，中长期债务为主要构成部分；按币种划分，港币债务占71%，人民币债务占29%。 我们的观点：2022H1公司内地投资物业表现强韧，香港投资物业上半年 零售租金受客流减少影响仍承压。尽管上半年上海受疫情影响较大，但随 着投资物业区域布局扩大，非上海区域购物商城租金保持增长，对冲部分风险。我们认为2022年公司内地投资物业租金收入随着疫情管控更加精准化能够继续保持稳健。此外，随着香港第�波疫情呈回落趋势，特区政府考虑放宽入境检疫政策，公司香港分部业绩有望迎来小幅回升。 风险提示：宏观经济增长放缓；流动性收紧；人民币贬值；出租率不及预期；购物中心零售额不及预期。 报告正文 2022H1业绩增长符合预期：2022H1公司实现营业收入53.02亿港元，同比增长6.6%；其中内地收入为33.67亿港元，同比增长2%；香港地区收入为 16.19亿港元，同比下降4%；物业销售收入新增3.16亿港元；毛利37.08亿港元，同比增长2.1%；归母净利润为19.48亿港元，同比下降12.8%；核心净利润为22.17亿港元，同比增长0.8%；2022H1每股派息为0.18港元，同比持平，派息额占核心净利润比例为37%，公司业绩符合预期。 图1、公司的归母核心净利润图2、公司的派息 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 内地物业租赁收入维稳，香港收入整体承压：截至2022H1，公司内地物业租赁实现27.84亿元人民币收入，其中商场收入为22.10亿元人民币，同比下降1%;办公楼收入为5.47亿元人民币，同比增长16%;酒店收入为0.27亿元人民 币，同比下降34%；香港方面，零售组合收入为9.51亿港元；办公楼收入为 5.45亿港元；住宅及服务式寓所为1.23亿港元；租金下调导致铜锣湾和中环零售组合收入下跌9%，零售组合总收入同比下降3%；中环一主要租户期满后缩减承租规模，导致中环办公组合收入下跌17%，租金下调使香港办公楼收入下跌7%。 物业名称类型2022H1收入（百万 YOY 出租率 较2021H1增长 人民币/百万港币） （%） （%） （pct） 内地： 上海恒隆 商场 724 -17.2 98 -1.0 上海港汇恒隆 商场 553 -2.1 99 0.0 沈阳皇城恒隆 商场 82 -8.9 86 -6.0 沈阳市府恒隆 商场 47 -7.8 90 2.0 济南恒隆 商场 151 0.7 92 -2.0 无锡恒隆 商场 195 6.6 98 3.0 天津恒隆 商场 83 1.2 83 7.0 大连恒隆 商场 112 67.2 89 7.0 昆明恒隆 商场 141 11.0 94 -1.0 武汉恒隆 商场 122 183.7 84 13.0 上海恒隆 办公楼 317 2.3 96 1.0 沈阳市府恒隆 办公楼 66 1.5 92 -5.0 无锡恒隆 办公楼 61 15.1 88 4.0 昆明恒隆 办公楼 59 68.6 79 29.0 武汉恒隆 办公楼 44 340.0 61 27.0 表1、公司的投资物业组合 内地酒店 酒店 27 -34.1 合计/平均 2784 39.2 88.6 5.2 香港： NA商铺951-3.0981.0 NA办公楼及工业/办公楼 NA住宅及服务式寓所 545-6.787-1.0 1236.07014.0 合计/平均1619-1.285.04.7 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 财务状况保持稳健：截至2022H1，公司的净负债率为26.9%，较2021年末增长2.5个百分点；平均借贷利率为3.5%，较2021年末下降0.2个百分点；利息保障倍数达到5倍，在手现金为47.3亿港元，有息负债总额为443.37 亿港元，其中1年内到期的债务占比为8%，中长期债务为主要构成部分；按币种划分，港币债务占71%，人民币债务占29%。 图3、公司的净负债率图4、公司的年内平均借贷利率 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 我们的观点：2022H1公司内地投资物业表现强韧，香港投资物业上半年零售租金受客流减少影响仍承压。尽管上半年上海受疫情影响较大，但随着投资物业区域布局扩大，非上海区域购物商城租金保持增长，对冲部分风险。我 们认为2022年公司内地投资物业租金收入随着疫情管控更加精准化能够继续保持稳健。此外，随着香港第�波疫情呈回落趋势，特区政府考虑放宽入境检疫政策，公司香港分部业绩有望迎来小幅回升。 风险提示：宏观经济增长放缓；流动性收紧；人民币贬值；出租率不及预期；购物中心零售额不及预期。 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本 报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 投资建议的评级标准 类别 评级 说明 报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后的12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅。其中：A股市场以上证综指或深圳成指为基准，香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500或纳斯达克综合指数为基准。 股票评级 买入 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15% 审慎增持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%～15%之间 中性 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%～5%之间 减持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5% 无评级 由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级 行业评级 推荐 相对表现优于同期相关证券市场代表性指数 中性 相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平 回避 相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数 投资评级说明 信息披露 report@dibgroup.cn 本公司在知晓的范围内履行信息披露义务。客户可登录www.xyzq.com.cn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司 持股情况。 有关财务权益及商务关系的披露 兴证国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与ChinaGreatWallInternationalHoldingsVILimited、 CoastalEmeraldLimited、HigherKeyManagementLimited、山东仙境控股有限公司、上海中南金石企业管理有限公司、山东高速集团有限公司、ChinaShandongHi-SpeedFinancialGroupLimited、山东黄金集团有限公司、山海（香港）国际投资有限公司、广发控股（香港）有限公司、广州产业投资基金管理有限公司、中国长城资产（国际）控股有限公司、中国光大银行股份有限公司香港分行、中国景大教育集团控股有限公司、中原证券股份有限公司、丹阳投资集团有限公司、云南省交通投资建设集团有限公司、天津滨海新区建设投资集团有限公司、太原国有投资集团有限公司、无锡市广益建设发展集团有限公司、无锡恒廷实业有限公司、无锡惠山高科有限公司、东台市交通投资建设集团有限公司、兰溪市交通建设投资集团有限公司、四海国际投资有限公司、宁波市海曙开发建设投资集团有限公司、NingboHaishuDevelopmentandConstructionInvestment(Group)Co.,Ltd.、宁波旷世智源工艺设计股份有限公司、平湖市国有资产控股集团有限公司、归创通桥医疗科技股份有限公司、甘肃省公路航空旅游投资集团有限公司、长沙金霞新城城市发展有限公司、交运燃气有限公司、兆海投资(BVI)有限公司、兴业银行股份有限公司、兴业银行股份有限公司香港分行、农银国际控股有限公司、华立大学集团有限公司、华鲁控股集团有限公司、如东县金鑫交通工程建设投资有限公司、成都市羊安新城开发建设有限公司、成都经开产业投资集团有限公司、成都高新投资集团有限公司、扬州经济技术开发区开发(集团)有限公司、江苏句容投资集团有限公司、江苏皋开投资发展集团有限公司、江苏瑞科生物技术股份有限公司、江苏腾海投资控股集团有限公司、西安市灞桥投资控股集团有限公司、西安航天城市发展控股集团有限公司、许昌市投资总公司、怀远县新型城镇化建设有限公司、抚州市数字经济投资集团有限公司、旷世控股有限公司、周口市城建投资发展有限公司、和誉开曼有限责任公司、宜昌高新投资开发有限公司、尚晋（国际）控股有限公司、岳阳市城市建设投资集团有限公司、武汉金融控股（集团）有限公司、河南投资集团有限公司、河南铁路投资有限责任公司、环龙控股有限公司、环球新材