销售复苏节奏放缓，政策宽松力度仍有克制

行业研究|行业周报 看好（维持） 房地产行业 国家/地区中国 销售复苏节奏放缓，政策宽松力度仍有克制 ——2022年第37周地产周报 行业房地产行业 报告发布日期2022年09月20日 核心观点 本周市场回顾。第37周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为0.1%。沪深300指数报收3932.68，周度涨幅为-3.9%；创业板指数报收2367.40，周度涨幅-7.1%；房地产板块指数报收3177.51，周度涨幅为-3.8%。 本周行业要闻。统计局发布1-8月房地产数据。央行：货币政策空间充足，坚持以我为主，不搞大水漫灌。河南：专项借款50亿元已下达郑州，压实开发企业保交楼主体责任。天津：放松限购政策，贷清无房家庭执行首套房政策，首套房首付30%，二套房首付40%。青岛：对部分区域放开限购。济南：限购区域缩小至历下区、市中区。杭州：第三批集中供地成交19宗地块，其中8宗封顶，9宗底价成交。青岛：第三批集中供地成交30宗地块，其中28宗底价成交，另有3宗流拍。华夏合肥高新REIT公众配售比0.23%，累计认购规模达1294亿元。 本周新房和二手房销售量均较上周下降。第37周29大城市新房销售为1.78万套，较第36周下降19.6%；11大城市二手房销售6459套，较第36周下降12.8%；一线城市新房、二手房交易较第36周分别下降21.3%、下降7.8%；二线城市新房、 二手房交易较第36周分别下降19.2%、下降17.8%。库存量和库销比均较上周上升。截至第37周，15大城市库存为124.7万套，较第36周增加938套；库销比为 16.1个月，较36周增加0.6个月。本周土地市场出让热度较上周上升。第37周26 大城市合计成交土地24块。土地出让金额增加。第37周26大城市土地出让金为 458.7亿元，较第36周增加448.4亿元。平均溢价率下降。第37周26大城市土地 成交平均溢价率4.4%，较第36周上升4.4%。 重点公司公告。万物云拟9月19日开始IPO路演。万科A拟发行20亿元绿色中票。旭辉控股拟发行12亿元中票。碧桂园发行15亿元中债信全额担保中票。多家公司发布8月经营快报。复星：“监管部门要求摸底”系子虚乌有。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴尘染wuchenran@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860522020001 吴丛露wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931 投资建议与投资标的 本周新房和二手房销售继续下行，土地市场延续分化态势。8月统计局数据显示，随着保交付政策加速落地，销售及竣工数据有所回升，但新开工及投资数据仍在恶化，房企资金面改善程度有限。这印证了我们此前的观点，即保交付有助于一定程度恢复购房者信心（提振效果终究有限），但本质上是提高购房者债权优先级，而非对出险房企直接削债或输血，亦不能恢复其受损的信用。在出险房企瘦身自救的过程中，相对劣后的债权人仍将遭受一定损失。8月中旬以来政策开启新一轮实质性宽松，但受近期各地疫情反复所拖累，整体复苏进程受阻，周度高频数据显示需求端走弱的压力加剧，化解本轮危机仍需更大力度宽松政策。本周苏州、青岛等城市全面放开新房/二手房限购等政策“一日游”引发市场波动，一方面反映出政策宽松力度仍有所克制，另一方面政策释放的节奏放缓也将一定程度消耗市场信心，进而使得基本面修复的速度或低于预期。在此过程中，预计企业间分化将进一步加剧，出险房企将持续处于失血状态。我们继续看好龙头房企市场调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商 积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。 风险提示 保交付推动销售边际小幅改善，基本面仍处于弱复苏通道：——8月统计局数据点评 保交付加速落地，行业危机化解仍需政策推动销售复苏：——2022年第36周地产周报 2022-09-19 2022-09-14 销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。 8月百强销售环比持平，仍需更大力度政2022-09-07 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第37周市场行情回顾（2022.9.12~2022.9.18）4 1.1第37周行业指数表现4 1.2第37周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2022.9.12~2022.9.18）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市一周数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾11 3.投资建议11 风险提示12 附录13 图表目录 图1：本周（第37周）30城市新房成交6 图2：本周（第37周）11城市二手房成交6 图3：本周（第37周）新房二手房成交中一线城市占比7 图4：第37周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况8 图7：卫星城土地成交情况9 图8：一、二线城市土地出让金情况9 图9：卫星城土地出让金情况9 图10：26城土地平均溢价率情况10 图11：26城土地流拍情况10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指4 表2：本周房地产个股表现，新华联、中洲控股涨幅居前4 表3：覆盖公司估值表12 表4：地产板块股票池名单13 1.第37周市场行情回顾（2022.9.12~2022.9.18） 1.1第37周行业指数表现 第37周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为0.1%。沪深300指数报收3932.68，周度涨幅为-3.9%；创业板指数报收2367.40，周度涨幅-7.1%；房地产板块指数报收3177.51，周度涨幅为-3.8%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指 指数(2022/09/16) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3932.68 -3.9% 1.7% -20.4% 创业板指 2367.40 -7.1% 0.6% -28.8% 房地产指数（申万） 3177.51 -3.8% 7.5% -5.8% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第37周地产板块个股表现 第37周地产板块涨幅居前的公司分别为新华联、中洲控股、中房地产、沙河股份和栖霞建设。 表2：本周房地产个股表现，新华联、中洲控股涨幅居前 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 新华联 23.60% 粤宏远A -25.53% 中洲控股 8.38% 广宇发展 -15.87% 中房地产 6.80% 大港股份 -11.90% 沙河股份 4.57% 中国武夷 -11.33% 栖霞建设 3.55% 京投发展 -10.56% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池是经过调整的，具体见附录 2.行业及公司要闻回顾（2022.9.12~2022.9.18） 2.1行业一周要闻回顾 统计局发布1-8月房地产数据。央行：货币政策空间充足，坚持以我为主，不搞大水漫灌。河南： 专项借款50亿元已下达郑州，压实开发企业保交楼主体责任。天津：针对特定人群放松限购政策，贷清无房家庭执行首套房政策，首套房首付30%，二套房首付40%。青岛：对部分区域放开限购。济南：限购区域缩小至历下区、市中区。杭州：第三批集中供地成交19宗地块，其中8宗封顶， 9宗底价成交。青岛：第三批集中供地成交30宗地块，其中28宗底价成交，另有3宗流拍。华夏合肥高新REIT公众配售比0.23%，累计认购规模达1294亿元。 1)国家统计局：1-8月全国房地产开发投资90809亿元，同比下降7.4%，商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%，商品房销售额85870亿元，同比下降27.9%。 信息来源：国家统计局、观点地产网 2)国家统计局：8月份70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数有所增加，各线城市涨幅回落或降幅扩大。一线城市新房/二手房价格分别环比上涨0.1%/持平，同比分别上涨2.8%/0.8%；二线城市新房/二手房环比分别下降0.2%/0.3%，同比分别下降1.0%/2.8%。三线城市新房/二手房环比分别下降0.4%/0.5%，同比分别下降3.7%/4.2%。 信息来源：国家统计局、观点地产网 3)央行：货币政策空间充足，工具丰富，将坚持以我为主、稳中求进，兼顾稳就业和稳物价、内部均衡和外部均衡，加力巩固经济恢复发展基础，不搞大水漫灌、不透支未来。 信息来源：观点地产网 4)河南：推动694个房地产停工烂尾项目复工，同时推动省级和郑州市分别设立100亿元额度的房地产纾困基金，第一批国家政策性银行专项借款50亿元已下达郑州。将压实开发企业保交楼主体责任，多渠道处置资产、股权，筹集资金、瘦身自救；对抽逃资金涉嫌违法犯罪的，依法严厉打击追讨。 郑州：保交楼专项借款申报项目共计95个，拟开展全面审计。信息来源：观点地产网 5)天津：非户籍新市民、大学毕业生，连续缴纳6个月以上社保/个税即可购房；60岁以上家庭及多孩家庭可增购1套；自有住房用作保障性租赁住房或已有住房出售可增购1套；无贷无房及贷清无房家庭首套房首付30%，二套房首付40%。 信息来源：观点地产网 6)青岛：继续在市南区、市北区（原四方区域除外）实行限购政策。限购区内本地居民限购2 套，多孩家庭可增购1套，外地户籍居住满半年限购1套。信息来源：观点地产网 7)济南：除历下区、市中区，其它区域将不再限购。信息来源：观点地产网 8)苏州：多区恢复限购，非本地户籍居民购房需6个月社保或个税证明。信息来源：财联社 9)郑州：已与国开行签订3000亿元协议，其中1600亿元用于棚改贷款，未来将变安开比安置模式为政府主导模式，通过收购现有安置房、房票等机制来缓解开发商流动性。 信息来源：观点地产网 10)杭州：第三批集中供地出让19宗地块，其中8宗封顶，9宗底价成交。 青岛：第三批集中供地出让30宗地块，1宗封顶，1宗溢价，28宗底价成交，3宗流拍。信息来源：观点地产网 11)华夏合肥高新REIT公众配售比0.23%，累计认购规模达1294亿元。信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市一周数据回顾 本周新房和二手房销售量均较上周下降。第37周29大城市新房销售为1.78万套，较第36周下降19.6%；11大城市二手房销售6459套，较第36周下降12.8%；一线城市新房、二手房交易较第36周分别下降21.3%、下降7.8%；二线城市新房、二手房交易较第36周分别下降19.2%、下降17.8%。 图1：本周（第37周）30城市新房成交 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 29大城市（套）一线城市（套，右轴） 202020202020202020202020202020212021202120212021202120222022202220222022 年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 1