江苏各地不断优化调控政策，助力市场信心提振（附13市三限政策汇总）

江苏各地不断优化调控政策，助力市场信心提振（附13市三限政策汇总） 【政策研究】江苏各地不断优化调控政策，助力市场信心提振（附13市三限政策汇总） 经历了前几年供需两端政策全方位收紧后，2021年下半年房地产市场进入调整周期，2022年上半年，市场调整态势未见明显好转，房地产政策环境迎来实质性松动。上半年中央频繁释放积极信号，稳增长前提下支持刚性和改善性住房需求。各城市积极因城施策，调控政策频次创新高。根据中指监测，今年以来，全国已有超240个省市优化调整政策超650次，尤其是4-6月政策密集出台。江苏始终和中央的大方向保持一致，13市也纷纷出台限购、限贷、限售、公积金贷款方面的调控放松政策，助力市场信心恢复，刺激购房需求的释放。下面请看江苏省各地楼市政策如何变化： 南京 自2021年下半年以来，与全国房地产市场形势一致，南京房地产市场也开始变冷，而疫情的反反复复增加了居民收入的不确定性，居民购房意愿下降；开发商现金流减少，拿地意愿下降，土地端与市场端的双重转变，导致南京商品住宅市场较往年同期成交下降明显，除个别优质板块与项目外，多数板块、项目流速下降、去化困难，分销成常态营销手段。 从今年4月开始，南京开始逐渐放松“三限”的多项政策，以求刺激市场、提振购房者的信 心，5月密集发布多项政策，而6月又是房企的半年度冲刺期，整体市场成交量也在5月、 6月迎来了今年的一个小高峰。 图：2022年4月以来南京房地产市场政策调整一览 来源：中指研究院收集整理 图：南京目前限购、限售、限贷政策 来源：中指研究院收集整理 限购方面，非本市户籍居民改为连续缴纳6个月社保（可补缴）即可购房，降低了外地户籍人群在南京的置业门槛，有利于吸引人口流入。南京家庭户南京户籍在非限购区域购房，不需要购房证明：非限购区域房产套数，不纳入限购套数计算；南京家庭户生育二个孩子及以上可购买3套房，这些都在鼓励南京户籍人员购买改善型住宅，而事实证明当下市场购房主体确实为改善型需求的购房者。另外，解除四区（鼓楼、秦淮、玄武、建邺）工作的、外地家庭户、父母投靠等购房群体的二手房限购，有利于加速新房与二手房那个市场的流动。限售方面，购房人（含居民家庭、企事业单位、社会组织）新购新房在自合同（备案）日期起3年内不得转让。此前是新房取得不动产权证之日起3年内部的转让，限售时间的调整，帮助释放改善人群的置换需求，激发商品住宅市场的活力。 限贷方面，南京限贷政策从之前已经施行多年的“3、5、8”下调到了现在的“3、3、6”。 2016年，南京市场较火爆，为了抑制当时过热的市场局面，政府在当年出台了较为严格的 “3、5、8”政策。但2022年的市场基本面与当年相比发生了明显的变化，市场压力增大，放松限贷，也是和当前市场环境的特殊性相符合的。 苏州 2022年上半年，尤其是3-4月，苏州受疫情影响较为严重，商品住宅市场成交量同比往年同期处于低位运行状态。4月起，苏州接连发布新政支持释放合理的刚需性和改善性住房需求，信贷环境也不断改善，释放出积极的政策信号提升楼市活跃度。 图：2022年4月以来苏州房地产市场政策调整一览 来源：中指研究院收集整理 图：苏州目前限购、限售、限贷政策 来源：中指研究院收集整理 限售方面，新房限制转让时间调整为2年，二手房对限制转让时间不再要求，并响应国家生育政策，家庭若有新出生人口（二孩及以上），出售房屋时不受限制转让年限制约，这一系列举措有助于释放改善人群的置换需求，激发市场活力。 限购方面，非本市户籍居民改为连续缴纳6个月社保即可购房，降低了外地在苏就业人群的购房门槛，也有利于吸引更多外地人才前往苏州安家置业，一定程度上打开了需求端。而在长三角一体化背景下，昆山、太仓作为跨城通勤较为便利，外市潜在购房需求较大的地区，进一步放宽了限购条件，外地户口无需社保就可买1套房，有利于促进区域房地产市场的健康持续发展。 限贷方面，苏州当前新房存量以改善型住房居多，而改善需求购房多属二套房，此前贷款还清则5成、未还清则8成的最低首付比例对改善型需求成交的制约较大。降低二套房首付比 例要求，贷款还清从5成变3成，未还清从8成变6成，叠加近期央行再次下调LPR利率，对有条件、有购房需求的改善型购房者而言，是有所触动的。 无锡 2022年上半年，中央频繁释放积极信号，无锡积极因城施策，加大居民住房消费支持力度，在限购、限贷、限售等方面进一步优化。 图：2022年4月以来无锡房地产市场政策调整一览 来源：中指研究院收集整理 图：无锡目前限购、限售、限贷政策 来源：中指研究院收集整理 4月，无锡提出生育二个孩子及以上本市户籍居民家庭，可以在限购区域新增购买一套商品 住房。5月，无锡宣布缩小限购区域，限购区域社保（个税）由24个月调整为累计缴满6个月即可获得购房资格，人才、二孩家庭、投靠养老等限购也有所放松，市区个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年，不需要缴纳增值税，此外，无锡住建 局发布《关于支持改善性住房需求和加快去库存的通知》，明确提出144平方米及以上商品住房放宽限购。8月，无锡对认房认贷政策进行优化，促进合理住房需求释放，改善型购房门槛进一步降低，对活跃市场交易、提振市场预期有一定的推动作用。预计叠加信贷环境的优化改善，无锡政策效果有望逐渐显现，购房者置业信心有望逐渐回升，后续市场有望企稳。 附：江苏其余十城房地产“三限”政策一览 来源：中指研究院收集整理 结语 8月24日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署稳经济一揽子政策的接续政策措施，加力巩固经济恢复发展基础。 本次会议明确提出“允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求”，进一步明确了中央支持房地产市场稳定发展的信号，各地因城施策力度有望加快跟进和落实。楼市传统的“金九银十”即将到来，当前释放出积极的政策信号，有助于市场预期好转，或将刺激楼市活跃度迎来改善。