我国长租房商业模式梳理 三种模式探索创新及其挑战 党的十九大报告提🎧,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。当年中央经济工作会议要求,要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。2021年政府工作报告提🎧,规范发展长租房市场。十九大以来,在中央和地方政府的引导下,市场机构积极探索适合我国的租赁发展模式,其中有很多创新,也发现了一些困难。本文系统梳理近年来长租房商业模式,以期为下一阶段发展租赁市场提供有益的帮助。 一、分散式长租房的模式探索 基于我国住房发展的现状,分散式租赁是我国长租房的主流供给模式。据估计,我国租赁房源中分散式个人、散租房源占比为90%,集中式、机构化房源约占10%。分散式租赁占绝对多数,这决定着未来我国的租赁供给的基本结构。 分散的私人租赁市场存在很多问题,最突�的问题是租赁市场交易不规范、租赁关系不稳定,政府监管成本高。要构建长期稳定的租赁市场,就必须通过专业化租赁运营机构将散乱差的租赁房源整合起来。专业机构的介入使租赁交易由分散的C2C变成了C2B2C,租赁权利义务关系从个人与个人转移到了机构和租客之间,便于政府监管。另外,分散式长租房能够利用已有存量资源,不需要再增加资源投入,更有利于城市职住平衡,提升城市运营效率。 (一)分散式长租房的主要模式 分散式住房租赁运营模式主要有托管模式与包租模式两种。 托管模式是房东与机构签订住房租赁委托管理合同,委托机构帮助其管理房屋�租事宜,托管方为房东提供营销、收取租金和保洁维修等管理工作,企业收取房屋委托管理服务费。通常托管服务费按照租金的比例计算。托管模式中房东与租客直接签订住房租赁合同,租客向房东支付租金,所以房东获得的是全部的租金收入。托管方对于房屋是否租�去以及空置期不承担责任,房源空置期没有租金刚性兑付。托管模式下房东端可以提升闲置房屋的 �租效率。托管机构为房东提供保洁、维修、�租、收取租金等服务,为房屋财产安全上保险,让房屋更快�租�去,让部分房东不愿意打理而闲置的房源释放�来。 另一种模式为包租模式。包租模式下,房东将房屋�租给包租机构,包租机构在包租期限向房东支付约定的租金,对房屋进行一定程度的装修美化之后�租收取租客租金,一些机构向租客提供租后保洁、维修等服务收取服务费。与托管模式最大的区别是包租机构向房东支付房租,无论房子是否�租,房东都能够得到稳定的租金收入。 包租模式里,企业主要的盈利来源为租金差,租金差的来源一般有三类: (1)分租合租带来的房源坪效增加:企业整套收房,以分租、合租为主,通过增加房屋居住和�租的间数增加租金收入; (2)装修带来的房屋品质升级租金溢价:企业对房屋进行重新装修维修,对租客端的�房价高于从业主端收房时价格而产生租金溢价收入; (3)提高�房效率获得空置期租金收入:一般包租企业会与房东约定一定期限为装修、保洁、招租、租客搬家等一系列租前事项保留时间,这段时期由于房屋并未�租因此不产生租金作为空置期处理,约定空置期内若企业可以提前�租,便可以获得一部分空置期的租金收入。 在实践中,包租模式根据装修的程度又可以分为中资产和轻资产两种。包租企业为了提高租金差,通常会对�租房源进行重新装修美化,差别在于,中资产是租赁企业�钱做较重的装修,装修需要改造房屋的基础设施,如厨房、卫生间管道、地面、墙面等,还要配置家具家电等设施。轻资产只是做一些轻美化,主要以房东自行配置为主,基本维持原状,只做一些简单的修理维护。中资产前期投入的装修成本更高,由此可能产生租金溢价更高。轻美化的优势是改造成本较低,但租金增值空间低。 图:分散式包租商业模式 资料来源:贝壳研究院 中资产比较适合于老旧小区、毛坯房,将这些原本不太适合直接入住的产品通过改造与合理的分割,提高�租坪效,优化供需配置。但中资产包租模式的前期投入装修成本高,需要大量的启动资金,面对市场租金波动的抗风险能力较低。2020年疫情导致租赁市场陷 入寒冬,租金下滑的同时房屋空置期增加,部分包租机构无力向房东支付房租,�现了资金链断裂。 在此背景下,不少中资产包租模式转向更轻的轻资产包租模式。一种轻包租的方式是,包租企业帮助房东提供装修服务,装修配置成本由房东承担。包租企业向业主支付保底租金,装修后�租溢价带来的租金差与业主进行分成,业主不用提供空置免租期。另一种做法是,包租企业向业主支付租金并提供托管服务,业主向包租企业提供一定期限的免租期,租金差收益归包租企业。轻资产包租的运营成本低,不涉及重度装修成本,无需大量融资需求,因而对市场波动的抗风险能力更高,若遇到租赁市场下行,双方可解约赔偿违约金,不会影响到租客。 近年来,分散式住房租赁�现了一种新的模式——“租赁置换”模式。“租赁置换”是针对工作集聚地周边区位好、租赁需求高的一类老旧小区实施的一种“改造+运营”相结合的城市更新模式。该模式下企业租下房东自有住房,并提前支付10年租金给房东,让其在市场上其他地区租房。对于老年家庭,企业可以帮助老年家庭提供找房、搬家等服务。企业将这些房屋改造后�租,赚取租金差,弥补改造的成本。租赁置换模式的优势在于:一是与老旧小区改造产生联动,不仅房屋内部改造升级、小区公共环境也整体提升;二是整合小区内部的分散式房源,管理效率更高。三是有利于房屋和需求的优化配置,为年轻租客提供靠近工作地的品质化住房,也可以满足老年人多样化养老居住需求,是一种多方受益的创新型商业模式。 图:老旧小区“租赁置换”模式 资料来源:贝壳研究院 (二)分散式长租房模式的主要挑战与对策 第一,房源来源合法性问题。分散式长租房主要面临的挑战是起居室改造对外�租的合法性问题与装修带来的甲醛污染问题。当前住建部颁发的租赁行业相关管理条例和指导意见中,对于是否允许在满足安全标准的前提下改造起居室为�租单间没有明确规定,各地在 执行时也存在很大差异。 第二,行业长期存在大量从业不规范的职业“二房东”。分散式长租房行业内长期普遍存在30-40%左右的职业“二房东”,其身份难以识别、违法成本低、监管难度大,容易�现发布虚假房源、私自转租、欺骗承租人、抬高租金乱吃差价等扰乱市场秩序与不规范竞争行为,不利于行业健康发展。 第三,租客权益保障长期缺乏,房东不重视租后义务的履行,进而对托管服务的认可程度不高。我国没有专门针对租客的保障法律,在现行的法律要求和习惯中,大多数房东并不会认真履行房东的责任,租客即使权益遭受损失也由于自身处境弱势没有明确法律保障往往投诉无门,导致房东购买托管服务的意愿不高,分散式托管商业模式的成长空间有限。 根据以上分散式长租房模式发展遇到的主要问题与挑战,我们认为可以从以下几个方面进行改善。 第一,明确分散式长租房房源�租的合法标准。严格规定装修应使用的建材的安全标准,装修完成之后的验收标准,装修污染的治理办法及后续相应的配套措施等,使企业在运营过程中有据可依,租户在维权上也有据可依。 第二,加强住房租赁管理行业生态管理,规范机构化租赁企业管理服务标准。个人转租房源超过一定规模应当进行工商登记纳入政府对于租赁管理机构的监管范围。提高租赁机构的管理服务质量与能力,在租赁企业注册备案上对营业范围、注册资金、专业服务人员等方面提高要求。建立租赁企业与从业人员的信用管理体系,建立失信惩戒机制。在从业人员管理上,要求租赁服务专业人员实名从业,定期接受租赁住房服务相关职业培训,提高一线从业人员专业服务能力与职业道德培养。 第三,加强租客权益保护,建立租房者租约保护机制。�租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务,保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内,�租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金等。管理部门畅通投诉举报渠道,通过门户网站开设专栏,并加强与12345市长热线协同,及时调查处理投诉举报。 二、集中式住房租赁模式的创新实践 集中式租赁住房是相对于分散式租赁住房而�现的一种方式,更符合“长租公寓”的定义。根据住房和城乡建设部发布《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》,集中式租赁 住房是指具备一定规模、实行整体运营并集中管理、用于�租的居住性用房。集中的好处是租赁管理可以实现规模效应,租客集中在一起能够形成社区社群。 集中式租赁住房从物业来源可以分为新建和存量改造两类,由于新建周期长,目前市场中的集中式长租公寓大部分都是采用存量改造的方式,存量改造做长租公寓能够盘活闲置物业,可以短时间内向市场投放新的租赁房源。 (一)改造集中式租赁的主要模式 存量资源改造集中式公寓本质上是通过对原有物业类型、物业用途做重新装修、重新定位,通过长期运营的方式获得更高的租金收益,实现盈利。商业模式中的主要参与者有物业原有产权人、改造方与长租公寓运营方,其中长租公寓租后运营方主要负责后续的租金定价策略、招租、�房、租客租后服务等。改造前原有物业的来源不同,目前改造比较多的是城中村、城市闲置商办用酒店等。 (1)农租房改造 国内租赁市场中存在相当一部分房源来自非正式住房,其中占比较多的为城中村农租房,以深圳市为例,深圳拥有全国城市中比例最高的非正式住房,城中村住房套数占比高达53%,城市内大部分租赁需求通过城中村租赁市场解决。 图:深圳市存量住房结构 数据来源:深圳住建 城中村的农租房改造长租房目前的主流做法是,企业与村股份公司合作,企业投入资金进行楼栋安全改造,在村里寻找符合改造标准的�租公寓进行统一收租改造为集中式长租公寓。村民可获得租赁期内持续稳定的租金收入以及物业质量提高的资产增值收益。企业的收入包括租金差收入以及租赁社区运营收入,盈利点扩展至租客生活服务收费、社区商业运 营、停车场运营等,获得长期多元化的商业价值。随着社区环境的改善与租客数量的增加,广告商投放量增加、租客的生活消费需求与社区商业运营的收入也在不断增加。 (2)非居住类房屋改造 除了城中村之外,城市中有一些非居住房屋改造为租赁住房(简称“非改租”)也是一种模式。这种模式产生的背景主要是,城市商办类供地供给过剩,商办空置率偏高,资产利用效率不高,改造为集中式租赁住房能够充分利用城市闲置物业与低效资源解决职住不平衡的问题,同时增加租赁房源供给。疫情之后,差旅需求大幅降低部分酒店也开始向长租模式转型,进入集中式租赁住房供给市场。 非改租项目较多采取包租模式。业主将原有物业长期�租给专业的租赁机构,机构对物业进行重新定位、申请建筑用途转换报批申请,审批通过后进行施工、改造、装修、竣工验收,以长租公寓的形式投入市场正式运营。闲置物业经过重新设计改造装修后,配置洗衣机、空调、冰箱等品牌家电,可以实现签约当日拎包入住。入住期间,租客可享受上网、保洁、维修等一系列日常服务。增加公共区域为租客提供便捷的生活服务,一般公共区域会配置健身房、读书阅览区、会议室等公共空间,定期组织公寓集体活动增加客户粘性。 图:存量改造租赁住房项目的一般步骤 资料来源:贝壳研究院 (3)企业员工宿舍类改造 针对解决一些产业园区配套宿舍不足,用人单位提供的宿舍居住条件比较差,不大适合新一代年轻工人的居住需求。部分蓝领工人在城乡结合部或三不管地区的简易自建房、半地下室、群租合租、老旧小区等条件低端环境很差的地方,也存在着很大的安全隐患,从吸引劳动力的角度,企业需要提升员工宿舍的居住条件。租赁运营企业在企业分布密集的产业 园区附近租下闲置非住宅类物业,改造为多人间、上下铺的床位型租赁产品,面向企业端客户进行统一招租,为园区内企业提供安全、配套齐全、结构合理的宿舍型公寓(蓝领宿舍)。 (4)改造的适用场景 存量改造集中式租赁住宅项目有其各自的适用场景,项目落地具有一些客观条件限制,在项目物业来源、选址时考虑的因素、项目目标客群与配租方式上有明显区别。城中村改造适合城市城中村待改造规模较大的城市,其次在改造意愿上适合村集体改造意愿强、配合度高的村集体,在项目的可