利用融资鼓励房东接受住房选择券

研究报告 利用融资鼓励 房东接受住房选择代金券 劳里·古德曼 2022年9月 卡兰考尔迈克尔·斯蒂格曼 HOUSINGFINANCEPOLICYCENTER 关于城市学院 城市研究所是一家非营利性研究机构，提供数据和证据以帮助向上发展流动性和公平性。对于寻求加强决策、创造 包容性经济增长，并改善家庭和社区的福祉。50多年来，Urban 提供了启发解决方案的事实—这仍然是我们今天的职责。 版权所有©2022年9月。城市研究所。授予复制此文件的权限，并注明出处城市研究所。蒂姆·梅科的封面图片。 内容 致谢四 执行摘要五 利用融资鼓励房东接受住房选择券1 住房选择券背景1 为什么有些房东不愿意接受代金券？3 为接受代金券持有者的房产投资者提供单户租赁融资5 SFR运营商如何有资格获得涵盖财产的GSE融资？7 融资将如何运作？8 为出租给代金券接受者的单位提供有利的ADU建设融资9 解决缺乏可比ADU的问题10 为接受代金券持有者的物业提供有利的多户家庭融资12 结论12 笔记13 参考15 关于作者16 独立声明18 致谢 本报告得到住房金融创新论坛的支持，该论坛由一组组织和支持为循证政策提供信息的高质量独立研究的个人 发展。我们感谢他们和我们所有的资助者，他们让Urban得以进步它的使命。 所表达的观点是作者的观点，不应归因于城市研究所，其受托人或其资助者。资助者不决定研究结果或见解和 城市专家的建议。有关城市研究所资助原则的更多信息是可在urban.org/fundingprinciples获取。 此外，我们在本报告中纳入的一些数据由第一大道提供。我们感谢数据支持。 ⅤⅤ ACKNOWLEDGMENTS 执行摘要 住房选择券(HVC)是联邦租金援助的最大组成部分，有助于2.3 百万家庭。政府用这些代金券支付批准租金之间的差额在一个单位和30%家庭的收入，高达美国住房和城市部 开发区公平市场租金。但即使当单位’代金券持有者可以负担得起租金， 许多房东不愿意出租给代金券接受者。在本报告中，我们详细说明了造成这种情况的原因不愿意并提出建议以提高HCV的接受度。我们建议出租的房东 向代金券持有人提供某些承租人保护应该有资格获得政府资助 如果该物业目前不符合条件，则为企业(GSE)融资。如果房产已经符合条件，房东应该以更优惠的条件获得GSE融资。我们认为单户出租 向代金券持有人出租的运营商应有资格获得GSE融资（目前，GSE融资适用于单户出租经营者不可用，小型夫妻房东除外）。我们也 建议为建造或修复附属住宅单元提供更容易的融资 出租给代金券持有人，并获得有利的融资，以购买多户住宅代金券接受者。 执行摘要 五 利用融资鼓励 房东接受住房选择代金券 住房选择券(HCV)是联邦租金援助的最重要形式之一 低收入家庭。到2021年，估计有2130万个家庭有资格获得联邦租房援助，只有530万个家庭，或略多于四分之一的符合条件的家庭获得租金援助（Gartland2022）。美国住房和城市发展部(HUD) 提供大部分联邦租金援助，为456万个家庭提供服务。住房选择券，支持超过230万个家庭（或HUD计划服务的家庭的51%），是 HUD租金援助的最大组成部分，其次是基于项目的租金援助（27%），公共住房（18%），老年人和残疾人家庭的租金援助（4%）（HUD，nd-a，2-1）。 住房选择券背景 根据住房选择券计划，政府支付HUD- 批准的租金单位和承租人的30%家庭收入，最高为HUD规定的 区域公平市场租金(FMR)。代金券持有人非常少–收入家庭，有63%的收入每年不到15,000美元，1和78%是极低的–收入低于30%的家庭 地区收入中位数(AMI)(HUD,n.d.-a,6-2)。尽管31%的代金券接受者包括工资是他们总收入的一部分，2最近的数据表明，69%的人是这样的 非老年人、非残疾家庭（CBPP2021）。78%的代金券持有者是 以女性为户主的家庭（FannieMae2022a），其中32%的家庭中有孩子365%的代金券持有者是黑人或西班牙裔，而美国的这一比例为40% 租房人口（FannieMae2022a）；25%的代金券家庭包括一名家庭成员残疾（房利美2022a）。 65%的代金券家庭拥有零到两间卧室的房屋，这是 与显示三分之二的代金券家庭由一到两个人组成的数据一致，包括 46%的人独居。34%的代金券持有者居住在包含三个或更多的单元中 卧室，这与显示三分之一的代金券家庭由三人或更多人.4 尽管最近HCV资金有所增加，但需求仍然远远超过代金券的供应量。但即使家庭可以获得代金券，许多人也无法在90天内找到合适的住房单元HUD通常允许的搜索期，迫使他们退回未使用的凭证，住房 当局然后分配给另一名候补申请人。许多这些房屋搜索失败是因为房东不愿意接受代金券。HUD的最新数据表明，30优惠券百分比 接收者退回未使用的代金券，因为他们找不到合适的单位，尽管这个数字不同的住房机构和市场差异很大。根据最新数据，“9出 10个家庭在大约12%的机构中成功使用了他们的代金券，而在另一个极端只有大约一半的家庭发放代金券在15%的机构中获得成功”(CBPP2019,2)。最近的租金价格上涨可能加剧了这个问题，因为当地租金经常上涨 超过FMR允许的范围。此外，要获得批准加租，房东必须向公众提供住房管理局60天或90天通知，并在之前获得住房管理局的书面许可租金变化可能会生效。5也存在监管风险，如一些公共住房管理部门拒绝批准增加租金。6 几个州、县和市已颁布收入来源法，禁止房东 仅仅因为他们的收入来源而拒绝向代金券持有人出租。7 这些法律的有效性确实表明在具有这些保护的司法管辖区，代金券拒绝率较低，但关于这些规则是否会导致代金券持有人进入该地区的房屋，证据不一 贫困率低。 丙肝病毒计划的成功取决于房东愿意向代金券持有者出租。房东验收反过来又决定了这些单元的位置以及程序是否可以放置更多 集中贫困地区以外的代金券持有者。即使有有效的收入来源法，许多房东仍然不愿意出租给代金券持有者。HUD最近的一项研究表明，参与该计划的房东数量正在减少。8 Cunningham和合著者（2018年）发现，代金券拒绝率很高，但差异很大管辖权。在研究人员检查的五个司法管辖区中，他们发现拒绝率最高的是 沃思堡（78%）和洛杉矶（76%），费城（67%）略低百分）。纽瓦克(31%)和华盛顿特区(15 百分）。此外，在五个站点中，另有9%到15%的房东表示代金券是在某些条件下接受或不确定。 2 ENCOURAGINGLANDLORDSTOACCEPTHOUSINGCHOICEVOUCHERS 在另一项研究中，Garboden和合著者（2018年）研究了房东’支持和反对的偏好代金券。他们采访了巴尔的摩、达拉斯和克利夫兰的房东，发现房东 接受代金券的人喜欢租金支付的可靠性；低收入租户通常有交费麻烦，凭券每月自动支付大部分房租。 全国第四季度凭单自住单位平均毛租金 2020年为1,172美元：HUD支付了三分之二（785美元），租户支付了三分之一（387美元）。百分之二十代金券接受者自付费用不超过200美元的租金（CBPP2019）。因为代金券持有人 与类似情况的非–代金券家庭， 在COVID-19大流行期间，代金券持有者被证明更有弹性，落后和落后的情况更少拖欠租金。9以租户为基础的租金援助是低收入者的关键安全网 家庭，并且可以成为在下半部分经营的业主的减震器租赁市场。 为什么有些房东不愿意接受代金券？ 尽管大部分租金是政府担保的，但许多房东不想租到凭单 收件人。主要原因是官僚主义。HCV计划中的单位必须通过HUD检查每年或当有新租户搬进来时。巴尔的摩和克利夫兰几乎有一半的房东在嘉宝登和合著者（2018年）的研究说这是节目的一大阻碍 参与，而达拉斯的数字较低，后者的住房存量较新。 检查过程给房东造成了摩擦和延误，因为它需要时间安排并完成检查并进行任何维修，房东必须保留该单元期间空置。轶事证据表明，从申请租赁到入住的时间可以 出租给代金券接受者的单位需要四到六周，而出租给代金券接受者只需两周没有代金券的家庭。这意味着房东平均放弃至少两周的租金 租给代金券接受者与非代金券接受者相比的收入–代金券收件人。 更大的沮丧来源是结果的不一致和不可预测性。 Garboden和合著者(2018,31)指出，“如果房东可以预测即将发生的事情并解决问题预期，他们可以接受检查作为开展业务的成本。当他们觉得检查员 他们会发现小问题，同时忽略更大的问题，他们就会对这个过程失去信心。”同样，对于曾经接受代金券后来停止接受代金券的房东，有一半被引用 检查问题，另外40%的人提到了文书工作和计划官僚作风。我们的 ENCOURAGINGLANDLORDSTOACCEPTHOUSINGCHOICEVOUCHERS 3 与机构房东的讨论证实，来自特定当地公共住房的检查员 权限可能会偏离HUD规定的标准，从而给房东带来不确定性。10 我们与接受代金券的房东的讨论表明，成本上升，从保持单元空置和HUDFMR分析检查的不可预测性（对于单 家庭住宅）。房东很容易将他们收取的租金与最高租金进行比较代金券计划下的区域，并确保它们在指南范围内，但有一个 进一步叠加。检查后，单位必须通过评估的“租金合理性”测试由当地将租金与HUD批准的该单元的FMR和租金进行比较的住房当局 对于同一地区的类似无补贴出租单元（HUD，n.d.-b）。一些符合FMR测试的房屋没有通过租金合理性测试，没有资格使用代金券，除非房东自愿 一项最近由HUD赞助的研究发现，该计划的负面体验可以劝阻房东参与，并认为这样的经历“通常涉及一些组合 对项目的官僚主义元素、与检查相关的成本感到失望， 不可预测性，以及由于限制而难以解决的与租户的冲突与程序有关。”11 降低要价。令人沮丧的是，房东一直保持单位空置，通过检查，仍然不能用凭证租给租户。 后果很严重：30%的代金券领取者无法在社区内找到住房 要求的期限并最终退还代金券，并且50%的代金券持有者最终住在集中贫困地区，影响租房者及其子女成年后的福祉 （房利美2022a）。 考虑到与代金券相关的财务成本和不确定性，我们如何鼓励更多房东接受吗？最明显的行动方案是提供GSE融资，或者，如果 融资已到位，为购买或建设租赁提供有利的融资 单位或现有贷款的再融资，前提是房东将接受并推销凭单 持有人或有HCV承租人。有利的融资将为房东提供财务优势，部分是 抵消了向代金券持有者出租的部分成本。正如弗雷迪（Freddie）一样，这并不是一个牵强的想法 Mac正在其2022年6月发布的公平住房融资计划中探索这种可能性（FreddieMac2022,51): 房地美将在全国范围内研究住房选择券(HCV)的使用和功效使用地理、政策和数据分析提供机会。我们将发布一个 这篇论文分析了抑制HCV使用的因素的严重性和流行程度，尤其是在 4 ENCOURAGINGLANDLORDSTOACCEPTHOUSINGCHOICEVOUCHERS 高机会区域，并调查代金券可以和不可能支持租金的地方水平。 发布后，我们打算与包括HUD、住房 当局和多户家庭业主和物业经理考虑可以采取的策略提高HCV的功效和接受度以及如何推进这些策略通过房地美贷款产品。 让我们考虑杠杆融资的三种可能性： 为机构投资者提供单户租赁(SFR)融资，用于有凭证的房产 接受者或潜在的代金券接受者 如果该单元将被租用，则更有利的附属住宅单元(ADU)建设融资 给代金券接收者 为有凭单租房者的房产提供更优惠的多户家庭融资 为投资者提供单户租赁融资关于接受代金券持有人的物业 GSE目前不为机构购买SFR物业提供融资。通过 各自的单一家族业务线，房利美为个人投资者提供融资 至10处出租物业，房地美为个人投资者提供最多6处出租物业的融资特性。 联邦住房金融局(FHFA)在2017年和2018年开展了一