房地产行业周报：新房库存环比连续上升，地产调控放松进入深水区

房地产 行业研究/行业周报 新房库存环比连续上升，地产调控放松进入深水区 报告日期：2022-09-19 行业评级：增持 主要观点： 市场表现： 上证指数本周-4.16%，收报于3126.40点；创业板指本周-7.10%，收报 25% 13% 2% -9%9/21 20% 12/21 3/226/22 32% 行业指数与沪深300走势比较 - - 房地产沪深300 分析师：尹沿技 执业证书号：S0010520020001电话：021-60958389 邮箱：yinyj@hazq.com 联系人：吴梦茹 执业证书号：S0010122050021邮箱：wumr@hazq.com 联系人：俞悦 执业证书号：S0010122050026邮箱：yuyue@hazq.com 相关报告 1.保交楼带动竣工转好，销售投资磨底仍需耐心2022-09-18 2.市场风格切换在即，“金九银十”可期2022-09-05 3.一手房销售未有起色，关注万物云上市进展2022-08-29 2367.40点；沪深300本周-3.94%，收报于3932.68点。房地产板块- 3.84%，在31个行业内位列第13位。 新房成交：成交面积同比-47.2%，环比-1.2% 本周（9.9-9.15），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约210万方，同比-47.2%，环比-1.2%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积73万方，同比-1.2%、环比-1.0%；二线（14城）一手房合计成交面积 95万方，同比-62.3%、环比+7.7%；三线（14城）一手房合计成交面 43万方，同比-41.1%、环比-16.8%。 新房库存：库存面积环比+3.70%，去化周期12.6月 截至2022.9.15，本周，我们重点跟踪的16城新房库存面积合计约9415 万方，环比+3.70%，整体去化周期（按面积）约12.6月。其中，一线 （4城）新房库存合计3337万方，环比+0.96%，去化周期10.8月；二 线（6城）新房库存3237万方，环比+10.89%，去化周期10.1月；三 线（6城市）新房库存2840万方，环比-0.48%，去化周期24.4月。 二手房成交：成交面积同比-18.0%，环比-10.0% 本周（9.9-9.15），我们重点跟踪的16城二手房成交面积合计约91万方，同比-18.0%，环比-10.0%。其中，一线（2城）二手房合计成交面积28万方，同比-16.7%、环比-1.6%；二线（8城）二手房合计成交面积35万方，同比-29.3%、环比-18.3%；三线（6城）二手房合计成交面积28万方，同比+0.9%、环比-6.0%。 土地市场：百城土地成交面积2447万方，成交土地总价225亿元，土地溢价率5.81% 上周（9.5-9.11），百城土地供应数量为765宗，对应土地供应建面约 5373万方；百城土地成交数量为405宗，对应土地成交建面约2447万方，成交土地总价约225亿元，百城土地溢价率为5.81%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为121万方、781万方和1545万方，同比分别为+178.1%、-43.8%和-6.9%，对应土地溢价率分别为0.00%、0.89%和9.34%。 投资建议： 本周国家统计局发布2022年1~8月房地产开发投资和销售数据。1）销售端持续疲软，政策工具箱仍有空间：1~8月销售金额累计同比-27.9%（1~7月-28.8%），8月单月-19.9%（7月-28.2%）。其中， 住宅销售金额累计同比-30.3%（1~7月-31.4%）。随着各大城市进入疫情常态化防控阶段，短期降幅波动走向仍需观察：①“保交楼”措施逐步落地，如继纾困基金后全国层面的“保交楼专项借款”的具体落地等组合拳；②货币政策工具箱的“后手”，如房贷利率下调等，根据融 360统计，截至8月24日，至少37个城市开始执行最新房贷利率下限（首套4.1%，二套4.9%）；③“因城施策”中基本面较好的强二线城市的政策放松空间，我们看好针对改善型需求的普遍放松，如二套限购放松及二套首付比例下调等；同时对限购解除等手段持谨慎态 度，本周青岛和苏州政策“一日游”现象反应了“一城一策”放松的 特点还是按部就班，依然是在“房住不炒”的大基调下，兼顾其他城市的“保交付”和修复购房者预期；④房企“以价换量”力度，在当前市场预期较弱的情况下，尤其是二手房短期价格下跌压力较大的前提下，新房价格在未来有继续下行的压力。 2）开竣工：新开工降幅扩大，“保交楼”下竣工有所改善：2022年 1~8月新开工同比-37.2%（1~7月-36.1%），8月单月-45.7%（7月 -45.4%）。1~8月竣工面积同比-21.1%（1~7月-23.3%），8月单月 -2.5%（6月-36.0%）。竣工指标单月有较为明显的好转，单月同比降幅大幅收窄，8月以郑州为代表的多地地方政府持续跟进“保交楼”政策，考虑到项目审计、资金撬动及后续贷款跟进需要时间，预计9月压力仍存；待专项贷款进入实施阶段，竣工面积会有更明显的修复。3）融资端：到位资金单月同比降幅小幅缩窄，磨底阶段仍需耐心： 2022年1~8月到位资金同比-25.0%（1~7月-25.4%），8月单月- 21.7%（7月-25.8%）。结构上，8月单月国内贷款（同比-17.5%）、自筹资金（同比-18.4%）、回款（首付+按揭）（同比-23.6%）。本周继地产纾困、“保交付”相关政策陆续落地，叠加需求端政策节奏性放松，8月竣工数据亮眼，销售连带投资继续弱修复趋势。注意到本次“一城一策”放松中主风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，2022Q3市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。鉴于本轮弱修复环境利好本身强产品力、强信用、强投资及盈利能力边际改善的房企，建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：新城控股、建发股份、华发股份、滨江集团；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业；（4）二手房中介服务机构：贝壳-W。 风险提示： 房地产调控政策放松不及预期，信用风险蔓延，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。 正文目录 1新房成交：成交面积同比-47.2%，环比-1.2%5 2新房库存：库存面积环比+3.70%，去化周期12.6月7 3二手房成交：成交面积同比-18.0%，环比-10.0%10 4土地市场：百城土地成交面积2447万方，成交土地总价225亿元，土地溢价率5.81%12 5行业新闻：14 6公司要闻：18 7风险提示：19 图表目录 图表132城一手房成交面积及其同比、环比（万方）5 图表2一线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）5 图表3二线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）5 图表4三线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）5 图表532城一手房成交套数及其同比、环比（套）6 图表6一线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）6 图表7二线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）6 图表8三线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）6 图表9重点城市本周商品房成交面积同比及环比7 图表1016城新房库存面积及其去化周期（万方，月）8 图表11一线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）8 图表12二线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）8 图表13三线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）8 图表1416城新房库存套数及其去化周期（套，月）9 图表15一线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）9 图表16二线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）9 图表17三线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）9 图表1816城二手房成交面积及其同比、环比（万方）10 图表19一线城市二手房成交面积及其同比、环比（万方）10 图表20二线城市二手房成交面积及其同比（万方）10 图表21三线城市二手房成交面积及其同比（万方）10 图表2216城二手房成交套数及其同比、环比（套）11 图表23一线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）11 图表24二线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）11 图表25三线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）11 图表26百城土地供应面积及其同比、环比（周）12 图表27百城土地成交面积及其同比、环比（周）12 图表28一二三线土地成交面积同比（周）12 图表29一二三线土地成交面积环比（周）12 图表30百城及一二三线土地溢价率（周）13 1新房成交：成交面积同比-47.2%，环比- 1.2% 成交面积：本周（9.9-9.15），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约 210万方，同比-47.2%，环比-1.2%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积73万方，同比-1.2%、环比-1.0%；二线（14城）一手房合计成交面积95万方，同比-62.3%、环比+7.7%；三线（14城）一手房合计成交面43万方，同比-41.1%、环比-16.8%。 图表132城一手房成交面积及其同比、环比（万方）图表2一线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方） 600 500 400 300 200 100 2022-04-23 2022-04-30 2022-05-07 2022-05-14 2022-05-21 2022-05-28 2022-06-04 2022-06-11 2022-06-18 2022-06-25 2022-07-02 2022-07-09 2022-07-16 2022-07-23 2022-07-30 2022-08-06 2022-08-13 2022-08-20 2022-08-27 2022-09-03 2022-09-10 2022-09-17 0 32城合计成交面积32城同比32城环比 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% -80.0% 140 120 100 80 60 40 20 0 一线成交面积一线同比一线环比 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 2022-04-23 2022-04-30 2022-05-07 2022-05-14 2022-05-21 2022-05-28 2022-06-04 2022-06-11 2022-06-18 2022-06-25 2022-07-02 2022-07-09 2022-07-16 2022-07-23 2022-07-30 2022-08-06 2022-08-13 2022-08-20 2022-08-27 2022-09-03 2022-09-10 2022-09-17 -80.0% 资料来源：wind，华安证券研究所资料来源：wind，华安证券研究所 图表3二线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）图表4三线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方） 400 350 300 250 200 150 100 50 0 二线成交面积二线同比二线环比 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% -80.0% 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 2022-04-23 2022-04-30 2022-05-07 2022-05-14 2022-05-21 2022-05-28 2022-06-04 2022-06-11 2022-06-18 2022-06-25 2022-07-02 2022-07-09 2022-07-16 2022-07-23 2022-07-30 2022-08-06 2022-08-13 2022-08-20 202