金地集团信用简评：深耕高能级城市，8月单月销售回暖

证券分析师 固定收益专题 金地集团信用简评——深耕高能级城市，8月单月销售回暖 高远 资格编号：S0120522040003 邮箱：gaoyuan3＠tebon.com.cn 证券研究报告|固定收益专题 2022年09月19日 研报要点： 联系人 2021年以来拿地节奏明显放缓，拿地资质提升。公司2015-2017年拿地金额占同期销售金额（全口径，下文简称拿地销售比）比重分别为47%、 相关研究 38%和70%；历年投拓力度适中，整体较为稳健。2022年上半年，公司新增土储的楼面地价为11474元/平方米，较去年同期明显提升，主要由于新增土储集中在土拍市场竞争激烈的热点一二线城市，楼板价攀升。 存量土储资质好，但权益比低。截止2022年6月末，公司总土地储备约6,193万平，较2021年末同比下降8%，土储权益比为46%，处于近年来的低位，且2022年以来拿地权益比仍继续下探；权益剩余可租售项目主要 分布在二线城市，一线及三四线城市也有一定的分布。 2019-2021年销售表现较好，2022年8月单月销售有所回暖。2019-2021 年公司销售表现较好。2022年1-8月，公司实现全口径销售额1402.00亿 元（同比下滑32.42%），位列克而瑞排名第七；实现权益销售额868.70 亿元；8月单月全口径销售额211.00亿元，环比增长14.05%。 深耕上海、深圳、南京等城市。2021年，公司在全国十多个城市的市场排名位列前十，其中在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山的市占率均排在第一位。2022年上半年，公司在深圳、上海两城销售额超百亿，在南京、北 京、金华、广州等6座城市销售金额超20亿元。 2022年上半年结算规模下降，结算毛利率上升。2022年上半年，公司实现营业收入281.12亿元，同比下降18%；期内公司房地产业务结算毛利率为21.18%，较去年同期提高了6.93个百分点。 一年内到期公司债和中票合计约150亿元以上。公司账面债务负担适中，融资成本不高，2022年以来有息债务中长期借款占比提升；另一方面，考 虑到公司合作开发力度大，实际债务负担可能更重。公司2021年综合融资成本为4.56%，2022年上半年为4.54%，融资成本不高。2022年6月以来未发行债券；一年内到期的债券余额合计为238.80亿元，其中一般公司 债和一般中票分别为96.92亿元和70.00亿元。 投资建议：公司主要布局高能级城市，经营风格整体较为稳健，可为公司平稳穿越市场周期奠定坚实基础。2021年销售逆势增长体现公司韧性较强；2022年以来，行业需求端未有明显起色，公司销售也随市场下行，但8月 单月环比有明显回暖，还需继续关注销售以及融资端的修复。 风险提示：行业面临政策不及预期风险，销售修复不及预期，信用风险蔓延等。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1.公司为起家于深圳的险资背景房企3 2.2022年以来拿地节奏放缓同时拿地资质提升，土储仍主要分布在高能级城市3 2.1.以往年份投拓节奏稳健，2022年以来拿地规模降幅大3 2.2.2022年以来拿地资质提升4 2.3.存量土储资质好，但权益比低4 3.合作开发力度大，表外项目收益稳定4 3.1.2022年以来拿地权益比进一步下降4 3.2.表外项目收益较好5 4.深耕上海、深圳、南京等城市，2022年8月单月销售有所回暖5 4.1.2019-2021年销售表现优于同行，2021年逆势增长5 4.2.2022年以来销售明显下滑，8月单月环比有所回暖6 4.3.深耕上海、杭州、天津、南京等核心城市7 5.2022年上半年结算规模下降，结算毛利率上升7 6.2022年6月以来未发行债券，一年内到期债券规模大8 7.投资建议11 8.风险提示12 信息披露13 图表目录 图1：金地股权结构图（截至2022年6月末）3 图2：金地历年拿地销售比3 图4：金地少数股东损益及权益比5 图5：金地长期股权投资规模5 图6：金地历年销售额增速6 图7：百强房企2022年1-8月累计销售额同比下滑48%6 图8：百强房企2022年8月单月销售额同比下降两成以上6 图9：百强房企2022年8月单月销售额环比基本持平7 图10：金地2022年上半年收入规模较小8 图11：金地近年盈利能力持续下行8 图12：金地期间费用率明显上升8 图13：金地预收款规模8 图14：金地2022年上半年筹资性现金流净额转负9 图15：金地负债率维持稳定9 图16：金地主要长期有息债务（亿元）9 图17：金地主要短期有息债务（亿元）9 图18：金地境内存续债分布-按债券类型（一年内到期；亿元）9 图19：金地全部境内存续债分布-按债券类型9 图20：金地存续债中债估价收益率走势11 表格目录 表1：典型房企1-8月拿地及销售对比4 表2：金地在上海、杭州、南京等城市深耕度高7 表3：金地2022年以来新发债（穿透主体；亿元）10 表4：金地存续债详情（仅包含中票、公司债；截至2022年9月6日）(亿元)11 1.公司为起家于深圳的险资背景房企 金地(集团)股份有限公司（以下简称“公司”“/ 金地”）主营房地产开发业务， 起家于深圳；旗下有物业出租运营主体金地商置（00535.HK）、房地产私募基金管理业务运营主体稳盛投资。截至2022年6月末，公司股权结构如下图所示；公司股权较为分散，无实际控制人，险资持股比例较高，其中富德生命人寿保险股份有限公司总计持有公司29.83%的股份，为公司第一大股东。 图1：金地股权结构图（截至2022年6月末） 资料来源：公司公告，德邦研究所 2.2022年以来拿地节奏放缓同时拿地资质提升，土储仍主要分布在高能级城市 2.1.以往年份投拓节奏稳健，2022年以来拿地规模降幅大 2021年及以前拿地风格相对稳健。公司2015-2017年拿地金额占同期销售金额（全口径，下文简称拿地销售比）比重分别为47%、38%和70%。公司历年投拓力度适中，整体较为稳健。 图2：金地历年拿地销售比 资料来源：公司公告，克而瑞，德邦研究所 2022年拿地规模大幅下降。2022年上半年，公司新增土储建面156万方， 总投资额179亿元，权益投资额71亿元，拿地销售比仅为18%。2022年1-8月， TOP100企业拿地总额8816亿元（同比下降53.3％），降幅比7月收窄2.3个 百分点，连续三月维持收窄态势，但降幅仍较大；其中公司拿地金额仍为71亿元 （为2021年权益拿地额的14%），排名第26，表明公司7-8月未拿地。 表1：典型房企1-8月拿地及销售对比（亿元） 资料来源：wind，中指研究院，德邦研究所 2.2.2022年以来拿地资质提升 2019年下沉明显，2020年以来逐渐加大一二线城市投资力度。2019年拿地价明显下滑至6,871元/平方米，主要系扩大对核心区域的三四线城市投资力度。 2022年上半年，公司新增土储的楼面地价为11474元/平方米，较去年同期明显提升，主要由于新增土储集中在土拍市场竞争激烈的热点一二线城市，楼板价攀升。 2.3.存量土储资质好，但权益比低 土储充裕，权益比处于低位。截止2022年6月末，公司总土地储备（在拟建合并口径）约6,193万平，较2021年末同比下降8%，土储权益为46%（权益土 地储备约2,840万平），处于近年来的低位，且2022年以来拿地权益比仍继续下探。 土储项目城市能级仍较高。从项目区域分布看，公司权益剩余可租售项目主要分布在二线城市，一线及三四线城市也有一定的分布。 3.合作开发力度大，表外项目收益稳定 3.1.2022年以来拿地权益比进一步下降 公司发展过程中对合作开发依赖程度较高。2015年开始，公司保持较大的合作开发规模，2022年上半年公司拿地权益比为36%（新增土储建面156万方， 权益土储建面56万方），新增土储权益持续下降。 合作开发导致联合营企业之间的往来款规模较大及长期股权投资规模较大。 2016~2017年末，公司其他应收款增速分别为67.17%、140.21%，为增速水平最高的两年，其他应收款规模占总资产的比重也明显增长，主要为合作开发模式下对合营/联营企业的往来款；长期股权投资规模占总资产的比重持续增加，2022年6月末为13%。 图3：金地少数股东损益及权益比图4：金地长期股权投资规模 资料来源：wind，德邦研究所资料来源：wind，德邦研究所 3.2.表外项目收益较好 表外项目收益较好。2016~2020年，公司联营/合营企业的投资收益分别为 14.72亿元、46.63亿元、29.26亿元、50.18亿元和26.83亿元，收益情况较好。2021年及2022年上半年对联营/合营企业的投资收益分别为43.64亿元和20.77亿元。 4.深耕上海、深圳、南京等城市，2022年8月单月销售有所回暖 4.1.2019-2021年销售表现优于同行，2021年逆势增长 2019年以来金地销售表现较好。2019年以来，公司销售增速高于同行平均水平。2021年，公司（公告口径）累计实现签约金额2867.1亿元，同比增长18.15%；实现签约面积1377万平方米，同比增长15.25%；销售额位列第11名。 图5：金地历年销售额增速 资料来源：wind，德邦研究所 4.2.2022年以来销售明显下滑，8月单月环比有所回暖 百强房企2022年前八月累计销售额同比下滑近五成，8月单月环比基本持平。2022年1-8月，公司实现全口径销售额1402.00亿元（同比下滑32.42%），位列克而瑞排名第七；实现权益销售额868.70亿元（同比下滑32.41%）；8月单月全口径销售额211.00亿元，环比增长14.05%。 图6：百强房企2022年1-8月累计销售额同比下滑48%图7：百强房企2022年8月单月销售额同比下降两成以上 资料来源：wind，德邦研究所资料来源：wind，德邦研究所 图8：百强房企2022年8月单月销售额环比基本持平 资料来源：wind，德邦研究所 4.3.深耕上海、杭州、天津、南京等核心城市 2021年，公司在全国十多个城市的市场排名位列前十，其中在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山的市占率均排在第一位。2022年上半年，公司在深圳、上海两城销售额超百亿，在南京、北京、金华、广州等6座城市销售金额超20亿元。 表2：金地在上海、杭州、南京等城市深耕度高 2020年在上海、杭州、天津、南京、东莞、沈阳、呼和浩特、温州、金华、嘉兴等十几个城市的市场排名均位列前 十；在南京和上海的单城销售突破200亿。 2021年2021年，单城销售金额超50亿元的城市有14座，上海、南京、北京、金华、东莞销售额超100亿元。 2022年上半年上半年，金地在深圳、上海两城销售额超百亿，在南京、北京、金华、广州等6座城市销售金额超20亿元。 资料来源：克而瑞，公司公告等，德邦研究所 5.2022年上半年结算规模下降，结算毛利率上升 2022年上半年收入下滑，毛利率有所提升。从主要区域盈利情况来看，公司 2020年及以前各区域盈利情况较好，说明较好的布局支撑了其较高的盈利水平。 2021年上半年，各地区毛利率均有不同程度下滑。2022年上半年，公司实现营业收入281.12亿元，同比下降18%，主要系期内施工规模明显下降；项目结算面积115.8万平，同比下降21%；结算收入232.51亿元，同比下降21%。报告期内公司房地产业务结算毛利率为21.18%，较去年同期提高了6.93个百分点。 图9：金地2022年上半年收入规模较小图10：金地近年盈利能力持续下行 资料来源：wind，德邦研究所资料来源：wind，德邦研究所 图11：金地期间费用率明显上升图12：金地预收款规模 资料来源：wind，德邦研究所资料来源：wind，德邦研究所 6.2022年6