8月房地产投资数据分析：投资继续下行，销售不见止跌

大宗商品研究所 宏观研发报告 专题报告 2022年9月16日星期五 投资继续下行，销售不见止跌 ——8月房地产投资数据分析 研究员：沈忱 期货从业证号：F3053225投资咨询从业证号：Z0015885 :021-65789350 : shenchen_qh@chinastock.com.cn 内容提要： 从8月的数据看，受到疫情等因素的影响，房地产投资大幅回落的趋势尚没有得到逆转，除了季节性原因外，可能还和保交楼的问题有关。同时，也显示出稳定经济的基础并不牢固。房地产企业的资金面依旧偏紧，定金和自筹资金成为了房地产企业资金的主要来源。我们注意到在央行8月调低了10个点MLF，并下降了LPR利率，房贷利率下降，各地又推出松绑房地产销售政策，对房地产投资止跌将起到一定积极作用。 正文 国家统计局今天公布了8月固定资产投资和房地产等一系列经济数据。 数据显示，和7月累计数相比，房地产投资继续加快回落，报7.4%,前值为-6.4%：固定资产累计同比报5.8%，前值为5.7%，其中，基本建设累计同比报8.3%，前值为7.4%。制造业投资累计同比报10%，前值为9.9%。房地产投资占固定资产投资比重下降，但比重依旧达到24.74%，前值为24.85%。 图1：房地产投资与其他固定资产投资比较 房地产投资与其他固定资产投资比较 %% 3232 2424 1616 88 00 -8-8 -16-16 -24-24 40%%40 3030 2020 10 0 -10 -20 -30 10 0 -10 -20 -30 %% 3030 2828 2626 2424 2222 2020 1818 15-1216-1217-1218-1219-1220-1221-12 固定资产投资完成额:累计同比固定资产投资完成额:基础设施建设投资(不含电力):累计同比固定资产投资完成额:制造业:累计同比 房地产开发投资完成额:累计同比占固定资产投资完成额比重:房地产开发 数据来源：Wind 资料来源：研究所国家统计局WIND 从影响土地购置费的两因素土地成交价款和土地购置面积的累计同比看，继续下跌。土地成交价款累计同比报-42.5%，前值为-43%。 而8月土地购置面积的累计同比继续加速下跌，报-49.7%，前值报-48.1%。 该数据已经连续15个月下跌，从绝对数看，土地购置面积1到8月累计仅仅 报5400万平米，前年同期也达到10732.65万平米。 先前公布的7月显示的土地购置费累计同比报-4%，前值为-4.6%。跌势有所放缓。 图2：土地成交价款和土地购置面积与土地购置费累计同比比较 资料来源：研究所国家统计局WIND 8月100个城市的土地溢价率依旧出现回落，报1.6%，前值报3.61%。供 应面积环比和同比比8月均出现明显回落。 图4：百城成交土地溢价率 资料来源：研究所国家统计局WIND 而与此相联系的国有土地使用权出让收入与地方政府性基金收入累计同比8月数据显示继续加速下跌，可能因此又影响了基建等投资的增长。 图5：国有土地使用权出让收入与地方政府性基金收入累计同比比较 国有土地使用权出让收入与地方政府性基金收入累计同比比较 % % 100100 8080 6060 4040 2020 00 -20-20 -40-40 15-1216-1217-1218-1219-1220-1221-12 地方政府性基金支出:国有土地使用权出让金收入安排的支出:累计同比地方本级政府性基金收入:国有土地使用权出让收入:累计同比 数据来源：Wind 资料来源：研究所国家统计局WIND 从新开工面积的累计同比数看，继续大幅下跌，累计同比报-37.2%，前值报-36.1%。而新开工面积占施工面积之比报10%，高于7月的9%，低于前 年同期的17%。 从竣工面积累计同比看，报-21.1%，前值报-23.3%；新开工面积累计同比跌幅则依旧大大低于竣工面积累计同比的跌幅，但新开工面积累计同比与竣工面积累计同比差值从-12.8扩大到-16.1。可能意味着建安成本累计同比加速下降。去年同期该差值为-29.2%，而受到疫情影响的2020年8月，该数据 为+7.2%。前7月数据显示，建安成本继续下行，建安成本累计同比报-7.5%， 前值为-5.72%。受到疫情影响的2020年8月，该数据为2.82%。 从销售端看，8月销售面积累计同比为-23%，前值报-23.1%。销售额累计增幅报-27.9%，前值为-28.8%。继续快于销售面积回落，显示大城市或高端住宅销售继续转差。 七月，没有公布期房和现房的销售数据，但从前7月数据看，销售下降主要体现在期房，现房回升，估计是因为房地产企业因资金问题抛售现房导致的。 从库存情况看，待售面积累计增速报8%，高于前值的7.5%，前年同期则为0.5%。从广义库存看，即从新开工面积累计增速与销售面积累计增速之差看，报-14.2%，前值为-13%，但前年同期则为-0.3%。显示广义库存较前值回落。但是，这是收缩性的库存回落，因为新开工面积下跌更猛。 社会零售总额中的和房地产销售有关的消费品总体走弱有所放缓，8月止跌。数据显示，前8月社会零售总额累计同比0.5%，前值报-0.2%。和房地产消费有关的消费品如建筑装潢材料零售额累计同比继续走低、家具跌势有 所放缓，家用电器类也累计同比继续回正。图7：社会消费品零售总额等累计同比变化 资料来源：研究所国家统计局WIND 从房价指数看，百城住宅价格指数变动同比继续走低，环比7月持平。图7：百城住宅价格指数变动 百城住宅价格指数变动 % % 1818 1515 1212 99 66 33 00 -3-3 15-1216-1217-1218-1219-1220-1221-12 百城住宅价格指数:同比百城住宅价格指数:环比 资料来源：研究所国家统计局WIND 数据来源：Wind 从房地产开发的资金来源看，回落依旧较大，累计同比数报-25%,前值为- 25.4。 房地产资金来源主要来源于销售回流，按揭贷款、定金和预付款占到比较高的比重。从各分项看，个人按揭累计同比和定金、国内贷款和等继续回落，，幅度放缓利用外资回升，自筹资金加大回落。其中，定金和预收款从-37.1%放缓到-35.8%，个人按揭贷款累计同比从-25.2%放缓到24.4%%。央行8月披露的货币金融数据显示个人中长期贷款数据大幅回落。房地产企业国内贷款依旧走低，报-27.4%，前值报-28.4%，自筹资金报-12.3%，前值报-11.4%。但8月披露的货币金融数据显示表外业务扩张，而表外信托依旧萎缩。外资来源暴跌后，反弹幅度较前几个月回落明显，8月报11.6%，前值报20.7%。 图8：房地产资金来源累计同比比较 房地产资金来源累计同比比较 % % % % 50 40 30 20 10 0 -10 -20 50 40 30 20 10 0 -10 -20 300300 240240 180180 120120 6060 00 -60-60 15-1216-1217-1218-1219-1220-1221-12 房地产开发资金来源:合计:累计同比房地产开发资金来源:自筹资金:累计同比房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比房地产开发资金来源:其他资金:定金及预收款:累计同比房地产开发资金来源:其他资金:个人按揭贷款:累计同比房地产开发资金来源:利用外资:累计同比 数据来源：Wind 资料来源：研究所国家统计局WIND 在各种资金来源占比中，自筹资金同比和定金占比依旧比较高，其中，个人按揭、定金占比有所提升。个人按揭占到16.11%，前值为15.96%，也低于去年下半年的水平。定金占比报32.45%，较前值的32.19%有所回升，但 明显低于去年同期和去年下半年水平；国内贷款回落到12.18%，虽低于前值的12.43%，但高于去年同期和去年下半年的水平。自筹资金占比35.48%，与前值持平。外资占比维持6%的水平。 图9：房地产资金来源比重变动： 资料来源：研究所国家统计局WIND 综上分析，从8月的数据看，受到疫情等因素的影响，房地产投资大幅回落的趋势尚没有得到逆转，除了季节性原因外，可能还和保交楼的问题有关。同时，也显示出稳定经济的基础并不牢固。房地产企业的资金面依旧偏紧，定金和自筹资金成为了房地产企业资金的主要来源。我们注意到在央行8月调低了10个点MLF，并下降了LPR利率，房贷利率下降，各地又推出松绑房地产销售政策，对房地产投资止跌将起到一定积极作用。 （研究所20220916） 本人具有中国期货业协会授予的期货从业资格证书，本人承诺以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接接收到任何形式的报酬。 免责声明 本报告由银河期货有限公司（以下简称银河期货，投资咨询业务许可证号30220000）向其机构或个人客户（以下简称客户）提供，无意针对或打算违反任何地区、国家、城市或其它法律管辖区域内的法律法规。除非另有说明，所有本报告的版权属于银河期货。未经银河期货事先书面授权许可，任何机构或个人不得更改或以任何方式发送、传播或复印本报告。 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资建议。银河期货认为本报告所载内容及观点客观公正，但不担保其内容的准确性或完整性。客户不应单纯依靠本报告而取代个人的独立判断。本报告所载内容反映的是银河期货在最初发表本报告日期当日的判断，银河期货可发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但银河期货没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户。银河期货不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任。 银河期货不需要采取任何行动以确保本报告涉及的内容适合于客户。银河期货建议客户独自进行投资判断。本报告并不构成投资、法律、会计或税务建议或担保任何内容适合客户，本报告不构成给予客户个人咨询建议。 银河期货版权所有并保留一切权利。 联系方式 银河期货有限公司大宗商品研究所 北京：北京市朝阳区朝外大街16号中国人寿大厦11层 上海：上海市虹口区东大名路501号白玉兰广场28楼网址：www.yhqh.com.cn 邮箱：shenchen_qh@chinastock.com.cn 电话：400-886-7799