房地产行业周报：房贷利率进一步下降，保障性租赁住房再获政策支持

投资要点 9月重点32城累计销售面积（截至8日）同比-36%，环比-13%，11城二手房成交面积累计同比-11%，环比-33%。其中一线城市同比-2%，环比增长4%； 二线城市同比-49%，环比-23%；三四线城市同比-22%，环比-3%。具体城市来看：1）一线城市同比下降幅度较小，环比出现增长，其中北京环比出现上涨，环比增长42%，上海同比和环比均出现小幅增长，分别为13%和10%；2）二线城市整体下行幅度最大，成都、宁波等跌幅较大，温州同比小幅上涨；3）三四线城市整体下行，城市间分化明显。二手房成交表现强于新房，11城二手房成交面积累计同比-11%，环比-33%。 LPR下调带动房贷利率进一步下降。8月22日央行下调5年期以上LPR 15个基点至4.3%，带动首套和二套房房贷利率下限降至4.1%、4.9%，房贷利率下限达2019年以来新低。融360数字科技研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2022年8月已经有30余个城市开始执行房贷利率下限水平，8月（监测期为2022年7月20日至8月18日）房贷利率继续下降，全国首套房贷款平均利率为4.39%，环比下降3BP；二套房贷款平均利率为5.10%，环比下降1BP。 房企各渠道融资总规模维持低位，房企债务到期压力短期有所缓解。2022年8月房企非银融资总规模为632亿元，同比下降46.9%，环比下跌28.2%，1-8月房企债务累计发行6339亿元，同比下降55.7%。从发行结构看，2022年3月后单月信用债发行规模在500亿元左右波动，8月降至281亿元，同比下降43%。海外债发行陷入困难，8月无新增海外债发行。2022年9-12月信用债到期规模1792亿元，海外债到期规模1100亿元，月均总到期规模约723亿元。7-8月为年内第二次偿债高峰，8月后债务到期规模有所下降，偿债压力有所缓解。 保障性租赁住房再获政策支持。本周保障性租赁住房再获政策支持，9月6日教育部举行发布会，住建部住房保障司表示，大力支持教师队伍建设，发展保障性住房，缓解教师群体住房困难。9月5日，北京市住房城乡建设委印发《北京市“十四五”时期住房保障规划》，提出“十四五”期间北京市将建设筹集保障性租赁住房40万套（间）。深圳发布《深圳市福田区住房发展“十四五”规划（征求意见稿）》，指出"十四五"期间建设筹集公共住房4万套（间），其中保障性租赁住房3.4万套（间），计划供应公共住房2.6万套，其中预计供应保障性租赁住房1.8万套。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城A、华润置地、万科A、旭辉控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 9月重点32城累计销售面积（截至8日）同比-36%，环比-13%，11城二手房成交面积累计同比-11%，环比-33%。其中一线城市同比-2%，环比增长4%；二线城市同比-49%，环比-23%；三四线城市同比-22%，环比-3%。具体城市来看：1）一线城市同比下降幅度较小，环比出现增长，其中北京环比出现上涨，环比增长42%，上海同比和环比均出现小幅增长，分别为13%和10%；2）二线城市整体下行幅度最大，成都、宁波等跌幅较大，温州同比小幅上涨；3）三四线城市整体下行，城市间分化明显。二手房成交表现强于新房，11城二手房成交面积累计同比-11%，环比-33%。 表1：全国重点城市9月累计（截至8日）成交情况（单位：平方米） 表2：11城二手房9月累计（截至8日）成交情况（单位：平方米） LPR下调带动房贷利率进一步下降。8月22日央行下调5年期以上LPR 15个基点至4.3%，带动首套和二套房房贷利率下限降至4.1%、4.9%，房贷利率下限达2019年以来新低。融360数字科技研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2022年8月已经有30余个城市开始执行房贷利率下限水平，8月（监测期为2022年7月20日至8月18日）房贷利率继续下降，全国首套房贷款平均利率为4.39%，环比下降3BP；二套房贷款平均利率为5.10%，环比下降1BP。 表3：目前可执行最新房贷利率下限的部分重点城市 房企非银融资总规模进一步下滑，信用债发行规模占比降低。2022年8月房企非银融资总规模为632亿元，同比下降46.9%，环比下降28.2%，1-8月房企债务累计发行6339亿元，同比下降55.7%。从发行结构看，2022年8月信用债、海外债、信托、ABS发行占比分别为44.5%、0%、14.8%、40.7%。2022年3月后单月信用债发行规模在500亿元左右波动，8月降至281亿元，同比下降41%。海外债发行陷入困难，8月无新增海外债发行。 房企债务到期压力短期有所缓解。2022年9-12月信用债到期规模1792亿元，海外债到期规模1100亿元，月均总到期规模约723亿元。7-8月为年内第二次偿债高峰，8月后债务到期规模有所下降，偿债压力有所缓解。 图1：融资总规模维持低位（亿元） 图2：房企信用债和海外债到期规模 保障性租赁住房再获政策支持。本周保障性租赁住房再获政策支持，9月6日教育部举行发布会，住建部住房保障司表示，大力支持教师队伍建设，发展保障性住房，缓解教师群体住房困难。9月5日，北京市住房城乡建设委印发《北京市“十四五”时期住房保障规划》，提出“十四五”期间北京市将建设筹集保障性租赁住房40万套（间）。深圳发布《深圳市福田区住房发展“十四五”规划（征求意见稿）》，指出"十四五"期间建设筹集公共住房4万套（间），其中保障性租赁住房3.4万套（间），计划供应公共住房2.6万套，其中预计供应保障性租赁住房1.8万套。 表4：近期保障性租赁住房支持政策 2市场回顾 上周上证指数上涨2.37%、沪深300指数上涨1.74%，创业板指上涨0.60%，万得全A上周交易额4.08万亿，环比下跌3.54%。从板块表现来看，房地产、有色金属、公用事业和建筑装饰表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨7.51%，在所有申万一级行业中相对排名1/28。 从年初涨跌幅来看，申万地产下跌1.99%，在所有申万一级行业中相对排名4/28。上周申万地产板块交易额1150.38亿，环比上涨38.64%。 图3：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图4：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周粤宏远A、中交地产、滨江集团、中国武夷等个股涨幅居前。 数源科技、浙江广厦、莱茵体育、ST银亿等个股跌幅显著。 图5：上周粤宏远A、中交地产、滨江集团等个股涨幅显著 图6：上周数源科技、浙江广厦、莱茵体育等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、保利地产、ST爱旭、中交地产等排在行业前列，成交额均超53亿。其中，万科A和保利地产交易额合计165.1亿，占板块交易额比重为13.2%。 从年初累计涨幅来看，滨江集团、中交地产、天保基建、华发股份、粤宏远A等涨幅居前，上涨个股个数占比48.5%。年初以来，ST新光、绿景控股、中房股份、金科股份等个股跌幅居前。 图7：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图8：年初以来申万地产上涨个股占比为48.5% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有42只股票上涨，丰盛控股、建发国际集团、碧桂园、新城发展上涨明显，而建业地产、国瑞置业、招商局置地、绿地香港、龙光地产等位居跌幅前列。年初以来，丰盛控股、越秀地产、中国宏泰发展、太阳城集团、绿城中国、中国海外发展等个股表现强势。上周从成交金额来看，中国海外发展、碧桂园、龙湖集团、华润置地、绿城中国均超过10亿（人民币）。 图9：上周表现强势的港股通内房股 图10：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有21只股票上涨，融创服务控股、碧桂园服务、卓越商企服务、滨江服务、世茂服务控股涨幅明显，而正荣服务、佳兆业美好、彩生活、恒大物业、蓝光嘉宝服务位居跌幅前列。年初以来有2只股票上涨，为滨江服务和中海物业。上周从成交金额来看，碧桂园服务、招商积余、保利物业均超过4亿（人民币）。 图11：上周表现强势的物业股 图12：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 9月5日，据长沙自然资源交易事务中心披露，长沙集中推介42宗地块，总用地面积约524.2万平方米。（观点网） 9月5日，河南省住房和城乡建设厅印发通知，河南确定今年人才公寓建设项目72个，共计47167套。（中国经济日报） 9月5日，海南省住房公积金管理局印发通知，拟实行“一人购房全家帮”可使用配偶及直系亲属住房公积金。（观点网） 9月5日，北京市住房城乡建设委印发《北京市“十四五”时期住房保障规划》，“十四五”期间将建设筹集保障性租赁住房40万套。（中国政府网） 9月6日，广东省云浮市发布通知，调整个人首套自住房贷款最高额度到25万元。（北青网） 9月6日，四川省宜宾市高县人民政府发布通知，严格审查商品房预售方案，申报价格上下浮动不超15%。（中房网） 9月6日，杭州市住保房管部门根据保障性租赁住房项目认定政策要求，已筹集保租房10.8万套(间)，完成年度筹集任务77.1%。（观点网） 9月6日，石家庄住房公积金管理中心发布通知，父母可申请作为住房公积金共同还款人。（观点网） 9月7日，深圳市福田区住房和建设局发布公告，“十四五”时期将探索共有产权住房研究。（金融界） 9月7日，中央全面深化改革委员会第二十七次会议召开，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市。（北方网） 9月7日，沈阳市委召开专题会议，推进闲置土地和房地产停缓建项目处置工作，盘活存量资源。（和讯网） 9月7日，河南周口市人民政府印发政策措施，已结清第一套房贷款的，第二套首付按首套房标准执行。（观点网） 9月8日，郑州市印发通知，要求10月6日前实现全市停工问题楼盘全面复工。（和讯网） 9月8日，浙江宁波挂牌第三批次地块，共10宗涉宅地，总出让面积36.1万平方米，总起价93.7亿元，将于9月29日集中出让。（观点网） 9月8日，浙江丽水市房地产平稳健康发展领导小组发布政策措施，取消“房票”限制人才购房补贴前置发放。（澎湃新闻） 9月8日，杭州建德发布通知，个人购买新建商品住房单套最高补助不超5万元。（观点网） 9月8日，山东省德州市公积金管理中心发布通知，购房提取公积金无套数限制。（观点网） 9月8日，福州市自然资源和规划局发布关于2022年第三次集中出让国有建设用地使用权的公告，共挂牌21宗地，总出让面积77.1万平方米，总起价154.17亿元。（观点网） 9月9日，广州挂牌2022年第三批集中供地地块，共20宗涉宅地，总出让面积208.5万平方米，总起价538.6亿元，供应量与总起价均创本年集中供地新高。（观点网） 9月9日，安徽省淮南市高新区管委会发布《意见》，购买新建商品房最高可每平方米补贴105元。（观点网） 9月9日，绍兴市越城区推出房产新政18条，鼓励区属国企与房企合作拿地践行房企“保交楼”主责。（观点网） 9月9日，中国人民银行发布2022年8月金融统计数据报告，8月份人民币贷款增加1.25万亿元同比多增390亿元。（观点网） 3.2公司动态跟踪 首开股份：9月5日，公司发布公告，22亿公司债完成发行，票面利率确定为3.7%。 金地集团：9月5日，公司发布公告，8月实现签约面积102.4万平方米，同比上升14.5%； 实现签约金额212.3亿元，同比上升11.6%。 南山控股：9月5日，公司发布公告，子公司宝湾物流为南海宝湾10.5亿元银行授信提供担保。 正荣地产：9月5日，公司发布公告，新增两笔