房地产行业双周报：保障性租赁住房建设加快，70城房价涨幅持续回落

近期核心观点 从行业角度看，在博弈政策之外，地产股估值修复还有两个价值逻辑：（1） 现金流量表的风险掩盖并打断了资产负债表的修复，但这一过程仍将延续；（2）开发模式迷途知返，快周转模式将退出历史舞台。 近期核心观点 从行业角度看，在博弈政策之外，地产股估值修复还有两个价值逻辑： 1.现金流量表的风险掩盖并打断了资产负债表的修复，但这一过程仍将延续：实际上自2019年开始，随着行业景气度的边际下行，房企就开始了缩表，从那时开始，房企系统性估值修复的机会就已经在孕育。这是一个缓慢的过程，但遇到了2021年的一系列事件，包括恒大事件导致的预售资金过度监管、按揭急速收紧和真实需求下行引发的回款速度降低等，造成了现金流出现问题，并打断了资产负债表的修复（恶性循环）。而随着一系列托底措施的出台，现金流量表的风险将消弭，资产负债表的修复将继续进行，房企估值修复已在眼前。 2.开发模式的迷途知返：从开发模式的角度，之所以短短一两个季度的市场下行就能引起如此多的信用事件，其根源还是快周转模式本身的不稳定性。 与古典开发模式不同，快周转模式在拿地时的核心假设，从房价变成了回款速度，这就导致一旦市场下行，核心假设不再成立，快周转模式的风险会迅速传导至整个房企的现金流，而古典开发模式一般仅仅是特定项目亏损。随着快周转的三大核心条件（融资快、回款快、预售资金自由使用）不再成立，快周转模式将退出历史舞台。内卷减弱，利润修复，真实杠杆下降，商业模式趋于“来料加工”。 从个股角度分析，我们认为稳健型龙头房企将脱颖而出，推荐金地集团、保利发展、龙湖集团、华润置地。这些房企在极端压力下仍能保持健康的财务状况，在行业恢复期必将是金融机构融资额度的优先发放对象，进而有实力在依旧冷淡的土地市场上获取高性价比地块，修复远期利润表。 市场表现回顾 板块方面，2022.1.3-2022.1.16期间，沪深300指数下跌4.32%，房地产指数（中信）上涨0.53%，房地产板块跑赢沪深300指数4.86个百分点，位居所有行业第6位。近一个月，沪深300指数下跌1.60%，房地产指数（中信）上涨8.43%，房地产板块跑赢沪深300指数10.03个百分点。近半年以来，沪深300指数下跌6.19%，房地产指数（中信）上涨3.75%，房地产板块跑赢沪深300指数9.94个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2022.1.3-2022.1.16） 个股方面，2022.1.3-2022.1.16期间，101只个股上涨，41只个股下跌，3家个股持平，占比分别为70%、28%、2%。涨跌幅居前5位的个股为：宋都股份（46.49%）、皇庭国际（32.52%）、新华联（25.76%）、莱茵体育（23.64%）、中交地产（22.20%），居后5位的个股为：ST新梅（-18.19%）、广宇发展（-16.76%）、万业企业（-13.95%）、西藏城投（-10.33%）、中体产业（-8.27%）。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 行业数据跟踪 1、销售：仍呈弱势，2015年来百强房企年度销售额首次出现负增长从城市角度看，上月300城住宅销售面积为4600万㎡，单月同比-23%，全年累计为60633万㎡，同比+8%，销售仍呈弱势。 从房企角度看，上月百强房企全口径销售额为11006亿元，单月同比-36%，全年累计为126318亿元，同比-3%。自2015年来，百强房企年度销售额首次出现负增长。 图6：300城单月住宅销售面积及累计同比（单位：万㎡，%） 图7：百强房企年度销售额累计同比（单位：亿元，%） 2、拿地：土地市场边际缓和，成交溢价率仍处低位 上月300城住宅土地单月成交建面为31381万㎡，单月同比-9%；2021年全年，300城住宅土地成交建面为156423万㎡，累计同比-25%，土地市场热度边际回升。而上月300城住宅土地成交溢价率为3.2%，依旧维持较低水平。 图8：300城住宅土地单月成交建面及同比（单位：万㎡，%） 图9：300城住宅土地当月成交溢价率 3、融资：上月房企内债、外债、信托发行均环比上升 上月房企合计发债456亿元，环比+9%，全年总规模9119亿元，同比+5% 上月房企发行国内债券433亿元，环比+6%，发行海外债券24亿元，环比+129%，合计债权融资456亿元，环比+9%。2021年全年，房企累计发行国内债券6446亿元，同比+7%，累计发行海外债券2673亿元，同比+1%，合计债券融资金额9119亿元，同比+5%。 图10：房企内债当月发行额（单位：亿元） 图11：房企外债当月发行额（单位：亿美元） 上月房地产信托发行281亿元，环比+17%，全年总规模6039亿元，同比-35%上月共发行房地产信托产品268个，规模总计281亿元，环比+17%，平均年化收益率7.60%，环比上升0.10个百分点。2021年全年，共发行房地产信托产品5887个，规模总计6039亿元，同比-35%。 图12：房地产信托当月发行额及同比（单位：亿元） 图13：房地产信托年限及收益率（单位：年，%） 行业政策要闻 1、近期行业政策（2022.1.3-2022.1.16） 表1：近期行业政策一览（2022.1.3-2022.1.16） 2、近期行业要闻（2022.1.3-2022.1.16） （1）住建部：扩大保障性租赁住房供给 1月11日，住房和城乡建设部住房保障司负责人潘伟在国新办举行的《“十四五”公共服务规划》新闻发布会中表示，以人口流入多、房价高的城市为重点，加快发展保障性租赁住房，40个重点城市2021年筹集93.6万套（间），预计可帮助200多万新市民、青年人等缓解住房困难。加大金融、土地、公共服务等政策支持力度，扩大保障性租赁住房供给。“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间），预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。 （2）最高院：商品房预售资金监管帐户不得采取划扣措施 1月14日，最高人民法院发布关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见。《意见》提出，依法保障建设工程领域中小微企业和农民工合法权益。对商品房预售资金监管账户、农民工工资专用账户和工资保证金账户内资金依法审慎采取保全、执行措施，支持保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险，维护购房者合法权益，确保农民工工资支付到位。 除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于监管账户中监管额度内的款项，不得采取扣划措施，不得影响账户内资金依法依规使用。 （3）统计局：去年12月70个大中城市商品住宅销售价格同比涨幅回落 1月15日，国家统计局公布2021年12月份70个大中城市商品住宅销售数据，价格环比总体延续四季度以来的下降态势，同比涨幅回落。其中，一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅回落，三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅回落、二手住宅销售价格同比持平。