房地产行业研究周报：2022半年报点评：行业基本面仍承压 下行趋势缓解

2022半年报点评：行业基本面仍承压下 行趋势缓解 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：2022半年报点评：行业基本面仍承压下行趋势缓解 2022年上半年房地产板块营收增速录得负增长，2022年申万房地产板块上市 公司合计实现营收10891亿，同比增速-15%；2021年四季度、2022年一二季 度营收同比增速分别为-10%、-13%、-16%，为近期季度同比增速最低位，且 仍处于下行趋势内，在房企资金紧张得到整体缓解前，预计营收增速仍将处于低位。营收受竣工进度直接影响，预售制下销售已实际完成，通过“保交楼”措施，竣工动作有一定保证，行业营收会下行但不会始终缺席。 2022年上半年行业盈利规模仍为负增速，但好于2021年，申万房地产板块 上市公司整体归母净利润为241亿，同比增速-64%，较2021年全年提高21 个百分点。2021年四季度-2022年二季度行业利润规模由负转正，但存在二次下探，行业归母利润规模自2021年一季度起即进入下行，并在2021年四季度至最低位，2022年二季度同比增速为-74%，较上季度减少33个百分点。 2022年上半年行业盈利能力下行趋势缓解，2022年上半年毛利率及净利率分别为19.4%、4%，分别较2021年减少1.4个百分点、增加1.5个百分点。2021年四季度行业整体录得单季度亏损后，2022年一二季度行业保持了盈利 状态，但盈利能力仍处于历史低位，2022年二季度，行业毛利率及净利率分 别为18.8%、1.8%，环比减少1.5、2个百分点，盈利能力仍处在下行趋势中。尽管基本面弱势，但我们认为当前行业盈利能力已处于底部，包括资产减值计提、土地成本高位、销售市场弱势、房企债务风险等不利因素均已行至较悲观位置，未来将逐步进入边际改善区间，从而改善房企盈利能力。 2022年上半年行业财务费率增长，销售及管理费率相对稳定，2022年上半年 行业销售、管理、财务费率分别为2.7%、3.7%、4%，较2021年管理及财务费 率增加0.2、1个百分点，销售费率减少0.2个百分点，整体费率为10.3%，增加1.1个百分点，主要受财务费用增加影响。 从三道红线观察，行业负债端仍承压。2022年上半年行业整体净负债率为 84.9%，剔除预收款资产负债率为71.7%，现金短债比为0.9，分别较2021年 增加5.6个百分点、减少0.7个百分点、减少0.07。从半年度口径观察，现金短债比及净负债率两项指标均有所走弱，从资产负债表观察主因为房企在手货币减少导致，行业进度偿债高峰期，叠加部门房企出现风险事件，资金对行业的风险偏好下降，导致现金类资产流出。 2022年仍需关注短期偿债压力，基本面弱势风险增加之下也可期待政策支撑。2021年四季度-2022年二季度，行业整体现金短债比持续回落，叠加销售弱、发债难、偿债高峰、资金监管等多项不利因素，短期仍需关注房企在 手现金情况及偿债压力；但另一方面，随着民企已逐步出现展期违约，风险进一步扩散显然亦不符合“稳行业”的需求，在防止风险进一步向更优质房企传递的方向下，可以期待政策进一步支撑。 2022年上半年行业现金流表现不佳。2022年上半年房地产行业经营、筹资、 投资活动现金流净额分别为471、-389、-1300亿，较2021年同期减少380 亿、增加771亿、减少778亿，除投资性现金流外，经营及筹资资金流入均不及去年同期。受经营及筹资双弱影响，上半年行业现金流为净流出状态。 边际观察，2022年二季度，行业资金压力有小幅改善。经营性现金流实现净 流入，投资性现金流流出减少，但筹资端资金流出压力进一步扩大，整体二 季度行业现金流接近正负零位置，净流出状态有所改善；剔除行业现金流的季度性变化观察同期比较口径，经营、投资、筹资分别同比多增368亿、多 增419亿、少增902亿，筹资承压仍是行业资金压力的主要原因。 2022年是行业处于下行周期承压探底的一年，基本面的利空包括筹资端净流出、疫情冲击、房企持续债务事件叠加市场自身的下行周期，困难是历史少有的；而基本面之外，本轮周期的支持政策相对克制，也因而需花费更长的时间促进信心修复。 在等待基本面回升的同时，市场难免会出现期望落空的悲观情绪，也难免看到 评级增持 2022年9月4日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁研究助理 SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料 股票家数115 行业平均市盈率12.54 市场平均市盈率11.65 行业表现走势图 60%房地产(申万) 沪深300 40% 20% 0% -20% -40% 资料来源：wind申港证券研究所 1、《物业管理行业研究周报：北京开展“物业服务+养老服务”试点》2022-02-13 2、《房地产行业研究周报：销售维持弱势合理需求待进一步释放》2022-02-07 3、《物业管理行业研究周报：华润置地及万象生活与招行签署230亿并购融资战略合作协议》2022-02-06 部分房企因为自身过度的激进动作，无法跟随行业穿越本轮周期。但有一点是可以明确的，即“保交楼”与“防风险”指导思想之下，房地产行业的底部是坚实的，从近2个季度观察，在最困难的时刻，行业的整体营收、利润、费用、现金流并未出现崩塌，而是在逐步探底，我们有理由相信复苏的周期会拉长或会晚于预期，但周期的力量必然会促使市场再度回暖。 数据追踪（8月22日-8月28日）： 新房市场：30城成交面积单周同比及累计同比分别为-17PCT、-32PCT，一 线城市-27PCT，-28PCT，二线城市-11PCT，-28PCT，三线城市-19PCT， -44PCT。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+8PCT，累计同比-16PCT。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-15PCT，成交建筑面积累计同 比-22PCT，成交金额累计同比-42PCT，土地成交溢价率为1.26%。 城市行情环比：北京（-19PCT），上海（-12PCT），广州（+61PCT），深圳 （+16PCT），南京（-30PCT），杭州（+50PCT），武汉（+2PCT） 投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。代建行业推荐 龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 内容目录 1.每周一谈：2022半年报点评：营收及盈利承压，资金压力尚未化解4 1.1营收增速放缓盈利能力行至历史低位4 1.2行业资产负债表质量受冲击6 1.3现金流持续承压行业资金仍紧张7 1.4投资策略8 2.本周行情回顾9 3.行业动态10 4.数据追踪11 4.1新房成交数据11 4.2二手房成交数据12 4.3土地成交数据12 4.4部分重点城市周度销售数据13 5.风险提示13 图表目录 图1：2017-2021H1申万房地产营收及增速（亿，%）4 图2：2020Q1-2022Q2申万房地产营收及增速（亿，%）4 图3：2017-2021H1申万房地产归母净利润及增速（亿，%）4 图4：2020Q1-2022Q2申万房地产归母净利及增速（亿，%）4 图5：2017-2022H1年申万房地产毛利率及净利率(%)5 图6：2020Q1-2022Q2年申万房地产季度毛利率及净利率(%)5 图7：2017-2022H1年申万房地产费率(%)6 图8：2020Q1-2022Q2申万房地产季度费率(%)6 图9：2017-2022H1年房地产行业三道红线6 图10：2020Q1-2022Q2房地产行三道红线6 图11：2017-2022H1房地产行业现金流量净额(亿)7 图12：2017-2022H1房地产行业现金及现金等价物净额(亿)7 图13：申万一级行业涨跌幅（%）9 图14：本周涨跌幅前十位（%）9 图15：本周涨跌幅后十位（%）9 图16：房地产行业近三年PE（TTM）10 图17：房地产行业近三年PB（LF）10 图18：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速11 图19：一二三线城市（30城）周度成交面积同比11 图20：一二三线城市（30城）累计成交面积同比11 图21：13城二手房周度成交面积及同比环比增速12 图22：13城二手房周度成交面积累计同比增速12 图23：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比12 图24：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率12 图25：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比13 图26：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比13 图27：一二三线城市成交土地总价累计同比13 图28：一二三线城市成交土地周度溢价率13 表1：2017-2021年行业资产结构7 表2：2020Q1-2022Q2房地产行业现金流量情况8 表3：部分重点城市周度销售面积（万平方米）13 1.每周一谈：2022半年报点评：行业基本面仍承压下行趋势缓解 1.1营收增速放缓盈利能力行至历史低位 2022年上半年房地产板块营收增速录得负增长，2022年申万房地产板块上市公司 合计实现营收10891亿，同比增速-15%；受到房企资金紧张与疫情双重影响，项目竣工进度滞缓，进而导致结算的营收金额同比下行。 2021年四季度-2022年二季度为近期营收增速最低位，且当前仍处于下降趋势中。进入2021年，行业营收同比增速逐季度下行，2021年四季度、2022年一二季度营收同比增速分别为-10%、-13%、-16%，为近期季度同比增速最低位，且仍处于下 行趋势内，在房企资金紧张得到整体缓解前，预计营收增速仍将处于低位。 营收增速受竣工进度直接影响，而后者则直接取决于房企的资金链健康水平，预售制下房企销售已实际完成，通过“保交楼”措施，竣工动作有一定保证，行业营收规模会下行，但不会始终缺席。 图1：2017-2021H1申万房地产营收及增速（亿，%）图2：2020Q1-2022Q2申万房地产营收及增速（亿，%） 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 营业收入 同比增速 201720182019202020212021H12022H1 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 14000 营业收入 同比增速 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 资料来源：wind申港证券研究所资料来源：wind申港证券研究所 2022年上半年行业盈利规模仍为负增速，但好于2021年，申万房地产板块上市公 司整体归母净利润为241亿，同比增速-64%，较2021年全年提高21个百分点。 2021年四季度-2022年二季度行业利润规模由负转正，但存在二次下探，行业归 母利润规模自2021年一季度起即进入下行，并在2021年四季度至最低位，2022年 二季度同比增速为-74%，较上季度减少33个百分点。 图3：2017-2021H1申万房地产归母净利润及增速（亿，%）图4：2020Q1-2022Q2申万房地产归母净利及增速（亿，%） 2500 2000 1500 1000 500 0 归母净利润 同比增速 201720182019202020212021H12022H1 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% 1000 800 600 400 200 0 -200 -400 -600 归母净利润同比增速 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% -120% -140%