事件:保利物业2022H1营收同比+25%,归母净利润同比+28% 2022年8月29日,保利物业发布2022年中期业绩公告,实现收入64.5亿元,同比增长25.2%;毛利13亿元,同比增长26.5%,毛利率为20.2%,净利润率为9.9%,同比提升0.1pct;归母净利润6.3亿元,同比增长28%。 点评:三大业务均衡发展,非住宅业态外拓持续发力,盈利能力提升 1)收入增长稳健,非住业态占比持续增加。上半年公司三大业务板块齐头并进,收入稳健增长 , 物业管理/社区增值/非业主增值服务收入分别同比增长26.2%/16.6%/35.4%,占总收入比重分别为61.3%/21.7%/16.9%,与2021年度基本相当。公司专业化服务能力与品牌影响力提升,大物业战略布局加速落地。 拆分物业管理收入来源,2022H1非住宅业态(商业和公服)收入占比有所增加,由去年同期35.7%提升至38.9%,近三年(2019-2021)非住业态持续发力,收入增速明显高于住宅业态。 2)规模具备行业领先地位,关联方支持力度较强,外拓积极,深耕重点业态。截至2022年6月30日,公司在管面积5.2亿平,合约面积7.3亿平,合约项目2575个,覆盖全国206个城市。保利发展稳固房地产行业标杆龙头地位,稳健经营,为保利物业提供持续优质的业务增量。2022H1公司新增合约面积7529万平,其中关联方新增合约面积1767万平(对比2021H1为1512万平),关联方支持力度较强。公司市场化能力不断提升,聚焦核心城市与核心业态,上半年新中标第三方项目单年合同金额12.4亿元,其中已签约6.1亿元,非住业态单年合同金额占比超过86.2%。 3)盈利能力提升,管理费用明显优化。2022H1公司物业管理/社区增值/非业主增值服务毛利率分别为16.5%/31.9%/18.6%,三大业务毛利率较2021年同期均有小幅提升,整体毛利率由去年同期20%提升至20.2%;公司持续推进精细化管理,建立全业态、全生命周期的管控标准化体系和成本标准体系,从项目最小单元层面实现效率提升,2022H1管理费用率为8%,对比2021年同期8.5%、2021全年9.3%有明显优化。 盈利预测、估值与评级:公司经营业绩稳健,品牌力卓越,踏实践行“城市公服软基建”战略,非住宅业务发展速度较快;2022年2月采取限制性股票激励措施,激发员工积极性,中长期企业发展活力、质量和效率有望进一步提升;关联方稳健经营,对公司业务支持力度较强,我们上调预测公司2022-2024年归母净利润为10.7亿元(上调3%)/13.5亿元(上调3%)/17.3亿元(上调3%),当前股价对应2022-2024年PE为21倍/16倍/13倍,维持“买入”评级。 风险提示:公共服务项目多为招投标获取,竞争加剧导致项目获取不确定性增强。 公司盈利预测与估值简表