培育多元业务，推进降负债计划

海外 研证券研究报告 究房地产行业 买入(维持） 目标价：2.40港元 现价：1.96港元 跟预期升幅：22% 踪 报市场数据 告日期2022.9.2 收盘价（港元）1.96 总股本（亿股）91.44 总市值（亿港元）179.22 净资产（亿元）419.55 总资产（亿元）4100.14 每股净资产（元）4.59 数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理 相关报告 《保持审慎拿地，推出三�股权激励计划》20220810 《持续压缩短债，三道红线归绿》20220325 《北京参与拿地，积极优化财务》20220306 《持续优化财务状况》20220210 《回款高效，积极置换短债》 20220109 海外房地产研究分析师： 宋健songjian@xyzq.com.cnSFC：BMV912SAC：S0190518010002 严宁馨yanningxin@xyzq.com.cnSAC：S0190521010001 请注意：严宁馨并非香港证券及 期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 00884.HK旭辉控股集团港股通（沪、深） 培育多元业务，推进降负债计划 2022年9月4日 主要财务指标 会计年度2021A2022E2023E2024E 营业收入(百万元) 107,835 87,156 84,870 83,903 同比增长(%) 50.2 -19.2 -2.6 -1.1 核心净利润(百万元) 7,284 4,734 4,442 4,335 同比增长(%) -9.2 -35.0 -6.2 -2.4 毛利率(%) 19.3 18.5 18.0 17.5 核心净利润率(%) 6.8 5.4 5.2 5.2 净资产收益率(%) 18.7 10.7 9.1 8.1 每股核心收益(分) 88 55 52 50 每股股息(港仙) 19 0 0 0 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 投资要点 维持“买入”评级，目标价2.40港元：公司持续推进降负债计划，收缩投资、促进回款、调整组织架构、加大多元化业务培育力度、关注再融资机会，积极应对行业下行 困境。我们预计公司2022/2023年的营业收入为872/849亿元，同比下降19%/3%；核心净利润为47/44亿元，同比下降35%/6%。我们维持“买入”评级，目标价由4.00港元下调至2.40港元，对应2022/2023年PE为3.7/4.0倍。 核心净利润同比下降46%：2022H1公司实现营业收入297.2亿元人民币（下同），同 比下降18%；核心净利润为18.2亿元，同比下降46%。毛利率为20.7%，同比持平， 较2021A提升1.4个百分点；核心净利率为6.1%，同比下降3.1个百分点，较2021A 下降0.6个百分点。 销售金额与行业同步下滑：2022H1年公司实现销售金额和面积631亿元和414万平米，分别同比下降54%和下降48%。销售均价为15234元/平米，同比下降11%。下 半年预计推售货值2000亿元+，Q3、Q4新盘推货力度将持续加大，下半年可售货值按区域分布，长三角、中西部、环渤海和华南分别占29%、27%、29%、15%。 审慎补地，保守投资：2022H1年公司新增6幅土地，分别位于北京、义乌、上海、 长沙、宁波和青岛，总GFA62万平米，权益GFA为37万平米，权益比例为61%。新 增土地款66亿元，占销售金额比例为10%，平均拿地成本10662元/平米。截至2022H1 公司的总土地储备为4930万平米，同比下降6%。 积极培育多元业务：期内商业分部收入为6.6亿元，同比增长69%，上半年南昌Cmall实现开业，截至期末开业商场数量为14座，在营GFA96万平米，平均出租率为92%截至期末公司储备中未开业商场还有16座，下半年预计还将有两座商场新开。代建 方面，公司上半年新货项目29个，截至期末总在管数量达到35个，在管面积为713万平米，在管项目按合作模式分布，商业代建、管理咨询、政府代建、资本代建和企业定制分别占54%、17%、14%、12%、3%。 净负债率上升，平均融资成本下降：截至2022H1公司的净负债率为78.5%，较2021A 提升15.7个百分点；扣预资产负债率和现金短债比为67.7%、1.62，处于三道红线绿 档。截至中期的平均融资成本为4.9%，较2021年末下降10bps。截止2022H1，公司有息负债总额1141亿元，与去年底持平，平均账期4.7年，其中一年内到期债务占 17%，境内债务占58%。公司的账面现金为312亿元，较去年底下降155亿元。 风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 股本 715 744 744 744 储备 41,275 46,009 50,451 54,786 盈利能力(%) 永久资本工具 1,925 2,043 2,162 2,281 毛利率 19.3 18.5 18.0 17.5 少数股东权益 63,485 66,523 69,439 72,168 核心净利率 6.8 5.4 5.2 5.2 总权益 107,400 115,320 122,796 129,979 ROE 18.7 10.7 9.1 8.1 负债及权益合计 432,750 406,792 395,508 394,270 偿债能力净资产负债率(%) 62.8 63.3 57.2 51.8 现金流量表 单位:百万元人民币 流动比率 1.6 1.7 1.8 1.9 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 速动比率 0.7 0.8 0.8 0.9 税前利润 18,228 12,140 11,502 11,051 折旧和摊销 119 32 32 33 营运能力(次) 公允价值变动损失 1,308 0 0 0 资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 财务费用 687 655 634 625 应收帐款周转率 3.1 3.0 3.0 3.0 所得税开支 6,729 4,249 4,026 3,868 营运资金的变动 -3,741 -13,508 -4,702 -4,202 每股资料(元) 经营活动产生现金流量 4,837 -5,532 2,913 3,164 每股核心收益 0.88 0.55 0.52 0.50 投资活动产生现金流量 -12,450 589 503 439 每股净资产 4.87 5.42 5.94 6.44 融资活动产生现金流量 2,935 -3,658 -4,655 -3,634 现金净变动 -4,677 -8,601 -1,238 -30 估值比率(倍) 现金的期初余额 51,053 46,462 37,861 36,623 PE 1.9 3.0 3.2 3.3 现金的期末余额 46,462 37,861 36,623 36,593 PB 0.3 0.3 0.3 0.3 附表 资产负债表单位:百万元人民币利润表单位:百万元人民币 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 351,527 325,555 314,260 313,010 营业收入 107,835 87,156 84,870 83,903 货币资金 46,462 37,861 36,623 36,593 营业成本 87,037 71,032 69,594 69,220 存货 188,302 177,094 167,788 166,886 其它收益 2,076 1,307 1,273 1,259 应收账款 34,817 28,654 27,903 27,585 销售费用 2,367 1,830 1,782 1,762 其他流动资产 81,946 81,946 81,946 81,946 管理费用 3,767 2,963 2,801 2,685 非流动资产 81,223 81,236 81,249 81,261 营业利润 16,739 12,638 11,967 11,495 物业、厂房及设备 525 539 551 563 财务费用 579 687 655 634 投资物业 40,433 40,433 40,433 40,433 其它经营开支 759 190 190 190 于联营公司的权益 18,448 18,448 18,448 18,448 公允价值变动 1,308 0 0 0 于合营公司的权益 15,966 15,966 15,966 15,966 税前盈利 18,228 12,140 11,502 11,051 其他非流动资产 3,649 3,649 3,649 3,649 所得税 5,900 4,249 4,026 3,868 递延税项资产 2,202 2,202 2,202 2,202 税后盈利 12,327 7,891 7,476 7,183 资产总计 432,750 406,792 395,508 394,270 少数股东损益 4,595 3,038 2,916 2,730 流动负债 223,740 191,362 174,603 167,682 归母核心净利润 7,284 4,734 4,442 4,335 短期借款 17,735 16,235 14,235 12,735 核心EPS(元) 0.88 0.55 0.52 0.50 应付账款 68,299 68,113 66,734 66,375 每股股息（港仙） 19 0 0 0 合约负债 77,822 47,130 33,750 28,688 其他流动负债 59,884 59,884 59,884 59,884 主要财务比率 非流动负债 101,610 100,110 98,110 96,610 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 长期借款 96,377 94,877 92,877 91,377 成长性(%) 租赁负债 155 155 155 155 营业收入增长率 50.2 -19.2 -2.6 -1.1 递延所得税负债 5,043 5,043 5,043 5,043 营业利润增长率 21.6 -24.5 -5.3 -3.9 负债合计 325,350 291,472 272,713 264,292 核心净利润增长率 -9.2 -35.0 -6.2 -2.4 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本 报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 投资建议的评级标准 类别 评级 说明 报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后的12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅。其中：A股市场以上证综指或深圳成指为基准，香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500或纳斯达克综合指数为基准。 股票评级 买入 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15% 审慎增持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%～15%之间 中性 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%～5%之间 减持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5% 无评级 由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级 行业评级 推荐 相对表现优于同期相关证券市场代表性指数 中性 相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平 回避 相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数 投资评级说明 信息披露 本公司在知晓的范围内履行信息披露义务。客户可登录www.xyzq.com.cn内幕交易防控栏内查询静默期安排