利润增速回正，多元化业务多点开花

地产交付规模增长，利润规模回归正增长 2022年上半年，万科实现收入2069.2亿（YoY+23.8%），房地产开发结算量价起升，结算面积1310万㎡（YoY+17.5%）,结算均价14463元/㎡（YoY+11.8%）。归属母公司净利润122.2亿（YoY+10.6%），结算毛利率下降至20.5%（YoY-2.4pct）。 归母净利润增长主要由两方面驱动，一方面地产开发结算规模增长推升收入规模，上半年开发业务结算收入1788.8亿（YoY+23.9%），交房量提升驱动房地产业务收入增长。同时，上半年产生汇兑收益10.6亿，进一步增厚净利润水平。 量入为出，拿地审慎聚焦一二线核心城市 房地产业务销售方面，上半年公司实现合同销售面积1291万㎡（YoY-41.1%），销售金额2153亿（YoY-39.3%），销售均价16680元/㎡（YoY+3.1%）。拿地方面进一步聚焦，新增项目19个，合计总建筑面积308万㎡（YoY-79.6%），拿地总价386.8亿（YoY-65.7%），平均楼面地价12566.6（YoY+68%）。 行业整体下行压力下，公司销售拿地保持韧性，南方、北京、上海区域贡献了主要的销售增长，销售面积占比60.1%。拿地层面深耕聚焦，一二线城市拿地金额占比95.6%。 在目前行业销售处于弱复苏区间下，高质量精准拿地，降低公司经营风险的同时，保证了新增项目的经营质量。 多元化业务持续深耕，贡献收入持续增长 多元化方面，万物云实现收入143.5亿（YoY+38.2%），2022年7月，拆分万物云境外上市申请获证监会核准；物流业务实现收入18.6亿（YoY+39.1%），累计开业可租赁见面901.4万㎡，高标库稳定器出租率为91%；即使在疫情冲击下，长租公寓业务实现收入14.8亿（YoY+12.3%），上半年，泊寓业务在深圳、厦门、武汉等地已有4. 1万间房屋纳入各地保障性租赁住房范围；商业业务实现收入40.1亿（YoY+10.4），开业一年以上的商业项目出租率为91.6%。 万科长期深耕发展房地产多元化业务，各类经营性业务陆续进入成熟经营期，经常性收入贡献稳定的业绩增长。 已售未结项目丰富，潜在成长确定性较强 已售未结项目方面，截至2022年中期，万科并表范围内已售未结项目合计4326.8万㎡（YoY-19.5%），已售未结合同金额6672.7亿（YoY-14.7%），已售未结项目平均销售均价15421.8元/㎡（YoY+6.1%），已售未结项目均价是当期结算均价的113%。 万科储备未结算项目丰富，已售未结项目均价高于当期结算均价，公司持续克服疫情及行业冲击影响，保证11.5万套住宅平稳交付。伴随预售项目陆续竣工交房，充沛的已售未结资源将持续驱动房地产业务结算收入量价增长。 负债结构持续优化，中长期债务占比提升 截至2022年6月末，万科A持续保持稳健的债务结构，净负债率为35.5%（YoY+15. 3pct），有息债务2802.3亿（YoY+4.3%），有息债务中中长期债务占比77.6%（YoY+9pct），债务结构持续优化。 我们认为，作为房地产行业的龙头开发商，万科正持续发挥其所具备的管控优势，在行业销售规模与交付压力增加时，公司持续保持拿地、销售、施工正常经营，同时多元化业务持续贡献收入增长，负债结构持续优化。我们预计2022年-2024年，公司实现营业收入4972亿、5585亿及6216亿，同比增长10%、12%、11%，实现归属母公司净利润246亿、266亿及294亿，同比增长9%、8%、11%，当前股价对应202 2年PE为8.6倍，维持“买入”评级。 风险提示：调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时。 图表1：公司盈利预测表