主动收缩趋避风险，短期规模增长仍有保障

金科服务（9666.HK） 公司研究/公司点评 主动收缩趋避风险，短期规模增长仍有保障 2022-09-02 报告日期： 投资评级：增持（下调） 主要观点： 事件 收盘价（港元）8.74 近12个月最高/最低（港元）48.90/8.74 总股本（百万股） 652.85 流通股本（百万股） 652.85 流通股比例（%） 100% 总市值（亿元） 50.17 流通市值（亿元） 50.17 公司价格与恒生指数走势比较 分析师：尹沿技 执业证书号：S0010520020001电话：021-60958389 邮箱：yinyj@hazq.com 联系人：吴梦茹 执业证书号：S0010122050021邮箱：wumr@hazq.com 联系人：俞悦 执业证书号：S0010122050026邮箱：yuyue@hazq.com 相关报告 1.金科服务（9666.HK）：立足西南根深本固，并购活跃奋楫逐浪2022-03-31 2.金科服务（9666.HK）：根固枝荣再突围，破圈外展业务丰2021-08-25 公司发布2022年中期报告，实现营收25.7亿元（yoy-0.9%）；实现归母净利润3.6亿元（yoy-31.9%），基本每股收益0.55元（yoy-31.3%）。 独立第三方业务占比提升，收缩地产关联业务趋避风险 报告期内公司空间物业服务实现收入20.3亿元（yoy+14.6%），占总营收79.0%，毛利率为21.8%（同比-10.5pct）。值得关注的是：a）合约在管面积比达1.5倍，可支撑公司短期规模增长。截至报告期末公司合约管理面积共3.7亿平米，在管面积2.5亿平米。b）合约及在管面积中独立第三方占比有所提升。截至报告期末公司合约管理面积中独立第三方占比70.6%，同比提升4.4pct；在管面积中独立第三方占比63.7%，同比提升6.0pct。c）西南核心区域密度进一步集中，截至报告期末西南核心区域在管面积占比49.7%，较去年同期新增0.3亿方，区域密度优势进一步显现。d）非住业态进一步扩张，报告期内新增在管面积中48.4%为非住宅项目，管理非住物业所得收益占比由去年同期的18.6%提升至20.1%。e）主动收缩非业主增值服务规模以趋避回款风险，报告期内实 现非业主增值服务收入2.7亿元，同比降低40.8%。 归母净利润下滑幅度高于营收，毛利率波动水平较大 报告期内公司营收同比下滑0.9%，归母净利润同比下滑31.9%，高于营收下滑的幅度；毛利率由去年同期的32.5%下滑6pct至26.5%，波动较大，主要原因为：a）由于防疫支出的扩大及毛利率较低的非住宅业态占 比提升，基础物管服务毛利率减少6.3pct至22.1%；b）房地产市场持续低迷，开发商现金流紧张，非业主增值服务量价齐降导致非业主增值服务毛利率大幅降低23.8%；c）公司增加平台模式业务，并大力发展车位代理销售服务，社区增值服务毛利率较去年同期大幅提升33.1pct至68.8%；d）因餐食服务毛利率持续提升，高端酒店、高端餐服收入持续增加，本地生活服务毛利率较去年同期提升6.7pct至15.6%；e）由于持续引进数智科技服务人才及设备导致该板块毛利率从去年同期的49.4%降至19.3%。 投资建议 随着业务线的调整，金科服务将逐步降低与地产关联度较高的非业主增值服务对公司业务发展的影响，同时公司在西南核心区域的密度进一步的提升。调整后的本地生活服务扩张迅速，有望为公司带来业绩增长点。待公司度过业务结构调整期后，有望迎来估值的修复。预计公司2022~2024年EPS分别为1.24，1.45，1.84元/股，对应当前股价PE分别为6.4，5.5，4.3倍。考虑到公司盈利预测调整，下调至“增持”评级。 风险提示 房地产竣工不及预期，外拓进展不及预期，增值服务增长不及预期，本地生活服务扩张不及预期等。 重要财务指标单位:百万元 主要财务指标 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入 5968 6018 6922 8244 收入同比（%） 78% 1% 15% 19% 归属母公司净利润 1057 812 945 1201 净利润同比（%） 71% -23% 16% 27% 每股收益（元） 1.62 1.24 1.45 1.84 P/E 4.91 6.40 5.50 4.32 资料来源：wind，华安证券研究所 财务报表与盈利预测 资产负债表 单位:百万元 利润表 单位:百万元 会计年度 2021A2022E 2023E2024E 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 9,456 9,835 10,256 11,300 营业总收入5,9686, 现金 4,922 4,225 4,452 4,461 营业成本4,1224, 应收账款 2,013 3,009 3,146 3,584 销售费用3 存货 23 24 29 34 管理费用481 0186,9228,244 4155,1386,089 603516 542588659 其他 2,498 2,577 2,629 3,220 财务费用 -25 0 0 0 非流动资产 984 1,301 1,666 2,057 营业利润 1,293 1,002 1,161 1,479 固定资产 90 120 151 184 利润总额 1,321 999 1,163 1,477 无形资产 733 1,004 1,318 1,654 所得税 244 170 198 251 其他 160 177 197 219 资产总计 10,439 11,135 11,922 13,357 净利润 1,077 829 965 1,226 流动负债 2,516 2,808 3,054 3,686 少数股东损益 20 17 20 25 短期借款 0 0 0 0 应付账款 610 549 669 796 归属母公司净利润 1,057 812 945 1,201 其他 1,906 2,258 2,385 2,890 EBITDA 1,316 1,002 1,161 1,479 非流动负债 193 193 193 193 EPS（元） 1.62 1.24 1.45 1.84 长期借款 0 0 0 0 其他 193 193 193 193 主要财务比率 负债合计 2,710 3,001 3,247 3,880 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 少数股东权益 73 90 110 135 成长能力 股本 653 653 653 653 营业收入 77.58% 0.83% 15.02% 19.09% 留存收益和资本公积 7,004 7,391 7,912 8,689 营业利润 72.04% -22.49% 15.89% 27.35% 归属母公司股东权益 7,657 8,044 8,565 9,342 归属母公司净利润 71.18% -23.23% 16.45% 27.08% 负债和股东权益 10,439 11,135 11,922 13,357 获利能力毛利率 30.94% 26.65% 25.78% 26.14% 现金流量表单位:百万元净利率18.04%13.77%13.94%14.87% 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E ROE 13.81% 10.09% 11.04% 12.86% 经营活动现金流 445 30 995 806 ROIC 0.14 0.10 0.11 0.13 净利润 1,057 812 945 1,201 偿债能力 折旧摊销 24 0 0 0 资产负债率 25.95% 26.95% 27.23% 29.05% 少数股东权益 20 17 20 25 净负债比率 -0.64 -0.52 -0.51 -0.47 营运资金变动及其 -655 -799 30 -420 流动比率 3.76 3.50 3.36 3.07 速动比率 3.73 3.46 3.32 3.02 投资活动现金流 -1,299 -304 -344 -372 营运能力 资本支出 -65 -300 -345 -370 总资产周转率 0.57 0.54 0.58 0.62 其他投资 -1,233 -4 1 -2 应收账款周转率 2.97 2.00 2.20 2.30 应付账款周转率 6.76 8.04 7.68 7.65 筹资活动现金流 -990 -424 -424 -424 每股指标（元） 借款增加 0 0 0 0 每股收益 1.62 1.24 1.45 1.84 普通股增加 -13 0 0 0 每股经营现金 0.68 0.05 1.52 1.23 已付股利 -327 -424 -424 -424 每股净资产 11.84 12.46 13.29 14.52 其他 -650 0 0 0 估值比率 现金净增加额 -1,934 -698 227 10 P/E 4.91 6.40 5.50 4.32 P/B 0.67 0.64 0.60 0.55 EV/EBITDA0.210.971.250.98 资料来源：公司公告，华安证券研究所 重要声明 分析师声明 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，以勤勉的执业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息，本人对这些信息的准确性或完整性不做任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。报告中的信息和意见仅供参考。本人过去不曾与、现在不与、未来也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收任何形式的补偿，分析结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 华安证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。本报告由华安证券股份有限公司在中华人民共和国（不包括香港、澳门、台湾）提供。本报告中的信息均来源于合规渠道，华安证券研究所力求准确、可靠，但对这些信息的准确性及完整性均不做任何保证。在任何情况下，本报告中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。华安证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 本报告仅向特定客户传送，未经华安证券研究所书面授权，本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形 式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。如欲引用或转载本文内容，务必联络华安证券研究所并获得许可，并需注明出处为华安证券研究所，且不得对本文进行有悖原意的引用和删改。如未经本公司授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担。本公司并保留追究其法律责任的权利。 投资评级说明 以本报告发布之日起6个月内，证券（或行业指数）相对于同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准，A 股以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的） 为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以纳斯达克指数或标普500指数为基准。定义如下：行业评级体系 增持—未来6个月的投资收益率领先市场基准指数5%以上; 中性—未来6个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%; 减持—未来6个月的投资收益率落后市场基准指数5%以上; 公司评级体系 买入—未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上；增持—未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 中性—未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅