华润置地2022半年报点评：坚持稳健投资，销售排名创新高

坚持稳健投资，销售排名创新高 华润置地2022半年报点评|2022.09.01 评级：买入 张功 首席分析师 SAC执证编号：S0110522030003 zhanggong1@sczq.com.cn 李枭洋研究助理 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 市场指数走势（最近1年） 资料来源：wind 公司基本数据 最新收盘价（港元）32.25 市盈率（当前） 6.2 市净率（当前） 0.9 总股本（亿股） 71.3 总市值（亿港元） 2,300  一年内最高/最低价（港元）41.05/26.85 资料来源：wind 相关研究 核心观点 核心净利润稳健增长，永续现金收入占比提升。2022上半年公司实现营业收入728.9亿元，同比下降1.1%；分业务看，开发营收593.7亿元，同比下降2.6%；剔除租金减免影响，投资物业收入91.5亿元，同比提升10.5%，占比提升至12.3%。永续类现金流绝对值及占比的提升，租金覆盖股息及利息倍数稳健提升，彰显逆周期及抗风险能力。综合毛利率为26.9%，与2021年末基本持平，高价地结算使毛利率持续承压。核心归母净利润101.6亿元，同比增长2.6%。归母净利润106亿元，同比下降19.2%，主要源于当期投资物业公允价值变动同比大幅下降。 周转效率明显提升，销售排名创历史新高。2022上半年实现销售金额1210亿元，同比下降26.6%，优于百强房企增速，排名升至行业第五。13城销售金额排名当地前三，北京、杭州销售额超百亿，深圳、成都、嘉兴、郑州、西安销售额超50亿。高能级城市的优质项目集中推盘，带动销售均价同比增长20.5%。上半年公司销售权益比69.1%，同比提升3.4个百分点。上半年首开30个项目，平均开盘周期7.2个月，较2021年提速2.2个月。2022年下半年可售货值4306亿元，其中85%位于供求关系健康的高能级城市，将支持下半年销售业绩的高质量增长。 坚持稳健投资，聚焦重点城市。公司2022上半年新拓展项目24个，新增拿地金额为578亿元，同比下降36.8%。拿地金额强度47.8%，处于主流房企较高水平。一二线高能级城市的新增总可售货值占比90%。公司于周期底部稳健投资，加大核心城市布局，提升土储质量。公司总土储6614万方，其中开发业务土储一二线城市占比71%，投资物业一二线城市占比82%。公司土储城市布局相对优质，保障高质量发展需求。在手现金充裕，融资渠道畅通。公司上半年发行130亿公司债和50亿中期票据。有息负债总额为2228.2亿元，较2021年底增长12.9%。非限制性现金存款1145.7亿元，同比增长22.9%，现金流相对充裕安全。平均融资成本3.78%，维持在行业最低梯队，平均债务久期拉长至5.3年。我们计算净负债率为33.4%，剔除预收款后资产负债率为60.2%，现金短债比为2.0倍，三条红线指标稳居绿档。 盈利预测：我们预计公司2022-2024年EPS4.79/5.27/5.93元/股，对应 PE5.9/5.4/4.8倍，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：政策边际改善力度不及预期、销售去化不及预期、前期高价地减值风险等。 盈利预测 2021A 2022E 2023E 2024E 营收（百万元） 212,108 242,016 272,268 305,484 营收增速（%） 18.1% 14.1% 12.5% 12.2% 归母净利润（百万元） 32,401 34,142 37,592 42,304 归母净利润增速（%） 8.7% 5.4% 10.1% 12.5% EPS(元/股) 4.54 4.79 5.27 5.93 PE 6.2 5.9 5.4 4.8 资料来源：Wind，首创证券 图1：公司营收及增速图2：公司综合毛利率 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 营业收入（亿元）同比 201720182019202020212022H1 综合毛利率 40% 50%45%40% 20% 35%30%25% 0% 20%15%10% -20% 5%0% 201720182019202020212022H1 资料来源：公司公告，首创证券资料来源：公司公告，首创证券 图3：公司拿地均价及同比图4：公司拿地金额强度 拿地均价（元/平）同比增速（%）拿地金额/销售额 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2016201720182019202020212022H1 80% 40% 0% -40% -80% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2016201720182019202020212022H1 资料来源：公司公告，首创证券资料来源：公司公告，首创证券 图5：公司销售金额及同比图6：公司销售均价及同比 60% 22000 30% 30% 19000 20% 0% 16000 10% 销售金额（亿元）同比（%）销售均价（元/平）同比（%） 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 2016201720182019202020212022H1 -30% -60% 13000 10000 2016201720182019202020212022H1 0% -10% 资料来源：公司公告，首创证券资料来源：公司公告，首创证券 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 2021A 2022E 2023E 2024E 现金流量表（百万元） 2021A 2022E 2023E 2024E 现金及现金等价物 106,773 178,694 229,371 286,161 归母净利润 32401 34142 37592 42304 金融资产与短期投资 1,237 1,361 1,770 2,300 折旧和摊销 13 12 12 12 应收款项及应收票据 2,334 4,114 4,628 5,192 营运资本变动 -22402 -5897 -5895 4297 预付款项及其他应收款项 98,380 100,348 102,354 104,402 其他非现金调整 20150 -4949 -3721 -2268 存货 403,026 459,345 535,169 605,698 经营活动现金流 30162 23308 27988 44344 其他流动资产 103,140 106,037 108,923 112,010 资本支出 -15 -18 -18 -18 流动资产合计 615,273 748,190 878,091 1,009,061 长期投资减少 -41177 5398 -8336 -8586 物业、厂房及设备 15,427 15,736 16,050 16,371 少数股东权益增加 7770 4880 418 4356 权益性投资 62,000 63,240 65,137 67,091 其他长期资产的减少/(增加) -123 -762 -503 -409 长期投资类 221,258 214,620 221,058 227,690 投资活动现金流 -33545 9498 -8439 -4657 商誉及无形资产 1,693 1,695 1,696 1,698 借款增加 23854 24824 27988 29808 其他非流动资产 34,153 35,039 35,953 36,891 股利分配 -10282 -10282 -10395 -11445 非流动资产合计 334,531 330,330 339,894 349,741 普通股增加 0 0 0 0 净额 9051 24573 13534 -1260 应付账款及票据 91,622 106,003 118,926 131,525 融资活动现金流 22622 39115 31128 17103 短期借贷及长期借贷当期到期部分 54,544 73,545 94,545 117,225 现金及现金等价物净增加额 -10031 71921 50677 56791 其他流动负债 318,461 370,231 432,166 502,272 现金及现金等价物期末余额 106773 178694 229371 286161 流动负债合计 464,627 549,779 645,637 751,022 主要财务比率 2021A 2022E 2023E 2024E 长期借贷 137,118 142,941 149,930 157,058 成长能力 其他非流动负债 55,983 60,462 65,299 54,607 营业收入增长率 18.1% 14.1% 12.5% 12.2% 非流动负债合计 193,101 203,403 215,229 211,665 归属普通股东净利润增长率 8.7% 5.4% 10.1% 12.5% 负债总计 657,728 753,182 860,866 962,687 获利能力 归属母公司所有者权益 226,529 249,213 274,165 301,612 毛利率 27.0% 27.0% 27.2% 27.9% 少数股东权益 65,547 76,125 82,954 94,503 净利率 15.3% 14.1% 13.8% 13.8% 股东权益总计 292,076 325,338 357,119 396,115 ROE 15.1% 14.4% 14.4% 14.7% 负债及股东权益总计 949,804 1,078,520 1,217,985 1,358,802 ROA 3.6% 3.4% 3.3% 3.3% 资产总计949,8041,078,5201,217,9851,358,802 其他融资活动产生的现金流量 利润表（百万元） 2021A 2022E2023E2024E 偿债能力 营业收入 212,108 242,016 272,268 305,484 资产负债率 69.2% 69.8% 70.7% 70.8% 营业成本 154,909 176,671 198,211 220,254 流动比率 1.3 1.4 1.4 1.3 毛利 57,200 65,344 74,057 85,230 速动比率 0.5 0.5 0.5 0.5 其他收入 719 805 886 974 每股指标（元） 营销费用 6,094 5,566 6,262 7,026 每股收益 4.54 4.79 5.27 5.93 行政费用 5,872 6,776 7,623 8,554 每股经营现金流 4.23 3.27 3.92 6.22 研发费用 0 0 0 0 每股净资产 31.77 34.95 38.45 42.30 其他费用 0 0 0 0 估值比率 利息费用 1,230 1,354 1,489 1,638 P/E 6.2 5.9 5.4 4.8 利息收入 2,602 1,100 1,150 1,200 P/B 0.9 0.8 0.7 0.7 权益性投资损益 4,297 3,300 3,630 3,742 其他非经营性损益 8,447 7,602 6,842 6,158 除税前利润 60,366 64,781 71,549 80,482 所得税 22,970 24,941 27,546 30,985 净利润 37,396 39,840 44,003 49,497 归母净利润 32,401 34,142 37,592 42,304 少数股东损益 4,994 5,698 6,411 7,193 分析师简介 张功，毕业于南京航空航天大学，曾就职于华东空管局、春秋航空、平安证券，5年以上实业工作经历。2022年 3月加入首创证券，负责交通运输版块研究。 李枭洋，房地产行业研究