2022半年报点评：坚持稳健经营策略，经营业务突破百亿

坚持稳健经营策略，经营业务突破百亿 龙湖集团2022半年报点评|2022.08.31 评级：买入 张功 首席分析师 SAC执证编号：S0110522030003 zhanggong1@sczq.com.cn 李枭洋研究助理 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 市场指数走势（最近1年） 资料来源：聚源数据 公司基本数据最新收盘价（港元） 25.35 一年内最高/最低价（港元） 47.75/19.98 市盈率（当前） 5.7 市净率（当前） 1.1 总股本（亿股） 62.8 总市值（亿港元） 1,592 资料来源：wind 相关研究 核心观点 核心净利润稳健增长，经营性业务突破百亿。2022上半年公司实现营业收入948亿元，同比增长56.4%；归母核心净利润66亿元，同比增长6.1%。拆分业务来看，公司物业开发业务实现收入838亿元，同比增长61.6%；经营性业务收入110亿元，同比增长26%，经营性收入半年首次突破百亿。综合毛利率为21.3%，同比下降6.4个百分点，高价地结算使毛利率持续承压。 销售增速优于百强房企，区域深耕效果显著。公司2022上半年公司实现销售金额858亿元，同比下降39.8%，优于百强房企增速。高能级城市销售占比达97%，33城销售排名当地前十，其中重庆、咸阳、沈阳、济南、合肥、贵阳城市排名第一。整体销售回款率超过100%，良好的销售回款保证公司现金流充裕安全。公司计划2022年全年总可售货值4000亿元，下半年推盘将根据市场形势做动态调整。 审慎投资，深耕核心城市。公司2022上半年新拓展项目17个，新增拿地建面226万平米，对应拿地金额为222.2亿元。拿地金额强度25.9%，同比下降22.9个百分点。公司于周期底部慎重投资，加大核心城市布局，提升土储质量。公司总土储6767万方，平均成本单方5206元，为当期签约单价的31.4%。当期土拍市场热度较低，地价相对合理，后续利润率有望逐步修复。 下半年无到期债务，融资成本持续改善。公司上半年发行53亿长期公司债和15亿中期票据。有息负债总额为2124亿元，较2021年底增长10.6%。一年期短债比为10.1%，且下半年无到期债务，公司短期无偿债压力，现金流相对充裕安全。融资成本下降至3.99%，再创新低。平均账期为6.28年，处于行业低位。公司三条红线指标稳居绿档水平，其中净负债率为55%，剔除预收款后资产负债率为68%，现金短债比为4.07倍。行业周期底部，公司坚持稳健可持续的经营策略，有效控制短债比及外债敞口。 投资建议及盈利预测：公司稳健经营策略铸就高质量发展。多元化业务布局日渐成效，持有型物业积累强大品牌及运营能力，稳定租金收益成为周期底部的资金压舱石。我们预计公司2022-2024年EPS4.46/5.03/5.67元/股，对应PE5/4.4/3.9倍，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：政策边际改善力度不及预期、销售去化不及预期、前期高价地减值风险等。 盈利预测 2021A 2022E 2023E 2024E 营收（百万元） 223,375 257,105 286,672 318,780 营收增速（%） 21.0% 15.1% 11.5% 11.2% 归母净利润（百万元） 23,854 27,023 30,501 34,341 归母净利润增速（%） 19.3% 13.3% 12.9% 12.6% EPS(元/股) 3.94 4.46 5.03 5.67 PE 5.7 5.0 4.4 3.9 资料来源：Wind，首创证券 图1：公司营收及增速图2：公司综合毛利率 2,500 营业收入（亿元）同比 80% 40% 综合毛利率 2,000 1,500 1,000 500 0 201720182019202020212022H1 60% 40% 20% 0% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 201720182019202020212022H1 资料来源：公司公告，首创证券资料来源：公司公告，首创证券 图3：公司拿地均价及同比图4：公司拿地金额强度 拿地均价（元/平）同比增速（%）拿地金额/销售额 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2016201720182019202020212022H1 120% 80% 40% 0% -40% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2016201720182019202020212022H1 资料来源：公司公告，首创证券资料来源：公司公告，首创证券 图5：公司销售金额及同比图6：公司销售均价及同比 销售金额（亿元）同比（%）销售均价（元/平）同比（%） 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 2016201720182019202020212022H1 90% 60% 30% 0% -30% -60% 19000 16000 13000 10000 2016201720182019202020212022H1 20% 10% 0% -10% 资料来源：公司公告，首创证券资料来源：公司公告，首创证券 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 2021A 2022E 2023E 2024E 现金流量表（百万元） 2021A 2022E 2023E 2024E 现金及现金等价物 88,104 167,572 258,899 346,228 归母净利润 23854 27023 30501 34341 金融资产与短期投资 82 90 117 152 折旧和摊销 13 12 12 12 应收款项及应收票据 3,719 4,370 4,873 5,418 营运资本变动 -12754 7350 -644 -3857 预付款项及其他应收款项 146,038 148,959 151,938 154,977 其他非现金调整 796 3660 4731 5559 存货 405,492 451,335 516,887 596,818 经营活动现金流 11908 38045 34600 36055 其他流动资产 147,073 149,893 153,201 156,356 资本支出 -15 -18 -18 -18 流动资产合计 644,388 773,170 933,860 1,104,820 长期投资减少 -34096 4926 -6116 -6299 物业、厂房及设备 3,649 3,722 3,796 3,872 少数股东权益增加 4615 4880 4105 4533 权益性投资 26,747 27,282 28,100 28,943 其他长期资产的减少/(增加) -2383 -318 -309 -312 长期投资类 182,037 176,576 181,873 187,329 投资活动现金流 -31879 9470 -2338 -2096 商誉及无形资产 7,181 7,183 7,184 7,185 借款增加 24699 30407 62092 64594 其他非流动资产 11,649 11,975 12,313 12,660 股利分配 -10312 -10312 -11315 -12771 非流动资产合计 231,263 226,738 233,266 239,989 普通股增加 1 0 0 0 资产总计875,651999,9081,167,1261,344,809 其他融资活动产生的现金流量 净额166801185882871547 应付账款及票据101,361115,235127,626142,132融资活动现金流31069319535906553370 短期借贷及长期借贷当期 到期部分14,50110,66431,66454,344现金及现金等价物净增加额10638794689132787329 其他流动负债330,681381,707443,909516,297现金及现金等价物期末余额88104167572258899346228 流动负债合计446,543507,606603,199712,773主要财务比率2021A2022E2023E2024E 长期借贷177,565211,809252,901294,815成长能力 其他非流动负债29,66632,03834,60230,051营业收入增长率21.0%15.1%11.5%11.2% 非流动负债合计207,231243,847287,503324,866归属普通股东净利润增长率19.3%13.3%12.9%12.6% 负债总计653,774751,453890,7021,037,639获利能力 归属母公司所有者权益124,949137,391151,078166,133毛利率25.3%25.3%25.8%26.0% 少数股东权益96,928111,064125,346141,037净利率10.7%10.5%10.6%10.8% 股东权益总计221,877248,455276,424307,170ROE20.4%20.6%21.1%21.7% 负债及股东权益总计875,651999,9081,167,1261,344,809ROA2.9%2.9%2.8%2.7% 利润表（百万元） 2021A 2022E2023E2024E 偿债能力 营业收入 223,375 257,105 286,672 318,780 资产负债率 74.7% 75.2% 76.3% 77.2% 营业成本 166,835 192,058 212,711 235,897 流动比率 1.4 1.5 1.5 1.6 毛利 56,541 65,048 73,961 82,883 速动比率 0.5 0.6 0.7 0.7 其他收入 544 609 670 737 每股指标（元） 营销费用 5,464 5,913 6,593 7,332 每股收益 3.94 4.46 5.03 5.67 行政费用 10,821 10,798 12,040 13,389 每股经营现金流 1.90 6.06 5.51 5.74 研发费用 0 0 0 0 每股净资产 20.62 22.68 24.94 27.42 其他费用 788 1,028 1,147 1,275 估值比率 利息费用 146 161 177 195 P/E 5.7 5.0 4.4 3.9 利息收入 1,207 1,100 1,150 1,200 P/B 1.1 1.0 0.9 0.8 权益性投资损益 2,932 1,410 1,551 1,965 其他非经营性损益 3,607 3,247 2,922 2,630 除税前利润 47,627 54,391 60,987 68,214 所得税 15,839 18,112 20,309 22,715 净利润 31,788 36,279 40,678 45,499 归母净利润 23,854 27,023 30,501 34,341 少数股东损益 7,935 9,256 10,177 11,157 分析师简介 张功，毕业于南京航空航天大学，曾就职于华东空管局、春秋航空、平安证券，5年以上实业工作经历。2022年 3月加入首创证券，负责交通运输版块研究。 李枭洋，房地产行业研究助理，香港中文大学硕士，2021年5月加入首创证券。 分析师声明 本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，作者将对报告的内容和观点负责。 免责声明 本报告由首创证券股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告所在资料的来源及观点的出处皆被首创证券认为可靠，但首创证券不保证其准确性或完整性。该等信息、意见并未考虑到获取