向阳而生，毅然前行

所属行业物业 向阳而生，毅然前行 旭辉永升服务（01995.HK） 发布时间2022年8月29日 相关研究： 2022中国房地产业ESG发展白皮书|物业服务篇 20220629 核心观点：2022年6月末，旭辉永升服务的在管面积已超2 2021中国物企超级服务力研究成果发布！20211216 年报综述｜“收并购+外拓”加码规模增长，核 20220412 心指标稳健向好 年报综述｜增长势能持续释放，营收长尾效应 显现20220414 亿平方米，较2021年中期增长高达60%，合约管理规模再创新高达到2.91亿平方米，增幅为33%。 研究团队 李艳杰lyjforl（微信号） liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn王然 15632486298(微信号) wangran@ehconsulting.com.cn 引言 2022年上半年，上海地区受到疫情的深度冲击，各个行业的企业经营与工作推进都遇到了较大的阻力，而物业行业作为守护社区最后一公里的主要服务者之一，在经受住其他行业面临的问题同时，还要承担着社区安全防疫、居民生活物资保障运送等多方面的责任，旭辉永升服务在上海区域内服务着较多的社区，为区域防疫作出了重要的贡献。 在守护社区防疫安全的同时，旭辉永升服务也在积极的推进企业正常的经营与发展的进度。上半年企业在管规模实现超60%的增长，2022年仅半年的时间收入已超过2020年全年，高增长的背后是旭辉永升服务优秀的公司治理结构、有规模的扩张策略及持续巩固的多元化业态度优势等。 一、第三方外拓能力持续提升，城市服务发展成果初显 在规模化发展上，旭辉永升服务坚持有规模的扩张策略，其独立扩张能力长期以来为企业带来了第三方市场规模可持续增长的支撑。2022年6月末，旭辉永升服务的在管面积已超2 亿平方米，较2021年中期增长高达60%，合约管理规模再创新高达到2.91亿平方米，增幅为33%。 规模的快速增长，也为企业带来更多的高能级城市物业项目，报告期末，旭辉永升服务管理项目中，一二线项目占比已经达到七成，也为企业未来的市场价值挖掘与社区居民服务价值挖掘打下坚实的基础。 图：2021年-2022年6月旭辉永升服务管理面积情况 数据来源：企业业绩报告 从项目来源看，旭辉永升服务的第三方管理面积占比在近几年一直保持着稳定提升的趋势， 独立运营能力也在持续提升。报告期末，旭辉永升服务来自第三方的面积已经达到1.72亿平方米，占比由2021年6月的81.5%进一步提升至82.8%，这一比例在当前上市物企中居于TOP5范围内。 数据来源：企业业绩报告 从所拓展的项目上看，旭辉永升服务实现了商办项目、政企项目、公共服务与城市服务项目的全面发展，其拓展方式除部分是通过前期收并购标所拓之外，其余多是通过第三方市场招投标所获。上半年企业通过招投标新增规模超2000万平方米，饱和合同收入达到5.7亿元， 较2021年同期基本持平，在上半年疫情严重影响之下，仍能够取得如此成绩，实属不易，同时也更能展现出旭辉永升服务发展的定力。 2022年，市场上对于收并购的态度普遍较为谨慎，更多的是将重心放在投后整合，同时对于潜在收购项目，亦注重对标的项目的投前管理。旭辉永升服务一直坚持对收购项目的高效整合与资源赋能，从企业业绩会上的相关资料显示，前期收购的青岛雅园、青岛银盛泰、江苏香江、华熙五棵松等都实现了良好的利益达成情况，后续收购的山东鑫建、湖南美中环境、美凯龙物业、锦艺物业等在上半年的外拓中均取得了不错的成绩。如美中环境作为环卫项目服务领域中的代表企业之一，累计外拓新中标8个项目，总中标金额高达2亿元，同时为旭辉永升服务在城市服务领域持续开疆扩土积累了服务经验，也提供了未来增长的基础。 二、持续稳健增长，规模支撑下未来业绩增长确定性强 管理规模高增长为旭辉永升服务收入的增长提供了有力的支撑。2022年上半年，旭辉永升服务获得收入31.63亿元同比增长达53.6%；毛利润达8.13亿元，同比涨幅31.9%；净利润较2021年同期增长35.8%，为4.37亿元；净利率较2021年同期回落1.8个百分点，为13.8%。 图：2021-2022H1旭辉永升服务收入及盈利情况 数据来源：企业业绩报告 上半年，旭辉永升服务利润涨幅低于收入涨幅主要有以下三个因素： 1.上半年出于防疫需求，企业的防疫成本支出较多，拉低利润增长水平； 2.增值服务受到疫情及宏观环境影响，收入端收入滞后、部分业务甚至无法开展，支出端持续投入，收支两端之间的差值被拉大，挤压利润增长。如在疫情期间部分入户式服务难以推进，相关人员及供应链相关的支出增加会对利润增长产生压力；地产宏观市场上交付项目的推迟、咨询服务需求降低，对于物业企业相关非业主增值服务的溢价也产生一定的压力； 3.上半年企业在城市服务业务上实现了较大的突破，但由于城市服务项目毛利率仅有7.2%，对整体利润水平有一定的向下中和的影响。同时，在疫情影响下，各地政府部门公共支出增加，对于部分城市服务项目的成本有进一步的把控，在一定程度上也对城市服务项目利率水平产生了较大的挤压效果。 数据来源：企业业绩报告 在企业的业绩发布会上，旭辉永升服务周迪总强调，公司坚持合理利润的发展经营思路，并对企业的毛利率水平做出发展点评：未来的物业管理服务的毛利率水平将维持在20%-22%的区间，非业主增值服务的毛利率会在18%-24%区间波动，但整体还是会受到市场因素的影响；在社区增值服务方面，毛利率水平会在40%-50%区间波动，而城市服务业务与其他业务相比将会处于比较低的利率水平，约在10%-15%区间浮动。 三、维持健康多元增长，社区增值服务巩固第二收入源 从业务结构上看，2022年上半年旭辉永升服务得益于管理规模的大幅提升，相应的物业管理服务收入实现65%的增长；社区增值服务的收入贡献度持续巩固业务线收入第二位，占比为17.3%，整体增幅则受到上半年疫情影响，增幅仅为5%；非业主增值服务在房地产开发等业务受到冲击的背景下逆势实现增长，报告期内获得收入5.4亿元，同比增幅38.1%，在众多物企非业主增值服务下降的情况下，能维持正增长，显示出企业所具有的独特的服务品牌与服务潜力；而城市服务由于企业自2021年下半年才正式进入到该领域，当前对收入的贡献度还较小，但未来随着标杆项目运营IP的打造，在企业的拓展中将发挥出巨大的增长潜力。 数据来源：企业业绩报告 社区增值服务作为企业第二收入及利润来源，在疫情冲击之下受到一定限制，但企业规模的增长也为其带来了持续可挖掘的业务增长基础。除物业经纪服务收入同比下降31.5%之外，其他三项业务均录得上涨，其中，家居生活服务实现收入3.25亿元，涨幅为16.3%，在上门服务压力增大的情况下能够取得良好涨幅，主要得益于：旭辉永升服务坚持把核心业务进行BU化发展，一方面方便在企业全国所服务的项目范围内进行高效的业务推进，弱化区域 影响，另一方面也能享受到企业在不断成长过程中资源与业务协同发展的利好。图：2021H1-2022H1社区增值服务收入细项（单位：亿元） 数据来源：企业业绩报告 房产经纪业务作为四条社区增值服务业务中唯一一个下降的业务，主要是受到房地产市场影响，主要交易人群在租赁、交易等方面的活跃度下降，对于包括物业行业在内从事相关经纪业务的企业来说都是一个不小的负面影响。 综合来看，在旭辉永升服务秉持“有所谓有所不为”的业务开展思路下，企业整体的业务结构处于相对合理的发展区间中，基础物业服务随着规模的增长同比呈现出高质量增长；社区增值服务在企业“平台+生态”战略下，企业与居民之间建立的高服务粘性与高效信息及产品触达率，均极大的提高了未来企业社区增值服务的发展潜力；非业主增值服务在旭辉集团及旭辉永升服务强大的第三方拓展能力及资源加持下，该业务线在市场中的竞争力与可增长性均有较大的可期待空间。 2022年，已有多家物业企业将城市服务业务单独进行拆分披露，但从目前企业已披露的业绩报告中，旭辉永升服务的城市服务业务规模及饱和收入均处于较为领先的位置，且华东地区的城市服务业务市场空间相较于其他省市来说更大，未来可创造的价值空间也相对更大。 结语： 整体而言，上半年旭辉永升服务的发展是比较亮眼的，管理层对于企业的发展也表现出较为乐观的看法。2023年将是企业“一五计划”的发展收官之年，2022年是重要的冲刺期，虽然2022年上半年，市场给带来了房地产市场及物业服务市场较压力，但旭辉永升服务仍坚定且有信心完成“五年十倍”的一五战略目标。 为更好的回馈投资者，旭辉永升服务首次于年中进行派息操作，派息率为利润的30%，在物业服务市场上也是少有的几个能够在中期派息的企业。虽然当前在资本市场上物业板块调整的压力仍在，但在企业自身发展的角度看，企业的规模化发展、有质量扩张、合理的业务结构、持续完善的业态布局等都将是其能够应对压力关键。 【免责声明】 本报告是基于嘉和家业认为可靠的已公开信息进行估算，公开信息包括但不限于国家统计局和各地统计局数据、公司公告及企业官网等多种途径，但嘉和家业不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所载的内容、排名仅为本报告最初出具日的观点和判断，本报告所指的数据可能会与企业实际情况有所出入。嘉和家业最初出具日后发出与本报告所载数据不一致的研究报告，或企业公布数据与研究数据存在差异，对此嘉和家业可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反映行业趋势和企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告版权仅为嘉和家业所有。未经嘉和家业书面同意，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、发布、转发或引用本报告的任何部分。若嘉和家业以外的机构或个人向其用户发放本报告，则由该机构或个人独自为此发送行为负责，嘉和家业对此等行为不承担任何责任。 如未经嘉和家业授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担，嘉和家业将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们】 【嘉和家业物业服务研究院】是亿翰股份(837350)旗下聚焦物业领域的综合服务平台，专注于提供及时的物业行业资讯、深度的上市物企解读以及行业高端圈层活动，其多项研究成果已经成为资本界的重要参考依据，致力于塑造物业行业“第一”品牌影响力。 嘉和家业二维码