深耕杭州逆势投资，授信充足财务良好

投资要点 业绩点评：滨江集团] 2022H1公司实现营业收入106.9亿元，同比-44.9%；实现归母净利润12.8亿元，同比+1.3%。本期收入下滑主要由于上半年纳入并表范围的项目交付减少导致结算金额的下降，而归母净利润同比上升主要是依靠小股操盘带来的联营企业和合营企业的投资收益大幅上升所致。 销售表现稳健，区域深耕逆势投资。2022H1公司实现销售金额684亿元，位列克而瑞行业销售排名第13位，获杭州房企销售冠军，权益销售回笼资金322亿元，同比提升6%，全年销售目标1500-1600亿元。上半年公司新增土地项目30个，其中杭州有28个，新增土储建面366万方，货值权益比为57.5%。 公司坚持区域深耕，截至2022年6月公司土储中杭州占62%，浙江省内非杭州的二三线城市占比22%，浙江省外占比16%，土储质量优质。 多元业务稳步推进，五大板块协同发力。截至2022年6月末，公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约31万平方米，上半年实现租金收入1.5亿元，投资性房地产期末账面价值约58.5亿元。公司践行“1+5”发展战略，在坚持将房地产开发主业做好的前提下，有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。 财务表现稳健，授信额度充足。截至2022年6月公司有息负债规模558亿元，其中银行贷款占比78.3%，直接融资占比21.7%。公司扣除预收款后的资产负债率为65.5%，净负债率为85.8%，现金短债比为1.1倍，“三道红线”保持“绿档”,短期债务占比仅为32.1%。期末综合融资成本降至4.7%，较2021年末下降0.2个百分点，处于行业低位。截至2022年6月，公司共获银行授信额度1114亿元，较上年末增加34%，其中剩余可用授信额度616亿元，占总额度的55%，此外公司还有已获批尚未发行的公司债额度6亿，注册完成尚未发行的短期融资券额度35亿元，授信储备充裕，流动性良好。 盈利预测与投资建议。预计公司2022-2024年归母净利润复合增速为10.0%，考虑到公司销售增长强劲，核心城市拿地强度较大，融资成本较低，维持“买入”评级。 风险提示：竣工交付低于预期、拿地和销售回款低于预期、地产调控风险等。 指标/年度 盈利预测 关键假设： 假设1：公司销售表现稳健，跌幅小于行业平均水平，但受上半年纳入并表范围的项目交付减少影响，预计全年结算金额有所下降，预计公司2022-2024物业开发结算金额预计增速分别为-15%/20%/15%，毛利率分别为24%/24%/24%； 假设2：公司酒店业务受疫情影响，预计全年收入小幅下降，后续随着疫情的有效管控将逐渐修复，预计2022-2024酒店业收入预计增速分别为-5%/15%/10%，毛利率分别为45%/48%/50%。 基于以上假设，我们预测公司2022-2024年分业务收入成本如下表： 表1：分业务收入及毛利率