深振业Ａ：2022年半年度报告

深圳市振业(集团)股份有限公司 2022年半年度报告 2022年08月25日 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人赵宏伟、主管会计工作负责人李伟及会计机构负责人高峰声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司本次半年度报告未经会计师事务所审计。 公司半年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求。 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“公司面临的风险和应对措施”的有关内容。 公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义2 第二节公司简介和主要财务指标5 第三节管理层讨论与分析8 第四节公司治理20 第五节环境和社会责任22 第六节重要事项23 第七节股份变动及股东情况30 第八节财务报告32 第九节备查文件目录127 释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司 指 深圳市振业（集团）股份有限公司 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局 深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 深圳资本集团 指 深圳市资本运营集团有限公司 深圳地铁、深圳市地铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 股票简称 深振业A 股票代码 000006 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市振业(集团)股份有限公司 公司的中文简称（如有） 深振业、振业集团 公司的外文名称（如有） SHENZHENZHENYE(GROUP)CO.,LTD 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 杨晓东 罗丽芬 联系地址 深圳市南山区科技南路16号深圳湾科技生态园11栋A座42-43层 深圳市南山区科技南路16号深圳湾科技生态园11栋A座42-43层 电话 （0755）25863893 （0755）25863061 传真 （0755）25863012 （0755）25863012 电子信箱 szzygp@126.com szzygp@126.com 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化 □适用☑不适用 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见2021年年度报告。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用☑不适用 公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具体可参见2021年年度报告。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □适用☑不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是☑否 本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减 营业收入（元） 1,354,279,105.66 1,473,670,564.78 -8.10% 归属于上市公司股东的净利润（元） 222,779,662.63 388,083,889.43 -42.59% 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 221,820,348.17 378,148,177.32 -41.34% 经营活动产生的现金流量净额（元） 242,449,243.95 -3,538,095,975.08 106.85% 基本每股收益（元/股） 0.1650 0.2875 -42.61% 稀释每股收益（元/股） 0.1650 0.2875 -42.61% 加权平均净资产收益率 2.87% 5.13% -2.26% 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减 总资产（元） 24,466,914,399.64 23,601,034,832.62 3.67% 归属于上市公司股东的净资产（元） 7,705,009,914.69 7,645,579,620.25 0.78% 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用☑不适用 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用☑不适用 六、非经常性损益项目及金额 ☑适用□不适用 项目 金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -12,126.87 -- 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 108,608.97 -- 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,296,127.58 -- 减：所得税影响额 356,262.42 -- 少数股东权益影响额（税后） 77,032.80 -- 合计 959,314.46 -- 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求 （一）公司主营业务介绍 公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、南京、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞、深汕合作区、河源等地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业、别墅等多种类型，累计开发面积数百万平方米。公司定位于地产行业资源的组织者和利用者，确立了以房地产开发为主体、住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略。公司建立了业务外包的经营模式，将技术性、专业性较强的工作进行外包，整合利用产业链中的各种资源，突出房地产开发主业，通过前瞻性的投资决策体系、科学的成本控制体系、完善的产品品质控制体系和市场营销体系，为客户提供满意产品，为股东创造价值。 面对行业发展的新趋势，公司依托专业的房地产开发能力，加强国企资源整合，积极寻求系统内项目合作机会，通过与深圳市地铁集团合作开发横岗车辆段项目，与深圳市特区建设发展集团有限公司合作开发河源项目，与头部房企新城控股集团股份有限公司合作开发南京项目，实现优势互补、合作共赢。公司棚改代建业务持续发力，进入规模化发展，报告期内新获取2个代建项目，实现商业代建项目零的突破。公司积极跟进城市更新及收并购等合作项目，与多个村集体股份公司建立合作关系，并与多家企业签订战略合作协议。此外，公司积极响应国家住房租赁政策，设立了深圳市振业商业运营管理有限公司与深圳市振业城市服务有限公司，旨在将公司打造为集住房、商业物业资产经营及相关地产金融业务于一体的综合性平台，满足客户多样化的居住生活需求。 通过多年不懈努力，公司积累了丰富的房地产投资和开发经验，形成了成熟、有效的经营模式和管控模式。未来，房地产行业机遇与挑战并存，公司将继续关注行业发展动向,牢牢把握粤港澳大湾区建设和国资国企综合改革契机，抓住区域性、结构性和窗口性机会，开展深入而全面的改革，实现专业化、精细化、品牌化运作。 （二）宏观经济形势及行业发展状况 上半年，受内外部超预期因素影响，我国经济下行压力增大，经济增速显著放缓，全国房地产开发、销售节奏也呈放缓趋势。新开工面积6.64亿平方米，销售面积6.90亿平方米，同比分别下降了34.4%、22.2%。与此同时，百城新建住宅价格累计上涨0.15%，涨幅较2021年同期收窄1.55%，为2016年以来同期最低水平。 面对市场严峻形势，各地政府频繁释放积极信号，上半年共出台刺激政策近500次，创历史同期新高，行业政策环境逐渐宽松。进入二季度以来，疫情影响逐渐减弱，政策利好效果逐步显现，百城新建住宅价格指数、销售面积等指标均呈稳中微升态势。未来，随着行业积极政策效果的逐步显现，房地产市场有望进一步好转，但地产企业面临的市场压力和风险仍将长期存在。对此，公司还需积极做好市场研判，紧跟政策走势，稳步推进战略布局优化，聚焦粤港澳大湾区，以现有项目所在城市为立足点进行持续深耕；同时，公司将积极参与城市空间优化及城市治理，开拓城市更新市场，谋求产业转型升级。 （三）公司经营与管理情况回顾 公司以“2125”发展战略为指导，以打赢国企改革三年行动收官战为目标，紧紧围绕营销体系创新、国企改革深化等方面开展工作。上半年，公司累计实现营业收入13.54亿元，利润总额3.16亿元，归属于母公司股东的净利润2.23 亿元，加权平均净资产收益率为2.87%；截至2022年6月30日，公司总资产244.67亿元、归属于上市公司股东的净资产77.05亿元，资产负债率为66.23%。上半年主要开展工作情况如下： 1、瞄准目标不放松，攻坚克难促销售 面对地产行情持续低迷及疫情反复等不利因素影响，公司紧扣年度经营目标，充分调动及整合多方资源，全力开展营销改革及创新。一是全面推行《营销改革方案》，加强销售队伍建设，辅以“强考核、强激励”的管理机制，提升营销管理规范化水平；二是创新营销管理方式，建立管理层、集团公司、地区公司一体式协同作战销售策略，提升营销管理的精细化水平；三是创新开展营销展示及宣传，探索建立内部验收工作机制，有效优化和提升产品展示效果，增强市场吸引力。同时，公司打造线上营销平台，整合在售项目信息，以重大事项为契机开展持续、广泛的营销宣传活动，全 力打响“集中营销战役”，促进项目销售去化。2、“一体两翼”齐发展，多元布局显成效 公司多措并举，稳步推进“一体两翼”发展战略落地实施。一是积极与知名房企建立合作关系，与国资系统内企业深入交流，为拓宽土地资源获取渠道打下坚实基础；二是全力推进代建和商业运营业务，上半年新获取代建项目2个， 累计在管项目9个，代建业务初具规模；三是积极关注存量房市场，开展城市更新项目的研判及测算，上半年重点跟进 项目9个，签署合作协议的项目2个，为公司储备资源奠定坚实基础；四是在充分论证和市场调研的基础上制定《企业公寓发展战略规划》，成立合资公司继续深耕“企业公寓”细分市场，促进公司在房地产产业链上的延伸。 3、机制改革在路上，运营体系趋完善 公司加大内部改革管理力度，开展了一系列机制改革举措。一是扎实推进国企改革，通过扩大经理层任期制、契约化管理范围，加大改革的力度、深度和广度，为企业经营发展注入强劲动力；二是深化大运营体系建设，通过制定全景计划、召开关键节点会议、编制展示区及样板间标准化指引，进一步提升精细化运作水平；三是深入实施数字化转型，持续优化完善计划运营系统功能，“掌上振业”、主数据、智慧工程、资管等系统全面上线运行，启动财务、成本等领域数字化建设，全面提升管控水平，为经营提供科技赋能。 4、创新理念重效能，产品品质稳提升 公司坚持创新发展，重塑各项生产经营理念。在财务管理方面，建立“以收定支”管理理念，通过全面参与项目获取及开发测算、建立标准化税务筹划方案、加强预算动态管理、拓宽融资渠道等方式进一步优化财务管理水平；在产品开发方面，建立“以销定产”的开发理念，结合市场调研优化调整设计方案，并通过搭建数字平台强化安全管理、引入第三方开展项目评测等方式提升产品品质；在成本管控方面，全面推行“成本先测后控”“降本增效”理念，加大推进 《设计阶段成本控制指引》的运用，完善《优质供应商名录管理指引》《模拟清单招标程序》管理，进一步开辟推广渠道，全面强化成本管控。 5、积极抗疫担重任，驰援乡村助振兴 上半年，在“动态清零”的总方针指导下，公司建立了常态化的防控机制，各项工作平稳有序开展。先后抽调干部员工下沉一线支援社区抗疫，派出下属企业积