7月未能延续年中回暖趋势，到位资金环比下降28%

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/ 5 中国房地产 2022年8月 研报 7月未能延续年中回暖趋势到位资金环比下降28% 文/房玲、易天宇 针对近期的网传“停贷事件”，7月26日，银保监会明确表示要支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。此外7月25日，证监会等三机构联合发布《关于推动债券市场更好支持民营企业改革发展的通知》，其中提出加大债券融资服务力度，推动更多符合条件的优质民营企业纳入知名成熟发行人名单，提高融资效率；鼓励市场机构为民营企业债券融资提供增信服务等。在这一系列的新举措下，7月房企到位资金压力又是否有明显的改善？ 7月到位资金表现弱于预期，同环比分别下降26%、28% 8月15日国家统计局公布2022年1-7月房地产行业数据，单7月商品房销售规模在年中高增 后回落。单7月全国商品房分别销售了9255万平方米和9691亿元，环比下降均超四成，较5月分别下降16%和8%；同比则分别下降29%和28%，较6月降幅分别扩大了10pcts和7pcts。由此可见，年中冲量后7月全国商品房销售表现热度再降，短期呈后继乏力。 在此背景下，7月房企到位资金同样未能继续6月上涨趋势，整体表现弱于预期。7月房地产开发企业到位资金为11923亿元，环比未能保持5月及6月的增长态势，环比下降了27.5%；同比下 降25.8%，相比6月降幅略扩大了2.2pcts。2022年前7月，房地产开发企业到位资金为88770亿元，同比下降25.4%，与前6月的25.3%相比略有扩大，整体规模依然处于历年较低水平。 图：2021年1月-2022年7月房地产开发企业到位资金（当月值）变化情况 数据来源：统计局、CRIC整理 单月销售回款同比下降29%，购房需求释放后趋于疲软 从销售回款（个人按揭款+定金及预付款）来看，2022年前7月销售回款为42744亿元，同比下降33.6%。单7月销售回款为5985亿元，环比未能保持增长态势且下降了23.6%；此外同比下降了28.5%。近期，各省市的调控放松政策“应出尽出”，一部分购房者结束观望入市；其次部分地方政策通过安置房、团购房等推动商品房销售。2022年6月商品房销售环比分别增长66%和68%，但随着年中冲量后，7月全国商品房销售表现热度回落，单7月全国商品房销售面积及金额环比下降均超四成。 7月个人按揭款和定金及预付款到位资金环比分别下降了15.3%和27.2%，同比分别下降22.6%和31.2%，本月同比降幅均出现不同程度扩大。据央行披露，7月住户贷款增加1217亿元，其中短期贷款减少269亿元，而以按揭房贷为主的中长期贷款仅增加1486亿元，相比6月末中长期贷款增 加15600亿元，出现较大程度的回落。可见，随着此前所积压的购房需求释放殆尽后，在7月房地产交付风险抬头的背景下，居民购房贷款需求有所下降。 图：2020年以来房地产到位资金（定金及预收款）、（个人按揭贷款）当月值及同比（单位：亿元，%） 数据来源：统计局、CRIC整理 国内贷款回落至年内规模次低，单月同比下降37%且降幅扩大 国内贷款（包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等）方面，前7月到位资金中国内贷款为11030 亿元，同比下降28.4%，降幅较前6月扩大1.2pcts。单月来看，7月国内贷款为1224亿元，环比下降了30.5%，同比下降36.8%，降幅较6月扩大了4.7pct，规模仍处于历史低位。 2022年5月4日证监会、深交所及银保监会的相关会议及通知中，提及要支持房地产企业合理 融资需求；不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。2022年6月2日人民银行、外汇局在新闻发布会中称，要及时校正金融机构的过度避险行为，保持房地产融资平稳有序。就目前来看，6月房企国内贷款出现回暖，但7月未延续增长趋势，反而回落至年内继5月后的次低，可见大多数民营房企的融资现状依然较为困难。 图：2020年以来房地产到位资金（国内贷款）当月值及同比增速（单位：亿元，%） 数据来源：统计局、CRIC整理 自筹资金环比由增反降31%，其他到位资金环比下降35% 从自筹资金来看，前7月房地产开发企业到位资金（自筹资金）31495亿元，同比下降11.4%，降幅较前6月扩大1.7pcts。单月来看，7月房地产开发企业到位资金（自筹资金）4271亿元，同比下降20.6%，降幅较6月扩大3.1pcts；环比由增转降为30.7%。 此外包含公开市场发债等融资方式在内的其他到位资金，前7月同比下降5.3%至3448亿元， 降幅较前6月收窄2.5pct。其中单7月为445亿元，环比下降34.8%，同比上升16.1%。自5月16日碧桂园、龙湖、美的置业三家民企被监管机构选为示范房企，民营房企债券发行逐步恢复。此外7月25日，证监会等三机构联合发布《关于推动债券市场更好支持民营企业改革发展的通知》，其中提出加大债券融资服务力度，推动更多符合条件的优质民营企业纳入知名成熟发行人名单，提高融资效率；鼓励市场机构为民营企业债券融资提供增信服务等。在此背景下，虽然6月房企其他到 位资金环比及同比出现双上升，但7月数据的快速回落，显示当前房企获得资金渠道仍然相对受阻。 图：2020年以来房地产到位资金（自筹资金）当月值及同比增速（单位：亿元，%） 数据来源：统计局、CRIC整理 总体来看，2022年7月房地产行业未能保持6月的回暖趋势，无论是销售回款、国内贷款、自筹资金还是其他到位资金都处于环比下降，其中销售回款环比下降24%、自筹资金环比下降31%、国内贷款下降31%。当前，在近期销售端遇冷回落、房企融资渠道不畅等因素影响下，房企资金压力依旧较大。但相信随着相关政策持续跟进深入，房地产市场长效机制的不断完善，房地产市场也有望逐步企稳，健康发展。