2022年全国房地产市场半年报

2022年全国房地产市场半年报 TospurRealEstateConsultingCo.,Ltd. 代理·咨询·金融·商业·产业·公关·养老 2022.08 让置业体验更美好 Professional·Sincere CONTENTS 目录 01 02 03 01宏观经济及房地产发展现状 022022年上半年全国房地产市场表现 03房地产市场中短期趋势预测 042022年房企投资策略建议 报告逻辑导图 宏观经济及房地产发展现状2022年上半年全国房地产市场表现 疫情影响下，经济下行压力增大 地方政策频繁出台，但尚未见效，房企融资、拿地、新开工、销售均下滑 房地产市场底层需求受 到冲击 市场表现整体下滑明显 土地市场整体下行，但城市 间及城市内部均有分化 企业端，央企国企依然是市场主力，但部分中小房企拿地积极性反超大型民企 为刺激需求，恢复经济，政策基调放松 住宅销售规模腰斩，但核心 城市改善需求依然旺盛 货币宽松对房地产市场推 动作用减弱 疫情加速市场触底，但恢复速度预计较慢，底部横盘可能延至明年中期 下轮市场恢复的破局点在于释放核心城市改善需求，进而推动整体回温 经济圈集聚效应下，未来城市分化成常态，不同类型城市投资价值、发展模式不同 房地产市场未来发展趋势预测 01 PART 宏观经济及房地产业现状 宏观经济增速持续下滑，房地产业首当其冲 2021年下半年以来我国宏观经济压力增大，经济增速持续下滑。尤其是2022年二季度，受本轮疫情蔓延影响，经济增长明显放缓，多个行业GDP同比下滑，其中房地产业GDP下滑幅度最大，受影响最明显 %20 18.3 18 16 14 12 10 8 2021-2022年二季度GDP同比增速变动情况2021-2022年二季度分行业GDP增速变动情况（单位%） 指标名称 2021 一季度 2021 二季度 2021 三季度 2021 四季度 2022 一季度 2022 二季度 农林牧渔业 8.0 7.5 7.1 6.4 6.1 4.5 工业 24.4 8.8 4.9 3.8 6.4 0.4 工业:制造业 26.8 9.2 4.6 3.1 6.1 -0.3 建筑业 22.8 1.8 -1.8 -2.1 1.4 3.6 批发和零售业 26.6 9.6 7.6 5.9 3.9 -1.8 交通运输、仓储和邮政业 32.1 12.7 5.9 4.0 2.1 -3.5 住宿和餐饮业 43.7 17.1 5.7 4.7 -0.3 -5.3 金融业 5.4 4.1 4.0 5.5 5.1 5.9 房地产业 21.4 7.1 -1.6 -2.9 -2.0 -7.0 信息传输、软件和信息技术服 务业 21.2 19.5 17.1 11.5 10.8 7.6 租赁和商务服务业 7.9 5.8 5.8 5.6 5.1 -3.3 其他行业 8.8 6.2 5.2 5.0 4.9 -0.2 7.9GDP同比增速持续下滑 64.9 4 2 0 4.8 4 0.4 2021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42022年Q12022年Q2 数据来源：wind，同策研究院 数据来源：wind，国家统计局 经济压力冲击房地产市场底层需求，居民购房意愿显著下滑 去年下半年以来，我国经济压力增大、疫情反复、金融融资环境紧张，对房地产市场的几大底层需求：刚性居住需求、资产配置需求和改善置换需求都造成了不同程度的冲击，居民购房需求明显下滑，今年上半年我国居民部门新增存款、贷款的增长速度出现显著剪刀差，表明居民储蓄意愿加强，购房意愿显著下滑 经济压力传导对房地产市场底层需求冲击明显 疫情反复影响 经济压力加大 融资环境持续恶 化 亿元 120,000 100,000 80,000 市场走低，房价上涨动力不足，部分城市微跌 60,000 2018-2022年居民部门新增存款、贷款上半年度数据 2022年上半年，居民部门新增存款10.33万亿，同比增长39% 房地产企业频频暴雷 就业形势严峻 40,000 68,200 42,600 83,30074,500 103,300 上半年，居民 部门新增贷款 2.18万亿，同 居民收入预期普遍下滑 对房企信任度下 20,000 二手房市场置换难度加大 0 36,000 37,600 35,600 45,800 比减少52% 21,800 降2018上半年2019上半年2020上半年2021上半年2022上半年 改善、置换需求难以释放 居民部门新增存款居民部门新增贷款 购买意愿下滑， 尤其是刚需客群 客户资产保值升 值需求难以满足 数据来源：wind 居民部门新增存款代表居民储蓄意愿，居民部门贷款中房贷为主，新增贷款反映出居民购房意愿 与往年同期相比，2022年居民部门新增存款大幅增加，但新增贷款大幅减少，说明在当前经济形势下，居民储蓄意愿加强，购房意愿显著下滑 经济恢复需要投资拉动，政策重点在于基建投资 目前，宏观经济的三架马车中，进出口和消费需求短期内难以提振，由于投资相对灵活和效果较明显，目前经济的主要增长动力只能依靠投资来拉动，其中重点在于基础建设投资，今年4月和7月的中央政治局会议都提出了加强基建投资的相关表述 2021年固定资产投资组成结构情况 其他投资,3.1% ——2022年4月中央政治局会议 房地产开发 投资,24.8% 基础设施建设投资,31.0% 制造业投资, 41.1% ——2022年7月中央政治局会议 固定资产投资的三个主要组成部分中： 制造业投资和房地产投资目前都面临需求疲软，盲目加大投资容易造成库存过剩，且对经济拉动效果较弱 基建投资一方面拉动就业，消化制造业产能，另一方面能够带动房地产投资和产业投资的相互促进 数据来源：wind 房地产运转链条不畅，影响基建投资及经济恢复 房地产作为国民经济的支柱产业，在“政府基建、产业投资-企业拿地开发-住房销售变现”的投资链条中发挥重要作用，而目前由于房地产市场需求下滑，房企销售回款、土地投资受阻，进而影响了整个投资链条，投资对于经济的拉动作用难以发挥 购房需求下滑，“政府基建、产业投资-企业拿地开发-住房销售变现”链条断裂 《地方财政下半年：如何开源节流》 --出自经济观察网2022-07-30发布 购房者 产业投资吸引就业、人才，创造楼市需求 土地回款购 房 住宅项目 土地 政府 政府出让 政土 府地 主回 导款基建配套提 产业投资 投再升住宅价值 资分 开发商 配销售 回款 市场需求下滑，房企销售回款难，最终影响整个链条 基建投资 房地产作为基建、产业投资的下一环，是政府回笼资金再分配的重要一环，房地产业的大幅降温可能导致基建投资对经济的拉动作用大减 据相关媒体报道，2022年上半年，很多地方政府面临沉重财政压力，重要原因之一在于地方政府普遍土地财政依赖度较高，但上半 年土地出让金大减，从而影响”三保工作“投入力度 为稳定需求恢复经济，房地产调控基调有所放松 今年上半年，国务院、发改委、央行、证监会等相继发布一系列政策，旨在促进住房消费的合理释放，防范和化解房地产行业和企业的风险，并提出支持房企合理的融资需求 3月16日，国务院金融委召开专题会议，会议指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。 4月11日，证监会等三部门发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》， 支持民营房企发债融资，部分房企正按要求上报发债计划。 4月19日，人民银行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会，会议强调，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。要及时优化信贷政策，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。 4月22日，银保监会党委召开会议，会议指出房地产方面，要持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，支持改善和刚性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。 5月4日，证监会召开专题会议，指出要积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽 基础设施REITs试点范围，适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。 5月5日，深交所发布关于支持实体经济若干措施的通知。通知提出，支持房地产企业合理融资需求，支持市场主体增持回购。 5月20日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，一年期LPR维持3.70%不变；五年期LPR下调至4.45%。 02 PART 2022年上半年全国房地产市场表现 各地调整政策频出，但效果不及预期 2022年上半年，全国超过150个城市发布楼市调控放松的政策，调控放松涉及各个方面。从整体来看，三四线城市放松力度、覆盖群体范围远大于一二线城市。其中二线城市以针对特定人群及符合特定条件的边际放松政策为主，根据调控成效动态调整，而核心的限购政策调整依然谨慎，侧重发力人才引进、释放更多购房资格；但目前种种政策在市场端成效尚未显现，主要是由于市场底层需求处于低谷，市场负面效应尚未消散，边际调整政策难以见效 限购 放松 三种类型花式放松限购 直接取消限购 增加名额上限 针对特定群体腾挪资格 （如成都房产用于保障租 赁增加1套购房资格） 限贷 放松 银行、公积金贷款放松 商业贷款审批流程加快 商业贷款利率降低 公积金贷款额度增加 部分城市针对改善购房 放宽使用条件 降低 首付 官方、民间共同操作 部分城市政府发布公告降低首付比例 开发商通过垫资、首付 分期、打折促销等方式 限价 放松 新房、二手房限价放松 新房备案价放松 二手房核验价等放松 购房 补贴 巧用政策发放补贴 结合人才引进政策，针对符合条件的特定人才发放补贴 给多孩家庭发放补贴 融资政策松动，但融资结果尚未改善 今年从顶层到地方陆续出台融资松动方面的政策，政策面出现积极信号，但实际融资结果却依旧不容乐观。2022年上半年房地产开发资金来源额度增速进入负增长阶段，降幅逐月增加，到6月份降幅达到-25%较前月有所收窄。从资金来源结构来看，国内贷款和销售回款占比均持续下降，房企融资只能靠自筹资金，比如，股权融资、资产处置或者供应链融资 房地产开发资金规模增速变动情况房地产开发资金来源中各项资金占比情况 % 60 50 40 30 20 3 104678 1 2020-07 2020-08 2020-09 2020-10 2020-11 2020-12 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 0 51 41 35 30 24 18 15 1197 4 时间点 2020年6月 2021年6月 国内贷款 16.55% 13.09% 利用外资 0.06% 0.04% 自筹资金 32.33% 29.30% 销售回款 51.07% 57.57% -10 -20 -30 -18-20 -24-26-25 2022年6月 12.76% 降低 0.07% 35.43% 升高 51.74% 降低 数据来源：wind，同策研究院 房地产投资持续下滑，且与固定资产投资增速落差增大 受三道红线等融资政策的影响，2022年上半年房地产开发投资累计同比增长-5.4%，与固定资产投资6.1%的增速落差持续扩大。这一情况与2022年之前房地产投资增速始终高于固定资产投资增速情况相反，且房地产市场下行趋势日益显著 固定资产投资与房地产投资增速变动情况 % 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 固定资产投资完成额同比增速房地产开发投资完成额同比增速 数据来源：wind，同策研究院 拿地、新开工、销售均下行 目前房企拿地积极性依旧较低，今年上半年累计土地购置面积同比下降48.3%。由于融资环境没有得到有效改善，项目新开工处于下行趋势