稳妥处置“集体停贷”事件至关重要——2022Q2房地产金融

NIFD季报主编:李扬 房地产市场 蔡真 崔玉陶琦 2022年8月 《NIFD季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、银行业运行、保险业运行、特殊资产行业运行等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。《NIFD季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。NIFD季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD年度报告于下一年度2月份发布。 特别鸣谢 贝壳研究院 对本报告提供数据支持 稳妥处置“集体停贷”事件至关重要 摘要 房地产市场政策方面，在房地产市场面临需求收缩、预期转弱和因大型民营房企债务违约风险带来供给冲击的形势下，2022上半年中央和部委层面持续释放出积极政策信号，通过对前期房地产调控政策进行纠偏和完善来稳定市场和预期。第一，支持房地产企业合理融资需求；第二，加大对居民刚性、改善性住房需求的金融支持力度；第三，推进房企债务风险的防范化解；第四，压实地方政府责任，保交楼、稳民生；第五，加大对保障性租赁住房发展的支持力度，稳妥推进保障性租赁住房公募REITs的发行。地方政府层面，在“因城施策”原则指导下，从供需两侧密集出台了“救市”政策。需求端的支持政策主要包括放松限购、限贷要求、重启棚改货币化安置、发放购房补贴、给予税费优惠、下调首付比例和购房贷款利率等，供给端的支持政策主要包括稳定供地节奏、放宽土地出让要求、允许土地出让价款和税费延期缴纳、放松限售要求、加大项目信贷融资支持、设立或拟设立房地产纾困基金等。 从房地产市场运行情况来看，2022年上半年房地产市场延续了上年末的运行态势：住房销售额仅为5.77万亿元，同比下跌了31.80%；70城商品住宅销售价格环比下跌的态势已持续10个月，但跌幅明显小于历史上的最深跌幅（2014年5月～2015年4月期间的跌幅）。受销售低迷影响，房企投资意愿下降，新 开工积极性不足，住宅竣工面积仅为2.09亿平方米，同比下降了20.6%，住宅市场的有效供给大幅下降；受供给冲击影响，住 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人： 蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任 崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 陶琦 贝壳研究院数据研究总监 【NIFD季报】全球金融市场人民币汇率 国内宏观经济宏观杠杆率中国宏观金融中国金融监管中国财政运行地方区域财政房地产金融债券市场 股票市场银行业运行保险业运行 特殊资产行业运行 宅库存去化周期有所缩短，但三线城市住宅库存去化的压力仍相对较大，2022年第二季度末三线城市的住宅库存去化周期为48.9个月。住房租赁市场则表现相对平稳，租金水平小幅波动，住房租金资本化率也保持稳定。在销售端减弱、资金端房企违约冲击下，民营房企的拿地意愿和能力均较低；上半年百城住宅类土地成交金额仅为9828.41亿元，同比下降58.08%；在供给端大幅下降的同时，仍有2689宗土地未能成交，成交土地平均溢价率也仅为3.94%，土地交易市场持续低迷；国有房企和地方城投公司成为拿地主力军，且原先主要参与土地一级开发的地方城投公司开始大举进入土地二级市场进行托底。 从房地产金融形势来看，2022年上半年房地产金融形势仍然严峻；但受积极的政策环境影响，房地产金融形势在边际上有所改善。个人住房金融方面，尽管个贷余额同比增速仍在持续下降；但个贷的平均利率水平在持续降低，放款周期也大幅缩短。具体来看，受住房销售下滑影响，个贷需求减弱；2022年上半年末，个贷存量余额为38.86万亿元，同比增速进一步下降至6.2%。2022年上半年末，全国首套住房贷款的平均贷款利率约为4.40%（为LPR减5个基点），福州等33个样本城市的首套住房贷款利率已经下调至差别化住房信贷利率的下限——4.25%（为LPR减20个基点）；全国二套住房贷款的平均贷款利率约为5.10%（为LPR加65个基点）；平均利率水平自2021年10月以来，已持续小幅下行8个月。同时，个贷的放款周 期也从2021年10月最长的73天，大幅缩短至2022年第二季度末的29天。受益于较高的首付比例、较低的LTV，我国新增个人住房贷款抵押物保障程度较高，个人住房贷款总体风险可控。房企融资方面，2022年上半年末，房地产开发贷款余额12.49 万亿元，同比增速已连续两个季度为负。截至2022年第一季度末，房地产信托余额为1.57万亿元，同比下降27.71%，信托融资规模已连续压降了11个季度。2022年上半年，房地产境内、外信用债发行规模分别为2530.37亿元和88.48亿美元（约为 574.24亿元人民币）；同比仍表现为大幅下降，且存量规模也持续压缩。因受行业信用收缩影响，加之销售回款下降，短期内房企债券违约事件还会陆续发生。从恒大、融创等目前已出现财务困难的29家样本上市房企财报数据来看，仅预收账款（合同 负债）、有息债务、各类应付款（应付账款、应付票据、其他应付款等）三项表内债务已合计达到7.43万亿元；其中，预收账款（合同负债）规模为2.63万亿元，有息 债务规模2.93万亿元，各类应付款的规模为1.87万亿元。 风险提示方面，有以下风险点值得关注：第一，房企爆雷势头未得到根本遏制，购房者集体停贷事件是房企违约、停工等问题进一步发酵、扩散的结果。从世界范围看，造成按揭断供的原因主要有二：一种是负资产导致的，另一种是收入下降导致的。中国购房者集体断供事件的原因可归纳为第三种，是为了给房企、银行施加压力，从而推进“保交楼”。尽管原因与世界其他国家及地区完全不同，却是影响市场走势的有力因素，毕竟中国居民希望得到的是住房，而不是“弃房”。无论是市场主体还是监管层，都当抓住这次契机，稳妥处理“集体停贷”事件，有力推进“保交楼”工作。否则，整个地产行业或会进入“停滞”状态。第二，受供给冲击影响，住宅库存去化周期有所缩短，一线和二线热点城市面临房价再次上涨压力，中国的地产行业可能进入“滞胀”时代。 目录 一、房地产市场政策形势1 （一）中央及部委层面1 （二）地方政府层面1 二、房地产市场运行2 （一）70城商品住宅销售价格环比下跌的态势已持续10个月2 （二）住房销售规模大幅下跌3 （三）住宅市场的有效供给大幅下降4 （四）受供给冲击影响住宅库存去化周期缩短5 （五）住房租赁市场表现相对平稳6 （六）租金资本化率相对保持稳定6 （七）土地交易市场持续低迷7 三、个人住房金融形势8 （一）个人住房贷款余额增速持续下降8 （二）多城首套房贷利率已下调至差别化住房信贷利率的下限.9 （三）个人住房贷款放款周期大幅缩短10 （四）个人住房抵押贷款总体风险可控10 （五）购房者集体停贷事件分析12 四、房地产开发企业融资形势14 （一）房地产开发贷余额仍保持同比下降14 （二）房地产信托规模仍在持续压降14 （三）房企境内、外信用债存量规模仍在下降15 （四）部分财务困难房企表内债务情况分析16 五、小结和风险提示18 附件：相关指标说明20 一、房地产市场政策形势 （一）中央及部委层面 2022年上半年，中央层面继续坚持“房住不炒”的房地产调控总基调不变；围绕稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控目标，探索新的发展模式，坚持租购并举；在加快发展住房租赁市场和推进保障性住房市场的同时，支持房企和居民住房消费的合理融资需求，有力有效地防范化解房企债务风险，“因城施策”促进房地产业良性循环和健康发展。 央行、银保监会、财政部、住建部等部委层面，主要从以下几个方面贯彻落实中央要求：第一，监管部门要求银行业金融机构准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，支持房地产企业合理融资需求，利用信用保护工具等创新服务支持民营房企债务性融资。第二，推动LPR下行加大对居民刚性、改善性住房需求的金融支持力度。第三，推进房企债务风险的防范化解，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励金融机构稳妥有序开展并购贷款业务，对兼并购出险和困难房地产企业项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理；鼓励商业银行、AMC机构、优质房企等各类主体参与出险房企收并购，重点支持优质房企兼并收购出险和困难的大型房企的优质项目，按照法治化、市场化原则开展房企债务风险和不良资产的处置化解工作。第四，压实地方政府责任，用足用好政策工具箱，保交楼、稳民生。第五，加大对住房租赁金融支持，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，稳妥推进保障性租赁住房公募REITs的发行。 （二）地方政府层面 2022年上半年，在住房销售规模大幅下降、住房销售价格持续下行和市场预期不稳的形势下，为稳定房地产市场运行和维持土地财政的可持续性，地方政府在“因城施策”的原则下，开始密集出台“救市”政策。需求端的支持政策涉及需求放开和金融支持两个方面：第一，放松落户限制、放松或取消区域限购政策、重启棚改货币化安置、发放购房补贴、给予购房税费补贴或优惠、鼓励农村居民进城买房；第二，放宽公积金贷款发放和使用要求、提高个人住房贷款最高 额度、放松限贷要求、下调首付比例和个人购房贷款利率。供给端的支持政策主要包括稳定供地节奏、放宽土地出让要求、允许土地出让价款和税费延期缴纳、加大对房地产项目的融资支持、放松或取消区域限售政策、设立或拟设立房地产纾困基金、牵头推动出险房企项目的化解处置、支持房企项目收并购、优化房地产项目预售资金的监管、使用和违规追责、简化审批流程和规范市场秩序。 二、房地产市场运行 （一）70城商品住宅销售价格环比下跌的态势已持续10个月 从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看，2022年上半年，70城新建商品住宅销售价格较2021年末下降了0.75%，二手住宅销售价格下降了1.52%。从价格同比的情况来看，2022年第二季度末70城的新建商品住宅销售价格同比上涨1.25%，二手住宅销售价格同比下降了2.63%。从价格环比的走势来看，2022年第一季度70城房价的环比跌幅有所收窄，房价持续下行的态势有所减缓；但4、5月份受多城零散出现的疫情影响，70城房价环比跌幅扩大；6月份以来随着疫情得到控制，70城房价环比跌幅再次收窄，价格环比形势总体趋稳（见图1左上图）。 图170个大中城市房价走势（环比）资料来源：国家统计局，Wind。 注：70个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分：一线城市指北京、上 海、广州、深圳等4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、 大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城市。 分城市层级来看，2022年上半年，一线城市的住房销售价格仍略有上涨，其中新建商品住宅和二手住宅销售价格累计涨幅分别为2.44%和1.60%；同比涨幅分别为3.28%和1.15%（见图1右上图）。二线城市新建商品住宅销售价格累计上涨0.05%，而二手住宅销售价格累计下降了1.26%；同比降幅分别为0.16%和 2.14%（见图1左下图）。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别累计下降1.86%和2.14%，同比降幅分别为2.81%和3.66%（见图1右下图）。2022年6月，70城中有31个城市的新建商品住宅销售价格和21个城市的二手住宅销售价格表现为环比上涨，同时，38个城市的新建商品住宅销售价格和48个城市的二手住宅销售价格表现为环比下降。整体来看，7